文章核心观点 - 行业正全面迈入稳市场周期，践行“控增量、去库存、优供给”路线，2025年多项指标显示市场正止跌回稳，为后续企稳积蓄动能 [1][2][15] 2025年商品房成交市场分析 - 2025年商品房销售面积预计达8.9亿平方米，销售金额8.4万亿元，分别同比下降9%和13%，销售面积降幅较上年收窄约4个百分点，成交规模降幅显著收窄 [2] - 成交金额降幅大于面积降幅，与70城房价持续向合理区间回归的趋势一致，但部分板块租售比已超过存贷款利率，呈现点状企稳态势 [2] - 从需求基本面看，城镇人口达9.4亿人，人均住房面积超40平方米，测算一手房年均合理需求仍维持在8-9亿平方米，当前实际交易量已低于理论需求增量 [3] - 由于库存压力未完全出清，房价仍需修正，导致大量购房需求延迟释放并累积，为行业后续全面止跌企稳积蓄动能 [3] 2025年市场走势与政策影响 - 全年宏观调控坚守“控增量、去库存、优供给”主线，上半年稳市场政策密集落地并显效，推动交易量止跌回稳 [5] - 政策举措包括：国务院会议提出“敢于打破常规”，首次将“好房子”写入政府工作报告；住建部发布《住宅项目规范》；中央部委出台一揽子金融政策（降准0.5个百分点、下调政策利率0.1个百分点及个人住房公积金贷款利率0.25个百分点），政策发布1日内超50个省市响应落地 [5] - 至5月末，全国新建商品房销售面积和销售额同比分别累计下降2.9%和3.8%，为2023年三季度以来最低降幅；部分一、二线城市交易活跃，销售面积和销售额保持增长 [6] - 重点城市成交稳中向好，一线城市成交量同环比均为正增长，29个重点城市5月平均开盘去化率达41%，同比上升15个百分点 [6] - 下半年受高基数及供应不足影响，同比降幅有所扩大，但相较于2024年同期累计降幅仍持续收窄，行业企稳态势延续 [5][6] - 至11月末，商品房待售面积较年初减少4585万平方米，去库存脚步加快 [6] - 投资销售比、土地成交/新房成交、新开工销售比、待售面积等多维度指标持续改善，反映行业企稳向好的基本面 [6] 2025年新开工与竣工情况 - 新开工预计同比下降20%左右，降至6亿平方米，连续第四年同比降幅维持在二成水平，且连续四年新开工面积低于新房销售规模 [10] - 全年开工销售比预计降至66%的历史新低，7月攀升至85%的年内高点后快速走低，10-11月降至63%的历史最低水平 [10][12] - 新开工规模的调控成效显著，2025年理论上为行业减少中期库存3亿平方米 [12] - 竣工方面，2025年预计全年竣工面积6亿平方米，同比下降18%，降幅较上年显著收窄 [10] - 2025年竣工面积累计同比降幅控制在20%以内，显著小于三年前新开工40%的同比降幅，印证保交房工作取得实质进展 [10] 行业展望与未来趋势 - 行业正大踏步进入新的平衡周期，若稳市场政策持续发力，供求关系进一步平衡，叠加租售比比价效应支撑，预计2026年下半年核心城市房价有望止跌趋稳 [15] - 2026年商品房销售有望加快企稳，预计全年面积、金额降幅进一步收窄 [16] - 政策端，中央经济工作会议将“着力稳定房地产市场”置于防风险框架核心，叠加住宅新规落地推动房企产品力提升，改善型需求有望持续释放 [16] - “好房子”带来的结构性机会已逐步显现，重点城市核心板块点状企稳态势将进一步扩散，有望带动全国销售规模加快筑底 [16] - 去库存仍是现阶段首要任务，2026年新开工预计仍有一成左右降幅，政策将通过收购存量商品房作保障房、按去化周期动态调节供地等组合拳加速库存出清 [16] - 随着保障房建设、城市更新等“优供给”任务推进，新开工降幅将从2025年的20%收窄至一成左右，在减量的同时实现供给结构优化 [16] - 行业生态持续趋于健康，2025年开发投资与销售金额有望再度持平，标志着行业“现金流”重回正区间 [17] - 2026年，施工规模缩减及新开工持续收缩，有望推动开发投资继续下降，为行业留出更充裕的理论盈利空间，行业逻辑从增量扩张转向存量优化 [17]

