核心观点 - 2026年3月，核心城市二手房市场成交活跃，特别是上海，而新房市场整体仍显疲弱，呈现明显分化[2][3][4] - 行业维持“买入”评级，投资建议关注核心城市土储及高端产品房企，以及受益于二手房交易占比提升的头部中介机构[6] 行业市场表现 - **北京市场**：近一周（3.20-3.26）二手房日均成交730套，同比增长15.1%，但新房日均成交仅101套，同比下降47.4%[2]；3月整体二手房成交同比增长3.9%，新房成交同比下降42.3%[2]；1-3月累计二手房成交同比下降1.4%，新房成交同比下降33.2%[2] - **上海市场**：近一周（3.20-3.26）二手房日均成交1086套，同比增长15%，周末（3.21-3.22）成交量保持在2800套以上[2]；3月二手房成交同比增长4.5%，新房成交同比下降8.7%[2]；1-3月累计二手房成交同比增长0.2%，新房成交同比下降11.8%[2]；预计3月二手房成交量将达到3万套左右[2] - **深圳市场**：近一周（3.20-3.26）二手房日均成交198套，同比下降3%，新房日均成交60套，同比下降36%[3]；3月二手房成交同比下降1.1%，新房成交同比下降17.2%[3]；1-3月累计二手房成交同比下降11.2%，新房成交同比下降57%[3] - **全国重点城市**：30个大中城市近一周（3.20-3.26）新房成交面积同比下降10.2%，3月整体同比下降8.9%[4]；1-3月累计成交面积同比下降18.9%[4]；分城市看，近一周一线、二线、三线城市新房成交面积同比分别变化-22.1%、-8.1%、+3.1%[5]；3月整体同比分别变化-18.5%、-2.7%、-8.9%[5]；1-3月累计同比分别变化-23.4%、-14.8%、-21.5%[5] - **全国二手房市场**：13个城市近一周（3.20-3.26）二手房成交面积同比下降1.5%[5]；3月成交同比下降10%，但降幅自3月下旬以来明显收窄[5]；1-3月累计成交面积同比下降7%[5] 市场分析与展望 - 一线城市二手房成交量自3月以来持续增长，上海表现尤为突出，成交放量既有“沪七条”政策刺激因素，也反映部分楼盘房价已处于合理水平[2][6] - 新房市场成交偏弱，一线城市表现尤其疲软，主要受去年同期高基数、今年供应下降以及二手房成交火热对新房形成分流的影响[5] - 后续需观察二手房市场的活跃度能否传导至新房市场[6] - 政策方向聚焦“因城施策控增量、去库存、优供给”，其中去库存主要关注商品房收储进展，优供给则体现在土地供应的缩量提质上[6] 投资建议 - 维持房地产行业“买入”评级[6] - 建议关注两个方向：一是土储分布在核心城市及产品聚焦高端改善型的头部房企，例如保利发展[6]；二是在二手房交易占比持续提升趋势下，头部中介机构有望迎来估值修复，例如我爱我家[6]

报告投资评级 - 行业评级：强于大市（维持）[3] 报告核心观点 - 新房销售在传统淡季延续下行，但3月受政策优化和旺季影响环比有望改善[4] - 二手房市场“以价换量”持续，价格压力分流新房需求，但政策利好和旺季可能推动成交改善[4] - 土地市场成交规模大幅收缩，结构分化，央国企为拿地主力[37][46] - 房地产开发投资持续下行，新开工与竣工面积降幅扩大，行业处于探底转型期[4][49][55] - 投资建议关注核心区域货值充足的开发商、商业运营能力突出的开发商以及二手房中介机构[4][58] 按报告目录总结 一、 商品房销售：延续下行，止跌回稳仍有压力 - **新房市场**：2026年1-2月，中国商品房销售额为0.82万亿元，累计同比下降20.2%；销售面积为0.93亿平方米，累计同比下降13.5%[9]。2月重点35城商品住宅批准上市3.02万套，同比减少1.91%[12]。70个大中城市新房销售价格指数同比下降3.5%，降幅较前月扩大[18]。截至2026年2月，商品房待售面积为8亿平方米，累计同比增长0.1%，但不同城市去化周期分化明显，如北京为28.06个月，杭州为10.51个月，部分城市超过30个月[16]。 - **二手房市场**：1-2月多个重点城市二手房成交套数同比下行，例如北京累计同比下降4.16%，杭州下降20.72%[22]。2月70个大中城市二手房价格同比降幅扩大，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6%，二线、三线城市分别下降6.2%和6.3%[4][25]。