报告行业投资评级 - 中国房地产行业的展望维持**负面改善**，这反映了该行业未来12-18个月总体信用质量较上一年有所改善，但尚未达到稳定的水平 [4][50] 报告的核心观点 - 2025年房地产行业处于“止跌回稳”的深度调整阶段，销售规模降幅收窄，去库存取得进展，但供求平衡修复仍面临挑战 [4][6][8] - 预计2026年行业销售及投资下行压力仍存但节奏放缓，政策端进入常态化实施阶段，待售面积有望出现拐点性下降，为市场触底企稳打下基础 [4][6][8] - 行业格局持续分化，头部房企（尤其是央国企）市场地位稳固，但颈部及腰部企业排序可能出现较大波动，核心资源获取、产品打造及长库存消化能力是关键 [6][8][13] - 行业整体已步入深度调整后的筑底与分化阶段，样本企业毛利率呈现初步企稳态势，但财务杠杆攀升，偿债指标弱化，盈利修复进程将显著分化 [6][35][46] 根据相关目录分别进行总结 行业基本面 - **政策环境**：2025年政策围绕“稳市场、促转型、防风险、惠民生”系统推进，短期刺激需求的政策力度较2024年减弱，城市更新成为扩大内需核心抓手 [9] 预计2026年政策将以改善预期为主，着力于精准调控和建立长效机制，避免短期刺激 [6][9] - **需求与销售**： - 人口结构变化导致房地产市场未来刚性需求将持续减弱，2025年中国新出生人口为792万人，较2024年减少约162万人，创本世纪新低 [10] - 2025年全国商品房销售额为8.39万亿元，同比下滑12.6%，降幅较上年收窄4.5个百分点，但二季度以来累计降幅逐月扩大 [11] 预计2026年商品房销售额仍面临较大下行压力 [11][18] - 需求结构向改善型转变，2025年1-11月现房销售面积占比提升至35.44%，120平米以上户型成交占比持续提升 [10] - **市场格局与价格**： - 央国企市场主导地位加强，2025年百强房企权益口径销售金额为2.46万亿元，同比下降20.05%，其中央国企销售占比达65.61%，较上年提升4.11个百分点 [13] - 价格仍处下行通道但幅度收窄，2025年1-10月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比降幅收窄至-2.6% [16] - **库存**：截至2025年末，商品房待售面积为76，632万平方米，同比增长1.6%，增速较上年末显著收窄9个百分点，去库存取得一定进展，2026年待售面积有望出现拐点性下降 [16] - **投资与开发**： - 土地投资收缩，2025年百城住宅类土地成交金额约1.49万亿元，同比下降18.04%，但平均溢价率同比上升3.05个百分点至7.59% [20] 央企及地方国企为拿地主力，合计占比约83% [21] - 开发活动低迷，2025年房地产新开工面积及开发投资金额分别同比下降20.40%和17.20% [21] 预计2026年投资端仍将呈下行趋势 [20] - **融资环境**： - 融资政策转向长效发展机制构建，“白名单”项目审批通过贷款金额在2025年底已突破7.5万亿元 [25] - 债券市场信用风险事件减少但融资仍为净流出，2025年房企境内债券净融资规模为-875.15亿元，其中国有背景房企为-165.62亿元，非国有企业为-709.53亿元 [27] 2026年房企债券到期（含回售）规模达3，782.20亿元，偿债压力较大 [27] - 信托融资持续萎缩，截至2025年6月末，房地产信托余额为0.77万亿元，同比收缩约0.15万亿元 [30] 样本企业表现 (基于销售Top30房企) - **销售表现**：2025年样本企业权益销售额降幅边际收窄，仅2家实现正增长，绝大部分央国企销售降幅控制在20%以内 [35][36] - **资产规模**：行业“缩表”进程持续但速度缓和，2025年上半年总资产规模下降的样本房企比例收窄至七成，多数降幅控制在10%以内 [39] 存货规模降幅显著收窄 [39] - **盈利能力**： - 毛利率初步企稳，2025年上半年样本企业平均毛利率结束下滑趋势 [35][44] 预计2026年有望在低位企稳 [44] - 净利率仍承压，受盈利空间压缩及减值计提影响，2024年以来样本企业净利率处于负值区间，2025年上半年修正后平均净利率为-0.41% [46] 盈利修复将呈现分化，高能级城市布局的房企修复弹性更强 [35][46] - 期间费用率上升，主要受财务费用率推升，从2024年的3.02%进一步上升至2025年上半年的4.26% [45] - **偿债能力**： - 杠杆水平持续攀升，样本企业净负债率处于历史高位 [35][48] - 短期流动性恶化，样本企业货币资金短债比连续下滑，大部分企业自2023年起货币资金已无法覆盖短期债务，且缺口扩大 [48] - 预计2026年在销售筑底、净资产承压的背景下，净负债率仍面临上升压力 [48]