二手房价格调整通过价格锚定和需求分流冲击新房销售[25]。3月传统销售旺季及上海“沪七条”政策释放利好，部分城市二手房成交议价空间有所收窄[27]。六大重点城市二手住宅租金延续下滑，房价止跌回稳仍有压力[34]。 二、 土地市场：缩量延续，结构分化 - 2026年1-2月，100个大中城市成交住宅土地规划建筑面积为0.19亿平方米，同比下降34.1%[37]。 - 同期，中国住宅土地成交总价为0.13万亿元，累计同比下降45.01%[38]。从结构看，一线城市住宅土地成交价值占比约25.29%，高于往年平均水平[41]。 - 央国企成为拿地主力，支撑土地市场，例如越秀地产、华润置地全口径新增货值位列行业前二[46]。 三、 投资：下行延续，未见拐点 - 2026年1-2月，房地产开发投资完成额累计同比下降11.1%，降幅较前月收窄[49]。 - 同期，新开工面积累计同比下降23.1%，施工面积累计同比下降11.7%，竣工面积累计同比下降27.9%[55]。新开工缩量体现行业正从“高杠杆、高周转”向“控增量、去库存”转型[55]。 四、 投资建议 - 预计2026年行业将围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”的思路发展，“好房子”供应比例有望增长[58]。 - 具体关注三类机会： 1. 核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂[4][58]。 2. 商业运营能力突出的开发商，如恒隆地产、太古地产[4][58]。 3. 二手房成交占比提升背景下的中介机构，如贝壳-W、我爱我家[4][58]。

报告行业投资评级 - 行业评级：优于大势 [6] 报告核心观点 - 2026年房地产政策核心为“控增量、去库存、优供给”，调控基调从“推动止跌回稳”优化为“着力稳定市场”，强调企稳修复与预期管理 [1][14][15] - 需求端政策将更趋精准化，重点支持新婚、首置、多子女家庭，并与生育政策协同，地方已有贴息试点 [1][14] - 供给端核心是推进去库存，重点探索地方政府收购存量房（尤其是二手房）用作保障房，并盘活闲置土地，专项债和低利率提供资金支持 [1][16] - 优化保障房供给，强调以需定建/定购，加快危旧房改造（货币化/房票安置），并首次在政府工作报告中提出深化公积金制度改革 [1][17] 按目录总结 1. 本周观点：控增量、去库存、优供给 - 2026年政府工作报告以180余字明确房地产政策基调，释放“稳字当头、因城施策、长效转型”信号 [14] - 政策在民生保障与风险防范中具有双重定位，支持政策有望加力，同时坚守风险底线 [15] - 去库存方面，上海已有三个区试点收购二手房作保租房，预计更多城市跟进；资金支持上，2025年多省已发行超43亿元相关专项债，保租房再贷款利率降至1.25% [16] - 截至2026年2月末，全国28个省市计划用专项债收购闲置土地，计划总金额超7700亿元，实际已发行超3350亿元 [16] 2. 股票市场与信用债 - **A股地产**：本周（0302-0306）A股房地产板块涨跌幅为-4.09%，跑输大盘（沪深300）3.03个百分点，在31个行业中排名第26 [2][20] - **港股地产**：本周港股地产建筑板块涨跌幅为-4.15%，跑输大盘（恒生指数）0.87个百分点，在12个行业中排名第7 [2][33] - **信用债**：本周地产信用债发行174.70亿元，净融资额105.44亿元；年初至3月6日累计发行682.00亿元，净融资额为-123.63亿元，去年同期为90.78亿元 [2][39] 3. REITs市场 - **指数表现**：本周REITs指数收于117.11点，涨跌幅为-0.82%；产权型REITs指数跌1.19%，特许经营权型REITs指数跌0.38% [3][40][41] - **成交与换手**：本周REITs成交额10.40亿元，环比增长46.60%；换手率为0.31%，环比上升0.06个百分点 [3][40] 4. 楼市成交 - **新房市场**：本周45城新房成交面积滚动四周同比-39.29%，累计同比-32.98%；一、二、三四线城市滚动四周同比分别为-49.78%、-37.55%、-41.91% [5][71] - **二手房市场**：本周14城二手房成交面积滚动四周同比-46.49%，累计同比-15.96%；一、二、三四线城市滚动四周同比分别为-51.25%、-46.52%、-3.43% [5][80] 5. 