2026年地方两会房地产工作部署核心观点 - 2026年地方房地产工作以“稳市场、去库存、强保障、促更新”为主要方向，基调与“十五五”总体规划高度一致，旨在推动市场筑底企稳与行业转型加速 [1] 稳市场与去库存举措 - 稳市场是各地2026年房地产工作的首要任务，是对中央“着力稳定房地产市场”指示的贯彻 [2] - 去库存是关键举措，多地鼓励收购存量商品房用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，例如河南、云南、江苏、山东、辽宁、吉林 [2] - 地方推出差异化措施：广东提升存量房交易便利度；江苏推进房票安置、住房“以旧换新”；上海已启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目 [2] - 盘活其他存量资产：广东、重庆提出推动闲置商业办公用房盘活利用；重庆强调加大存量土地盘活；上海计划盘活处置低效产业用地20平方公里 [2] - 各地因城施策稳市场：天津强调“稳定房地产投资”；云南计划精准宣介以提高省外购房占比，并推进“好房子”建设和现房销售；重庆强化“人房地钱”要素联动，实施“一区（县）一策”；沈阳将住房消费纳入全域促消费大局 [3] 强化住房保障与“好房子”建设 - 加强保障房供应是盘活存量与保障民生的关键，房地产工作被纳入“加大保障和改善民生力度”章节 [4] - 北京强调促进住房租赁市场健康发展，增加“一张床、一间房、一套房”产品供应，缓解青年人住房困难 [4] - 上海计划在2026年筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上，完善保障性租赁住房服务 [4] - “好房子”建设成为关键词：广东系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设；吉林提出打造20个以上“好房子”示范项目 [4] 城市更新工作部署 - 城市更新告别大拆大建，转向存量提质增效，2026年工作重点是“高质量推进城市更新” [5] - 各地更新工作围绕城中村改造、老旧管网和电梯改造展开：广州计划启动53个城中村改造项目；福州计划实施500个城市更新项目，建成1.2万套安置房 [6] - 多地推进城市生命线工程：重庆计划新建改造供排水管网2400公里；广东计划新建改造地下管网管廊9000公里；江西推进排水管网整治与燃气管道改造；贵州计划改造城镇地下管网4000公里以上 [6] - 持续推进老旧小区改造：北京计划改造300个老旧小区、加装电梯800台；上海将完成20万平方米旧住房成套改造；重庆计划完成老旧小区改造600个；吉林大范围实施既有住宅加装电梯；广州推动100个老旧小区改造新开工项目 [6] - 探索多元化主体与融资模式：天津提出发挥市场主体作用，创新央企、民企参与模式；贵州计划运用政策性金融工具、银行贷款、公募REITs，设立城市更新基金 [7] 对行业的影响与转型方向 - 城市更新提供的增量空间是房地产市场企稳的重要支撑力量，全国2000年底前建成的老旧小区约22万个，涉及近3900万户居民，2000年前建成房屋占比超35%，更新工作释放的持续需求有助于存量去化 [7] - 城市更新推动行业向“开发+运营”新发展模式转型，如城中村改造同步配建养老设施，为企业开辟新路径 [8] - 当前市场已开始探底，各地正通过盘活存量、城市更新、建设“好房子”等方式稳定市场信心，激活需求，推动市场止跌回稳 [8] - 市场止跌企稳仍有赖于政策支持，有效实现控增量、去库存，并将楼市回稳与基本面修复结合，培育可持续的住房消费生态 [8]