土地市场 - **百城整体**：本周土地供应建面环比+6.46%，成交建面环比-1.51%，溢价率17.62% [4][90][91] - **一线城市**：供应建面环比-63.53%，成交建面环比+122.46%，溢价率23.80% [4][90][101] - **二线城市**：供应建面环比+11.99%，成交建面环比+1.67%，溢价率1.15% [4][90][110] - **三四线城市**：供应建面环比+14.02%，成交建面环比-11.65%，溢价率1.26% [4][90][120] 6. 投资建议 - 建议关注存量地产三大方向：①商业地产（新城控股、华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商（中国金茂） [5][17]

文章核心观点 - 地方政府正通过发行专项债券大规模回购存量闲置土地，以作为房地产“去库存、优供给”的关键举措，旨在改善土地市场供求关系，稳定行业预期并助力市场修复 [3][6][13] 闲置土地回购政策与全国规模 - 政策源头可追溯至2024年10月，财政部提出支持地方政府使用专项债券回收闲置存量土地，随后自然资源部印发通知推动落实 [5] - 截至2026年2月末，全国28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地总金额超7700亿元，专项债实际发行超3350亿元，占比约43% [3][6] - 2025年全国公示拟收储土地超5500宗，总用地面积近3亿平方米，若按平均容积率2计算，有望为市场去化约6亿平方米库存，总金额超7500亿元 [6] 近期地方回购动态与案例 - 重庆拟大规模回收101宗土地，拟回购金额约145亿元，覆盖主城及8个区县，涉及部分民营房企项目 [7] - 马鞍山市拟收回收购6宗闲置地块，拟收购价合计约13.44亿元，部分地块收购价较评估价下调20% [7] - 滁州市公示20宗存量闲置土地，总收购价超50亿元 [8] - 福州市拟使用专项债收购两幅土地，总收购价35.23亿元，总面积157.23亩，涉及两家当地国企 [8] - 湖州、芜湖等多地今年也披露了土地收回征集公告，征集范围包括企业无力开发、已供应未动工的住宅和商服用地等 [8][9] 回购资金来源与地块特征 - 回购资金主要来源于地方政府专项债券 [3][6] - 当前拟收储的土地中，绝大多数地块（约85%）属于地方国企，民企占比仅约13% [11] - 在拟收储宗地数量超100宗的省市中，湖南、江西、四川等地的地方国企宗数占比超90% [11] - 城投企业是土地收储的重要对象，此举有助于其优化资产结构，缓解流动性和债务压力 [12] 回购价格与地域分布 - 从价格看，约47%的地块拟收储价格与成交单价的比值在0.8～1.0之间，约29%的地块比值在0.9-1.0之间 [12] - 全国平均价格比值约为0.82，宁夏、福建、广东等10个省市价格比值高于平均水平，广西、重庆等省市折扣相对较大 [12] - 从地域规模看，2025年浙江省公示拟收储金额超900亿元居首，广东省超890亿元位列其后，各城市中重庆拟收储金额近700亿元位居首位 [11] 行业影响与未来展望 - 业内认为，闲置土地回收有助于缓解房企资金压力，减少市场库存土地，改善土地供求关系，稳定市场预期 [7] - 2026年政府工作报告再次将“去库存”纳入议程，预计专项债收储存量闲置土地还将延续，更多城市将持续推动此项工作 [13][14] - 该举措是当前房地产工作核心目标之一，旨在推进供给侧结构调整和总量适配，促进房地产市场供需平衡 [14]

上海房地产新政核心内容 - 2026年2月25日，上海五部门联合印发通知，进一步优化调整房地产政策[1] - 政策主要涉及三方面：调减购房限制、优化住房公积金贷款政策、完善个人房产税政策[1] 限购政策调整详情 - 针对非沪籍连续缴满12个月社保或个税群体，在外环内可购房套数由0套增至1套[2] - 针对非沪籍连续缴满36个月社保或个税群体，在外环内可购房套数由1套增至2套[2] - 针对无社保或个税证明但居住证满5年的非沪籍群体，在全市范围内可购房套数由0套增至1套[2] - 沪籍子女成年前与父母、（外）祖父母的共有住房不计入其成年后家庭的房产税套数认定[2] 公积金贷款政策优化 - 调增了公积金最高贷款额度[2] - 