文章核心观点 - 上海等城市推出的政府主导“住房以旧换新”政策，核心目标是推动房地产“去库存”，并有助于为老旧小区（“老破小”）托底、设定价格锚点，同时增加保障性租赁住房供给 [1][6][8][14] 政策模式与特点 - 上海于2月2日启动试点，由浦东、静安、徐汇三区的公租房公司作为收购主体，政府牵头收购二手房用作保租房 [3][5] - 流程上采取“先锁新房、再卖旧房”：业主先锁定意向新房，第三方评估旧房后，凭新房网签合同办理旧房过户 [3] - 收购对象精准聚焦于“老破小”，例如浦东优先收购内环内2000年以前、面积70㎡以下、总价不高于400万元、产权清晰的二手房 [5] - 收购优先考虑置换意愿强、总价低、地段好（如产业园区、商圈、轨道交通站点3公里圈内）的房源，以推动新房销售和满足旺盛租赁需求 [4][5] 市场背景与政策动因 - 2025年中央经济工作会议重提“去库存”，全国新房库存高企，2025年底百城新建商品住宅去化周期达28.7个月，远超合理区间 [7] - “以旧换新”政策契合“去库存”核心任务，旨在盘活“难卖”的存量房，这些房源普遍具有套均总价低、议价空间大、成交周期长、看房人数少的特征 [8][9][10] - 数据显示，上海符合收购条件的房源与全市平均水平相比：套均总价更低（如浦东符合条件房源258万元 vs 全市372万元），议价空间更高（浦东8.6% vs 全市8.3%），成交周期更长（浦东131天 vs 全市122天），看房人数更少（浦东指数化71人次 vs 全市100人次） [11] 各地实践与模式差异 - 2024年6月全国已有70多个城市推行“以旧换新”，2025年以来政策密集落地，例如上海奉贤、南京、杭州富阳、徐州等地均有国企或平台推出相关项目 [7][13] - 主要实施模式有两种：一是“帮卖”模式（委托中介在免责期内优先出售旧房），二是由地方国企或平台直接收购旧房 [14] - 各地政策侧重点不同：一线城市（如上海）重点结合城市更新，收购标的为“老破小”；二三线城市重点结合去库存，补贴力度更大，常叠加金融支持 [13] - 各地政策的共性是“政府引导、市场参与”，有助于为老破小托底、设定价格锚点，并增加保租房供给以缓解低价出租房供需不匹配 [14][16] 政策效果与潜在挑战 - 政策有助于精准对接新市民、青年人才等群体的租赁需求，上海数据显示3000元/月/套以下价格房源的需求占比达67.7%，显著高于市场供应占比 [16] - 政策持续推行的难点包括：面对大量分散的个人业主（C端），谈判工作量大、周期长；个人房东不像开发商愿意“割肉”卖房；资金持续性问题（上海租金回报率低于2%，收购后有利息成本、装修和空置损耗） [17] - 政策的本质更多是发挥“政策杠杆”与“心理杠杆”作用，向市场传递信心 [17] 旧房评估与定价机制 - 旧房评估价形成主要有两种方式：一是通过摇号随机选取多家评估机构，取评估结果的中间值；二是对同一小区/片区房源集中评估，按楼层区分价格，装修按统一标准补偿 [18] - 评估价是基于数据和科学方法的客观、偏保守的资产价值，旨在“求稳”；市场成交价则由买卖双方博弈形成，两者存在差异是正常现象，差距在10%以内被视为合理 [18] 参与建议与风险防范 - 适合参与的人群包括：持有核心区老破小、流通性差急于置换的业主；刚需改善怕踏空、资金衔接困难的群体；追求交易确定性、反感中介压价的业主；产权清晰符合收储标准的小户型业主 [24] - 不适合参与的人群包括：持有次新房、市场价显著高于评估价追求短期溢价的业主；产权复杂（共有、抵押、纠纷）的房源；对评估价预期过高者；短期急需大额现金的群体 [24] - 业主应高度重视合同审查，明确旧房销售期限、违约责任、退出机制、资金监管等条款，并提前在财务和法律层面做好风险防范 [20] - 决策关键在于打破信息不对称，实现过程透明、风险可控，所有权利与义务应以合规文件和正式合同为准 [21] - 业主需警惕的风险包括：非官方平台压价套路；协议未锁定评估价导致被恶意调价；隐形费用未明示；强制绑定指定新房；退出条款模糊违约成本过高等 [26]