允许公积金贷款已结清的无房或持有1套房居民再次申请公积金贷款[2] - 多子女家庭购买第二套住房的最高公积金贷款额度可上浮20%[2] 市场基本面与政策背景 - 近期京沪等个别头部城市二手房挂牌去化周期正逐渐降至历史上房价趋于稳定的区间内[2] - 主要驱动因素是新增挂牌减少、撤牌增多导致的存量挂牌量连续下行，而非成交量受政策驱动的短暂抬升[2] - 这表明其社会库存去化已接近尾声，房价已有企稳基础[2] - 政策端持续努力可能加速局地房价企稳进程，包括中央重提“去库存”、上海二手房收储试点等面向库存的举措，以及北京、上海等地的需求提振措施[2] - 测算显示，京沪合计贡献全国二手房成交金额的三成、新房成交金额的一成[2] 房地产板块投资思路 - 如果局地房价走稳态势确定性增强，房地产板块可能逐步从政策博弈转向基本面配合下的beta行情[3] - 投资思路一：配置beta特征明显的稳健标的[3] - 投资思路二：配置地产开发结构性成长标的[3] - 投资思路三：部分民企在超跌估值下可能重回“牌桌”，实现可观重估[3] 主要城市政策调整历程（摘要） - **北京**：2024年9月30日，商贷最低首付比例降至首套15%、二套20%[5] - **上海**：2025年8月25日，沪籍家庭及符合条件的非沪籍家庭在外环外购买商品住房不限套数[5] - **上海**：2026年2月25日，非沪籍购买外环内住房社保/个税年限由3年缩短为1年，缴满3年可在外环内增购1套[5] - **深圳**：2025年9月5日，符合条件的家庭在罗湖区等指定区域购买商品住房不限套数[5]

文章核心观点 - 行业正全面迈入稳市场周期，践行“控增量、去库存、优供给”路线，2025年多项指标显示市场正止跌回稳，为后续企稳积蓄动能 [1][2][15] 2025年商品房成交市场分析 - 2025年商品房销售面积预计达8.9亿平方米，销售金额8.4万亿元，分别同比下降9%和13%，销售面积降幅较上年收窄约4个百分点，成交规模降幅显著收窄 [2] - 成交金额降幅大于面积降幅，与70城房价持续向合理区间回归的趋势一致，但部分板块租售比已超过存贷款利率，呈现点状企稳态势 [2] - 从需求基本面看，城镇人口达9.4亿人，人均住房面积超40平方米，测算一手房年均合理需求仍维持在8-9亿平方米，当前实际交易量已低于理论需求增量 [3] - 由于库存压力未完全出清，房价仍需修正，导致大量购房需求延迟释放并累积，为行业后续全面止跌企稳积蓄动能 [3] 2025年市场走势与政策影响 - 全年宏观调控坚守“控增量、去库存、优供给”主线，上半年稳市场政策密集落地并显效，推动交易量止跌回稳 [5] - 政策举措包括：国务院会议提出“敢于打破常规”，首次将“好房子”写入政府工作报告；住建部发布《住宅项目规范》；中央部委出台一揽子金融政策（降准0.5个百分点、下调政策利率0.1个百分点及个人住房公积金贷款利率0.25个百分点），政策发布1日内超50个省市响应落地 [5] - 至5月末，全国新建商品房销售面积和销售额同比分别累计下降2.9%和3.8%，为2023年三季度以来最低降幅；部分一、二线城市交易活跃，销售面积和销售额保持增长 [6] - 重点城市成交稳中向好，一线城市成交量同环比均为正增长，29个重点城市5月平均开盘去化率达41%，同比上升15个百分点 [6] - 下半年受高基数及供应不足影响，同比降幅有所扩大，但相较于2024年同期累计降幅仍持续收窄，行业企稳态势延续 [5][6] - 至11月末，商品房待售面积较年初减少4585万平方米，去库存脚步加快 [6] - 投资销售比、土地成交/新房成交、新开工销售比、待售面积等多维度指标持续改善，反映行业企稳向好的基本面 [6] 2025年新开工与竣工情况 - 新开工预计同比下降20%左右，降至6亿平方米，连续第四年同比降幅维持在二成水平，且连续四年新开工面积低于新房销售规模 [10] - 全年开工销售比预计降至66%的历史新低，7月攀升至85%的年内高点后快速走低，10-11月降至63%的历史最低水平 [10][12] - 新开工规模的调控成效显著，2025年理论上为行业减少中期库存3亿平方米 [12] - 竣工方面，2025年预计全年竣工面积6亿平方米，同比下降18%，降幅较上年显著收窄 [10] - 2025年竣工面积累计同比降幅控制在20%以内，显著小于三年前新开工40%的同比降幅，印证保交房工作取得实质进展 [10] 行业展望与未来趋势 - 行业正大踏步进入新的平衡周期，若稳市场政策持续发力，供求关系进一步平衡，叠加租售比比价效应支撑，预计2026年下半年核心城市房价有望止跌趋稳 [15] - 2026年商品房销售有望加快企稳，预计全年面积、金额降幅进一步收窄 [16] - 政策端，中央经济工作会议将“着力稳定房地产市场”置于防风险框架核心，叠加住宅新规落地推动房企产品力提升，改善型需求有望持续释放 [16] - “好房子”带来的结构性机会已逐步显现，重点城市核心板块点状企稳态势将进一步扩散，有望带动全国销售规模加快筑底 [16] - 去库存仍是现阶段首要任务，2026年新开工预计仍有一成左右降幅，政策将通过收购存量商品房作保障房、按去化周期动态调节供地等组合拳加速库存出清 [16] - 随着保障房建设、城市更新等“优供给”任务推进，新开工降幅将从2025年的20%收窄至一成左右，在减量的同时实现供给结构优化 [16] - 行业生态持续趋于健康，2025年开发投资与销售金额有望再度持平，标志着行业“现金流”重回正区间 [17] - 2026年，施工规模缩减及新开工持续收缩，有望推动开发投资继续下降，为行业留出更充裕的理论盈利空间，行业逻辑从增量扩张转向存量优化 [17]

报告行业投资评级 - 中国房地产行业的展望维持**负面改善**，这反映了该行业未来12-18个月总体信用质量较上一年有所改善，但尚未达到稳定的水平 [4][50] 报告的核心观点 - 2025年房地产行业处于“止跌回稳”的深度调整阶段，销售规模降幅收窄，去库存取得进展，但供求平衡修复仍面临挑战 [4][6][8] - 预计2026年行业销售及投资下行压力仍存但节奏放缓，政策端进入常态化实施阶段，待售面积有望出现拐点性下降，为市场触底企稳打下基础 [4][6][8] - 行业格局持续分化，头部房企（尤其是央国企）市场地位稳固，但颈部及腰部企业排序可能出现较大波动，核心资源获取、产品打造及长库存消化能力是关键 [6][8][13] - 行业整体已步入深度调整后的筑底与分化阶段，样本企业毛利率呈现初步企稳态势，但财务杠杆攀升，偿债指标弱化，盈利修复进程将显著分化 [6][35][46] 根据相关目录分别进行总结 行业基本面 - **政策环境**：2025年政策围绕“稳市场、促转型、防风险、惠民生”系统推进，短期刺激需求的政策力度较2024年减弱，城市更新成为扩大内需核心抓手 [9] 预计2026年政策将以改善预期为主，着力于精准调控和建立长效机制，避免短期刺激 [6][9] - **需求与销售**： - 人口结构变化导致房地产市场未来刚性需求将持续减弱，2025年中国新出生人口为792万人，较2024年减少约162万人，创本世纪新低 [10] - 2025年全国商品房销售额为8.39万亿元，同比下滑12.6%，降幅较上年收窄4.5个百分点，但二季度以来累计降幅逐月扩大 [11] 预计2026年商品房销售额仍面临较大下行压力 [11][18] - 需求结构向改善型转变，2025年1-11月现房销售面积占比提升至35.44%，120平米以上户型成交占比持续提升 [10] - **市场格局与价格**： - 央国企市场主导地位加强，2025年百强房企权益口径销售金额为2.46万亿元，同比下降20.05%，其中央国企销售占比达65.61%，较上年提升4.11个百分点 [13] - 价格仍处下行通道但幅度收窄，2025年1-10月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比降幅收窄至-2.6% [16] - **库存**：截至2025年末，商品房待售面积为76，632万平方米，同比增长1.6%，增速较上年末显著收窄9个百分点，去库存取得一定进展，2026年待售面积有望出现拐点性下降 [16] - **投资与开发**： - 土地投资收缩，2025年百城住宅类土地成交金额约1.49万亿元，同比下降18.04%，但平均溢价率同比上升3.05个百分点至7.59% [20] 央企及地方国企为拿地主力，合计占比约83% [21] - 开发活动低迷，2025年房地产新开工面积及开发投资金额分别同比下降20.40%和17.20% [21] 预计2026年投资端仍将呈下行趋势 [20] - **融资环境**： - 融资政策转向长效发展机制构建，“白名单”项目审批通过贷款金额在2025年底已突破7.5万亿元 [25] - 债券市场信用风险事件减少但融资仍为净流出，2025年房企境内债券净融资规模为-875.15亿元，其中国有背景房企为-165.62亿元，非国有企业为-709.53亿元 [27] 2026年房企债券到期（含回售）规模达3，782.20亿元，偿债压力较大 [27] - 信托融资持续萎缩，截至2025年6月末，房地产信托余额为0.77万亿元，同比收缩约0.15万亿元 [30] 样本企业表现 (基于销售Top30房企) - **销售表现**：2025年样本企业权益销售额降幅边际收窄，仅2家实现正增长，绝大部分央国企销售降幅控制在20%以内 [35][36] - **资产规模**：行业“缩表”进程持续但速度缓和，2025年上半年总资产规模下降的样本房企比例收窄至七成，多数降幅控制在10%以内 [39] 存货规模降幅显著收窄 [39] - **盈利能力**： - 毛利率初步企稳，2025年上半年样本企业平均毛利率结束下滑趋势 [35][44] 预计2026年有望在低位企稳 [44] - 净利率仍承压，受盈利空间压缩及减值计提影响，2024年以来样本企业净利率处于负值区间，2025年上半年修正后平均净利率为-0.41% [46] 盈利修复将呈现分化，高能级城市布局的房企修复弹性更强 [35][46] - 期间费用率上升，主要受财务费用率推升，从2024年的3.02%进一步上升至2025年上半年的4.26% [45] - **偿债能力**： - 杠杆水平持续攀升，样本企业净负债率处于历史高位 [35][48] - 短期流动性恶化，样本企业货币资金短债比连续下滑，大部分企业自2023年起货币资金已无法覆盖短期债务，且缺口扩大 [48] - 预计2026年在销售筑底、净资产承压的背景下，净负债率仍面临上升压力 [48]

2026年地方两会房地产工作部署核心观点 - 2026年地方房地产工作以“稳市场、去库存、强保障、促更新”为主要方向，基调与“十五五”总体规划高度一致，旨在推动市场筑底企稳与行业转型加速 [1] 稳市场与去库存举措 - 稳市场是各地2026年房地产工作的首要任务，是对中央“着力稳定房地产市场”指示的贯彻 [2] - 去库存是关键举措，多地鼓励收购存量商品房用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，例如河南、云南、江苏、山东、辽宁、吉林 [2] - 地方推出差异化措施：广东提升存量房交易便利度；江苏推进房票安置、住房“以旧换新”；上海已启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目 [2] - 盘活其他存量资产：广东、重庆提出推动闲置商业办公用房盘活利用；重庆强调加大存量土地盘活；上海计划盘活处置低效产业用地20平方公里 [2] - 各地因城施策稳市场：天津强调“稳定房地产投资”；云南计划精准宣介以提高省外购房占比，并推进“好房子”建设和现房销售；重庆强化“人房地钱”要素联动，实施“一区（县）一策”；沈阳将住房消费纳入全域促消费大局 [3] 强化住房保障与“好房子”建设 - 加强保障房供应是盘活存量与保障民生的关键，房地产工作被纳入“加大保障和改善民生力度”章节 [4] - 北京强调促进住房租赁市场健康发展，增加“一张床、一间房、一套房”产品供应，缓解青年人住房困难 [4] - 上海计划在2026年筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上，完善保障性租赁住房服务 [4] - “好房子”建设成为关键词：广东系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设；吉林提出打造20个以上“好房子”示范项目 [4] 城市更新工作部署 - 城市更新告别大拆大建，转向存量提质增效，2026年工作重点是“高质量推进城市更新” [5] - 各地更新工作围绕城中村改造、老旧管网和电梯改造展开：广州计划启动53个城中村改造项目；福州计划实施500个城市更新项目，建成1.2万套安置房 [6] - 多地推进城市生命线工程：重庆计划新建改造供排水管网2400公里；广东计划新建改造地下管网管廊9000公里；江西推进排水管网整治与燃气管道改造；贵州计划改造城镇地下管网4000公里以上 [6] - 持续推进老旧小区改造：北京计划改造300个老旧小区、加装电梯800台；上海将完成20万平方米旧住房成套改造；重庆计划完成老旧小区改造600个；吉林大范围实施既有住宅加装电梯；广州推动100个老旧小区改造新开工项目 [6] - 探索多元化主体与融资模式：天津提出发挥市场主体作用，创新央企、民企参与模式；贵州计划运用政策性金融工具、银行贷款、公募REITs，设立城市更新基金 [7] 对行业的影响与转型方向 - 城市更新提供的增量空间是房地产市场企稳的重要支撑力量，全国2000年底前建成的老旧小区约22万个，涉及近3900万户居民，2000年前建成房屋占比超35%，更新工作释放的持续需求有助于存量去化 [7] - 城市更新推动行业向“开发+运营”新发展模式转型，如城中村改造同步配建养老设施，为企业开辟新路径 [8] - 当前市场已开始探底，各地正通过盘活存量、城市更新、建设“好房子”等方式稳定市场信心，激活需求，推动市场止跌回稳 [8] - 市场止跌企稳仍有赖于政策支持，有效实现控增量、去库存，并将楼市回稳与基本面修复结合，培育可持续的住房消费生态 [8]

文章核心观点 - 上海等城市推出的政府主导“住房以旧换新”政策，核心目标是推动房地产“去库存”，并有助于为老旧小区（“老破小”）托底、设定价格锚点，同时增加保障性租赁住房供给 [1][6][8][14] 政策模式与特点 - 上海于2月2日启动试点，由浦东、静安、徐汇三区的公租房公司作为收购主体，政府牵头收购二手房用作保租房 [3][5] - 流程上采取“先锁新房、再卖旧房”：业主先锁定意向新房，第三方评估旧房后，凭新房网签合同办理旧房过户 [3] - 收购对象精准聚焦于“老破小”，例如浦东优先收购内环内2000年以前、面积70㎡以下、总价不高于400万元、产权清晰的二手房 [5] - 收购优先考虑置换意愿强、总价低、地段好（如产业园区、商圈、轨道交通站点3公里圈内）的房源，以推动新房销售和满足旺盛租赁需求 [4][5] 市场背景与政策动因 - 2025年中央经济工作会议重提“去库存”，全国新房库存高企，2025年底百城新建商品住宅去化周期达28.7个月，远超合理区间 [7] - “以旧换新”政策契合“去库存”核心任务，旨在盘活“难卖”的存量房，这些房源普遍具有套均总价低、议价空间大、成交周期长、看房人数少的特征 [8][9][10] - 数据显示，上海符合收购条件的房源与全市平均水平相比：套均总价更低（如浦东符合条件房源258万元 vs 全市372万元），议价空间更高（浦东8.6% vs 全市8.3%），成交周期更长（浦东131天 vs 全市122天），看房人数更少（浦东指数化71人次 vs 全市100人次） [11] 各地实践与模式差异 - 2024年6月全国已有70多个城市推行“以旧换新”，2025年以来政策密集落地，例如上海奉贤、南京、杭州富阳、徐州等地均有国企或平台推出相关项目 [7][13] - 主要实施模式有两种：一是“帮卖”模式（委托中介在免责期内优先出售旧房），二是由地方国企或平台直接收购旧房 [14] - 各地政策侧重点不同：一线城市（如上海）重点结合城市更新，收购标的为“老破小”；二三线城市重点结合去库存，补贴力度更大，常叠加金融支持 [13] - 各地政策的共性是“政府引导、市场参与”，有助于为老破小托底、设定价格锚点，并增加保租房供给以缓解低价出租房供需不匹配 [14][16] 政策效果与潜在挑战 - 政策有助于精准对接新市民、青年人才等群体的租赁需求，上海数据显示3000元/月/套以下价格房源的需求占比达67.7%，显著高于市场供应占比 [16] - 政策持续推行的难点包括：面对大量分散的个人业主（C端），谈判工作量大、周期长；个人房东不像开发商愿意“割肉”卖房；资金持续性问题（上海租金回报率低于2%，收购后有利息成本、装修和空置损耗） [17] - 政策的本质更多是发挥“政策杠杆”与“心理杠杆”作用，向市场传递信心 [17] 旧房评估与定价机制 - 旧房评估价形成主要有两种方式：一是通过摇号随机选取多家评估机构，取评估结果的中间值；二是对同一小区/片区房源集中评估，按楼层区分价格，装修按统一标准补偿 [18] - 评估价是基于数据和科学方法的客观、偏保守的资产价值，旨在“求稳”；市场成交价则由买卖双方博弈形成，两者存在差异是正常现象，差距在10%以内被视为合理 [18] 参与建议与风险防范 - 适合参与的人群包括：持有核心区老破小、流通性差急于置换的业主；刚需改善怕踏空、资金衔接困难的群体；追求交易确定性、反感中介压价的业主；产权清晰符合收储标准的小户型业主 [24] - 不适合参与的人群包括：持有次新房、市场价显著高于评估价追求短期溢价的业主；产权复杂（共有、抵押、纠纷）的房源；对评估价预期过高者；短期急需大额现金的群体 [24] - 业主应高度重视合同审查，明确旧房销售期限、违约责任、退出机制、资金监管等条款，并提前在财务和法律层面做好风险防范 [20] - 决策关键在于打破信息不对称，实现过程透明、风险可控，所有权利与义务应以合规文件和正式合同为准 [21] - 业主需警惕的风险包括：非官方平台压价套路；协议未锁定评估价导致被恶意调价；隐形费用未明示；强制绑定指定新房；退出条款模糊违约成本过高等 [26]