文章核心观点 - 上海等城市推出的住房“以旧换新”政策，核心目标是推动房地产“去库存”，并精准收购“老破小”等流通性差的二手房作为保租房，以稳定市场、设定价格锚点并增加保障性租赁住房供给 [6][7][8][12] 政策背景与全国推行情况 - 2025年中央经济工作会议重提“去库存”，为房地产市场指明方向，当前全国新房库存高企，2025年底百城新建商品住宅去化周期达28.7个月，远超合理区间 [7] - 2024年6月，全国已有70多个城市推行“以旧换新”政策，但未形成巨大势能 [7] - 2025年以来，政策在多地密集落地，例如上海奉贤区计划收购50套，杭州富阳区定量收购200套，南京、徐州等地国企也纷纷推出相关活动 [9][10][11] 上海试点方案特点 - 收购主体为政府，由各区公租房公司执行收购 [6] - 优先收购业主置换意愿强烈的房源，浦东区提出购房款参照“房票”形式监管，确保资金用于购买新房以推动“去库存” [5] - 收购对象精准指向总价低的“老破小”，例如浦东优先收购内环内2000年以前、单套面积70㎡以下、总价不高于400万元、产权清晰的二手房 [6] - 优先收购地段好的房源，布局在产业园区、商圈、轨道交通站点3公里圈内，试点区域（浦东、静安、徐汇）是上海租赁需求最旺盛的区域 [6] 政策效果与市场数据 - 政策旨在收购“难卖房”，这类房源普遍具有套均总价低、议价空间大、成交周期长、看房人数少等特征，能有效促进置换和去库存 [8] - 根据2025年2月至2026年1月数据，上海符合收购条件的二手房与全市平均水平相比：套均总价更低（全市367万元 vs 符合条件255万元），议价空间更高（全市7.9% vs 符合条件8.3%），成交周期更长（全市117天 vs 符合条件126天），看房人数更少（指数化后，符合条件房源为87，低于全市的100）[9] - 政策有助于缓解租赁市场低价房供需不匹配，上海3000元/月/套以下房源的需求占比达67.7%，显著高于市场供应占比，收购的小户型二手房能精准对接新市民、青年人才的过渡性居住需求 [13] 不同城市的政策差异 - 一线城市（如上海）政策重点结合城市更新，收房标的主打“老破小” [11] - 二三线城市政策重点结合去库存目标，补贴力度更大，并叠加首付比例下调等金融支持 [11] - 操作模式主要分为两种：“帮卖”模式（委托中介在免责期内优先出售旧房）和“国企直接收购”模式（地方投资平台或国企直接收购旧房，资金用于购买指定新房）[12] 政策实施的难点与挑战 - 收购二手房面对的是大量C端业主，谈判工作量大、周期长，且个人房东不会像开发商那样大幅降价卖房 [14] - 资金持续性存疑，上海租金回报率低于2%，政府收购后即便享受优惠利率，仍需承担2%—3%的利息成本以及装修、空置损耗等费用 [14] - 政策本质更多是发挥“政策杠杆”与“心理杠杆”作用，向市场传递信心 [14] - 长期挑战包括如何合理定价存量资产以平衡收购方成本与业主收益，以及如何进一步激发需求端购房信心 [14] 旧房评估机制与交易注意事项 - 评估价形成主要有两种方式：一是通过摇号随机选取多家评估机构独立评估后取中间值；二是对同一小区/片区房源集中评估，按楼层区分价格，装修按统一标准补偿 [18] - 评估价是基于客观数据的保守资产价值，市场成交价是买卖双方博弈的结果，两者存在差异是正常现象，差距在10%以内被视为合理 [19] - 业主应高度重视合同条款，审查旧房销售期限、违约责任、退出机制及资金监管等内容，并明确评估流程和免责期安排 [20] - 交易本质是大额资产处置，需提前规划并做好财务和法律风险防范，建议：客观评估自身需求与预算；通过专业机构了解旧房价值，建立合理预期；深入研究本地政策与操作条款，与主管部门充分沟通 [20] 适合与不适合参与的人群 - 适合人群：持有核心区老破小、流通性差且急于置换的业主；刚需改善家庭，担心资金衔接困难者；追求交易确定性、反感中介压价与漫长议价的业主；产权清晰、符合收储标准的小户型业主 [21][22][26] - 不适合人群：持有次新房、流通性好、市场价显著高于评估价并追求短期溢价的业主；产权复杂（共有、抵押、查封、纠纷）的房源；对评估价预期过高、拒绝公允定价的业主；短期急需大额现金、对资金到账时间有刚性要求的群体 [23] 交易风险与退出机制 - “先锁新房、再卖旧房”模式的核心风险主要由国企收储平台和合作房企承担，业主承担有限协议风险，平台通过资金闭环、锁价承诺、兜底收购降低不确定性 [25] - 若旧房未按期成交，平台可按约定价托底接手或延长周期，评估价以签约时锁定为准，不因行情波动下调 [25] - 退出机制：仅完成评估未签协议，可无责退出；签署意向书但未支付定金或过户，可协商解除；已签正式合同并完成网签，需按合同约定执行，擅自退出需承担违约金 [25] - 业主需警惕的风险：非官方平台“低价收房、高价转售”套路；协议未锁定评估价导致被恶意调价；隐形费用未明示；强制绑定指定新房；退出条款模糊、违约成本过高 [25] 政策未来发展的条件 - 政策若想复制到“异地购买”或“多换一”等多元模式，需考虑三个条件：首先需有收购主体（如国资、开发商、城投公司、租赁公司）；第二需实现资金闭环，依赖保障性住房再贷款、专项债、保租房REITs等工具，并建立公允估值机制；第三，该模式主要适用于大城市，小城市推广需依赖地方补贴和轻资产运营，不适合大规模国资入场 [28][29][30]

上海启动二手房收购用于保障性租赁住房试点 - 上海浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点，与建设银行上海市分行签约，实质性启动收购二手房用于保障性租赁住房 [1] - 试点旨在释放改善型需求，助力新房去库存，收购确定性高，可缩短交易周期，更快释放需求，减轻新房去化压力 [2] - 对政府端而言，基于租金回报率等考察保障国有投资稳定性，同时用于保障性使用，为市场兜底，满足不同群体居住需求 [2] 各试点区域收购方案与条件 - **浦东新区方案**：优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元、产权清晰的个人二手房源，面向有置换需求的产权人，特别是租售比相对较高、保租房供需矛盾大、居住配套成熟的区域 [1] - **静安区方案**：采取片区式收储为主、零散收购为辅的策略，对成本较低、交通便捷、居住配套成熟的区域优先运作，收购底楼房屋可缓和加装电梯分歧，倾向于总价适中、产权清晰的成套小户型二手房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点三公里辐射圈内，“收旧”将聚焦有置换本区商品房意愿的产权人，优先选择一手房 [2] - **徐汇区方案**：拟收购存量小户型房源，经标准化装修配置后作为保租房供应，“十四五”以来已累计建设筹措保障性租赁住房3.18万套，在已供应的项目中，60平方米以下的中小户型平均租金约130元～180元/平方米/月，且供不应求，部分交通便利项目需要轮候 [2] 目标房源市场特征与占比 - 以过去一年为观察窗口，上海成交的二手房中，同时符合“内环、70平方米以下、总价400万元以内、2000年以前建成”条件的二手房占比仅6.9% [1] - 在上述符合条件的成交房源中，静安区成交占比11.3%，徐汇区成交占比8.3%，浦东新区成交占比31.0%，三个区合计成交占比达50.6% [5] - 三个区符合条件的二手房合计成交金额约250亿元 [8] - 符合收购条件的房源（如浦东内环内凌一小区）具有高性价比特征，例如37平方米一室成交价约190万元，租金约4300元/月 [5] 收购举措对市场的影响 - 从供给端看，存量收购直接削减市场可售存量，缓解库存积压，抑制新增供给冲动，达成供需再平衡 [6] - 收购房源转化为保障房，可分流部分刚性需求，减轻商品房市场的需求竞争压力 [6] - 市场中介认为此举为市场“托底”，能增加市场信心，活跃市场，目前上海二手房库存量约13万套，月度成交量已超过2万套，1月成交单价已回升 [4][5] - 符合收购条件的二手房（总价400万元以内、2000年以前建成）通常议价空间大，卖房多、看房少，成交周期长 [3] 收购资金来源与运作机制 - **静安区**：组建由区政府分管领导牵头的工作专班，明确静安置业集团下属两家区属保障性住房公司为指定实施主体 [7] - **徐汇区**：由区房管局、财政局、国资委、城投集团等部门组成工作专班，区保障房公司作为具体收购单位，首期安排一定规模区级财政资金注入作为资本金，专项用于收购，同时通过银行贷款融资增加收购资金 [7] - **浦东新区**：明确“收旧换新联动”，购房款参照房票形式进行专账监管，被收购房屋产权人需同步购买浦东新区全区范围内的市场化一手住房，交易完成后监管银行凭一手住房预告登记证明向开发商支付资金 [7] - 建设银行上海市分行将定制专项方案，提供融资安排、资金监管、个人住房按揭等全周期、多层次金融服务支持 [8] - 据估计，收购资金若能达到年成交金额的10%（即约25亿元/年），将对上海老旧和小户型存量房市场库存消化产生举足轻重的促进效果，三个区共担此资金规模具备相当可行性 [8]

中央政策动向 - 监管出现边际调整 部分出险房企不再被监管部门要求每月上报“三条红线”指标 [1][2] - 发展产业联动房地产去库存 支持养老产业发展相关措施及培育服务消费新增长点工作方案均提及通过发展相关产业助力房地产行业去库存 [1] - 国务院鼓励地方结合消化存量房地产 支持旅居项目用地和服务设施建设 [2] 地方政策举措 - 优化公积金成为地方发力重点 本周共有8地出台相关稳市场政策 [1] - 天津将公积金贷款额度上限从120万元提升至144万元 多孩家庭首套房可获得最高贷款额度 [1] - 多地积极落实中央下调商业用房首付政策 吉林、山东、甘肃、西藏等省份明确将商业用房购房贷款最低首付款比例下调至30% [1][2] - 南京推动既有库存商品房全部纳入房票超市 推行“全城通兑”和“电子房票” [2] - 昆山对购买活动房源补贴5%购房款 最高30万元 [2] 全国新房市场成交概况 - 2026年第4周全国重点50城市新建商品住宅成交面积环比微增5% 实现三连升 但绝对量仍处低位 与去年7、8月份低水平相当 [4] - 第4周成交面积同比激增328% 主要因去年同期为春节假期低基数 [4][6] - 2026年1月累计成交面积约747万平方米 同比降幅收窄至18% [4] 分能级城市成交表现 - 一线城市第4周成交面积环比下降22% 降幅领先于各能级城市 1月累计同比降幅达23% [6] - 上海、深圳第4周环比降幅超70% 拖累显著 [6] - 三四线城市第4周成交面积环比增长28% 为各能级最大增幅 1月累计同比降幅最小仅为8% [6] - 二线城市第4周成交面积环比持平（0%） 1月累计同比降幅为23% [6][9]

文章核心观点 - 2026年初房地产去库存进入密集实操阶段 地方政府通过土地收储、新房国资收购、二手房“以旧换新”等多种路径协同发力 推动库存有序出清并稳定市场预期 [3] 多城土地收储有实质性动作 - 土地收储成为2026年初部分地方政府去库存的重要抓手 专项债资金加速落地为收储提供关键支撑 [4] - 湖南长沙公布2026年第二批拟申报土地储备专项债券项目清单 涉及5个项目 拟收储总金额达29.71亿元 [5] - 广东肇庆公布2026年第一批土地储备专项债券项目清单 涉及15宗土地 拟收储资金总额达35亿元 [5] - 宁波市土地储备专项债券（二期）于1月16日上市交易 发行规模10.13亿元 票面利率1.8% [5] - 2025年全国已有26个省（自治区、直辖市）公示拟使用专项债券收回或收购存量闲置土地 拟收储总金额超过7500亿元 涉及地块超5500宗 拟收储用地面积近3亿平方米 [6] - 多省市已实际落地发行专项债规模合计超过3000亿元 若按平均容积率2计算 上述土地有望为市场去化约6亿平方米潜在库存 [6] 新房收储与“以旧换新”双线推进 - 存量房收储在2026年初明显提速 呈现“保障性住房+市场化置换”双线推进特征 [8] - 湖南省2026年计划收购存量商品房200万平方米以上 重点用于保障性住房、安置房、宿舍和人才住房等用途 [8] - 河南省政策明确支持各地加快发行专项债券收购存量商品房用作保障性住房 并同步推进郑州、洛阳等地127个专项借款城中村改造项目建设 [8] - 上海市奉贤区国企奉发集团完成商品房“以旧换新”首单签约 首期计划收购50套二手房 活动已累计收到104组意向报名 首批50组家庭已完成登记 [8][9] - 浙江杭州富阳乐居投资运营集团推出商品住房“以旧换新”活动 通过收购旧房并向换房人发放抵价券和购房券引导需求回流新房市场 [9] - 江苏徐州由国企平台“徐房严选”推出房产“以旧换新”置换服务 [9] 房地产去库存进入关键期 - 2025年12月中央经济工作会议明确了房地产“控增量、去库存”的核心任务 [11] - 2026年1月自然资源部、住房和城乡建设部联合发布通知 针对存量土地和房产资源设立最长5年的规划过渡期 增强了存量住房收储的可行性 [11] - 行业观点认为 目前房地产去库存已进入“政府主导攻坚与市场缓慢出清并存”阶段 [11] - 土地端收储可减少无效供给 住房端定向收购可加快去库存 预计对缓解库存压力、稳定市场预期和修复行业信心产生积极影响 [11] - 供给侧出现积极信号 新供土地体量同比走弱 且2025年12月以来高能级城市二手房挂牌量环比出现回落 部分城市该回落趋势已持续约一个季度 [11] - 中长期来看 若去库存阶段性完成 房地产行业将转向平稳向好且可持续的状态 房企经营模式将从高周转走向轻资产、可持续 [12]

文章核心观点 - 房地产去库存已进入“政府主导攻坚与市场出清并存”的关键阶段，政策正从顶层设计转向密集落地执行 [1] - 地方政府正通过专项债支持的土地收储、国资收购存量商品房用作保障房、以及市场化“以旧换新”等多种路径协同发力，以推动库存有序出清并稳定市场预期 [1] 土地收储与专项债支持 - 2026年初，多地政府将土地收储作为去库存重要抓手，专项债资金加速落地提供关键支撑 [2] - 湖南长沙公示2026年第二批拟用专项债收储的5个项目，收储总金额达29.71亿元 [2] - 广东肇庆公布2026年第一批土地储备专项债项目清单，涉及15宗土地，拟收储资金总额达35亿元 [2] - 2025年全国已有26个省（区、市）公示拟使用地方政府专项债券收回或收购存量闲置土地，拟收储总金额超过7500亿元，涉及地块超5500宗，拟收储用地面积近3亿平方米 [3] - 其中，多省市已实际落地发行专项债规模合计超过3000亿元，按平均容积率2计算，有望为市场去化约6亿平方米潜在库存 [3] - 宁波市于1月16日发行了一期7年期土地储备专项债券，规模10.13亿元，票面利率1.8% [3] 存量房收储与“以旧换新” - 存量房收储在2026年初明显提速，呈现“保障性住房+市场化置换”双线推进特征 [4] - 省级层面，湖南省2026年计划收购存量商品房200万平方米以上，用于保障性住房等用途 [4] - 河南省政策明确支持加快发行专项债收购存量商品房用作保障性住房，并同步推进郑州、洛阳等地127个专项借款城中村改造项目 [4] - 一线城市加速落地市场化“以旧换新”模式，上海奉贤区国企奉发集团完成首单签约，首期计划收购50套二手房，已累计收到104组意向报名，首批50组家庭已启动流程，另有14组进入轮候 [4] - 浙江杭州富阳区由国企推出“以旧换新”活动，通过收购旧房并发放抵价券和购房券引导需求回流新房市场 [5] - 江苏徐州由国企平台推出房产“以旧换新”置换服务，为市民提供换房路径 [5] 政策环境与市场影响 - 2025年12月中央经济工作会议明确了房地产“控增量、去库存”的核心任务 [6] - 2026年1月20日，自然资源部与住建部联合发布通知，为存量土地和房产资源设立最长5年的规划过渡期，增强了存量住房收储的可行性 [6] - 行业分析认为，土地端收储可减少无效供给，住房端定向收购可加快去库存，对缓解库存压力、稳定市场预期和修复行业信心有积极影响 [6] - 供给侧出现积极信号：新供土地体量同比走弱，且2025年12月以来高能级城市二手房挂牌量环比出现回落，部分城市该趋势已持续约一个季度 [6] - 分析指出，由于近两年供应项目不多，客观上供求关系有进一步改善的可能，若去库存阶段性完成，行业将转向平稳向好且可持续的状态 [7]

货币政策工具调整 - 央行下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，各类再贷款一年期利率从1.5%降至1.25%[3] - 保障性住房再贷款利率同步下调0.25个百分点至1.25%，以推动收购存量商品房用于保障房[3][4] - 金融机构平均法定存款准备金率为6.3%，央行认为降准仍有空间[7] 房地产与商办市场支持 - 商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30%，以降低门槛并促进去库存[5] - 2025年第三季度全国新发放个人住房贷款加权平均利率为3.07%，2026年房贷利率存在下调预期[7] - 多地出台政策支持商办去库存，如上海允许商务楼宇功能兼容，武汉、南宁提供购房补贴[6] 政策协同与未来展望 - 多个部门协同发力稳定房地产市场，政策包括下调住房销售增值税率、贷款展期及延续换房退个税政策至2027年底[8] - 稳定房地产市场需要激活需求、优化供给协同，并可能加大“补人头”式的租金或购房补贴力度[8][10]