文章核心观点 - 上海等城市推出的住房“以旧换新”政策，核心目标是推动房地产“去库存”，并精准收购“老破小”等流通性差的二手房作为保租房，以稳定市场、设定价格锚点并增加保障性租赁住房供给 [6][7][8][12] 政策背景与全国推行情况 - 2025年中央经济工作会议重提“去库存”，为房地产市场指明方向，当前全国新房库存高企，2025年底百城新建商品住宅去化周期达28.7个月，远超合理区间 [7] - 2024年6月，全国已有70多个城市推行“以旧换新”政策，但未形成巨大势能 [7] - 2025年以来，政策在多地密集落地，例如上海奉贤区计划收购50套，杭州富阳区定量收购200套，南京、徐州等地国企也纷纷推出相关活动 [9][10][11] 上海试点方案特点 - 收购主体为政府，由各区公租房公司执行收购 [6] - 优先收购业主置换意愿强烈的房源，浦东区提出购房款参照“房票”形式监管，确保资金用于购买新房以推动“去库存” [5] - 收购对象精准指向总价低的“老破小”，例如浦东优先收购内环内2000年以前、单套面积70㎡以下、总价不高于400万元、产权清晰的二手房 [6] - 优先收购地段好的房源，布局在产业园区、商圈、轨道交通站点3公里圈内，试点区域（浦东、静安、徐汇）是上海租赁需求最旺盛的区域 [6] 政策效果与市场数据 - 政策旨在收购“难卖房”，这类房源普遍具有套均总价低、议价空间大、成交周期长、看房人数少等特征，能有效促进置换和去库存 [8] - 根据2025年2月至2026年1月数据，上海符合收购条件的二手房与全市平均水平相比：套均总价更低（全市367万元 vs 符合条件255万元），议价空间更高（全市7.9% vs 符合条件8.3%），成交周期更长（全市117天 vs 符合条件126天），看房人数更少（指数化后，符合条件房源为87，低于全市的100）[9] - 政策有助于缓解租赁市场低价房供需不匹配，上海3000元/月/套以下房源的需求占比达67.7%，显著高于市场供应占比，收购的小户型二手房能精准对接新市民、青年人才的过渡性居住需求 [13] 不同城市的政策差异 - 一线城市（如上海）政策重点结合城市更新，收房标的主打“老破小” [11] - 二三线城市政策重点结合去库存目标，补贴力度更大，并叠加首付比例下调等金融支持 [11] - 操作模式主要分为两种：“帮卖”模式（委托中介在免责期内优先出售旧房）和“国企直接收购”模式（地方投资平台或国企直接收购旧房，资金用于购买指定新房）[12] 政策实施的难点与挑战 - 收购二手房面对的是大量C端业主，谈判工作量大、周期长，且个人房东不会像开发商那样大幅降价卖房 [14] - 资金持续性存疑，上海租金回报率低于2%，政府收购后即便享受优惠利率，仍需承担2%—3%的利息成本以及装修、空置损耗等费用 [14] - 政策本质更多是发挥“政策杠杆”与“心理杠杆”作用，向市场传递信心 [14] - 长期挑战包括如何合理定价存量资产以平衡收购方成本与业主收益，以及如何进一步激发需求端购房信心 [14] 旧房评估机制与交易注意事项 - 评估价形成主要有两种方式：一是通过摇号随机选取多家评估机构独立评估后取中间值；二是对同一小区/片区房源集中评估，按楼层区分价格，装修按统一标准补偿 [18] - 评估价是基于客观数据的保守资产价值，市场成交价是买卖双方博弈的结果，两者存在差异是正常现象，差距在10%以内被视为合理 [19] - 业主应高度重视合同条款，审查旧房销售期限、违约责任、退出机制及资金监管等内容，并明确评估流程和免责期安排 [20] - 交易本质是大额资产处置，需提前规划并做好财务和法律风险防范，建议：客观评估自身需求与预算；通过专业机构了解旧房价值，建立合理预期；深入研究本地政策与操作条款，与主管部门充分沟通 [20] 适合与不适合参与的人群 - 适合人群：持有核心区老破小、流通性差且急于置换的业主；刚需改善家庭，担心资金衔接困难者；追求交易确定性、反感中介压价与漫长议价的业主；产权清晰、符合收储标准的小户型业主 [21][22][26] - 不适合人群：持有次新房、流通性好、市场价显著高于评估价并追求短期溢价的业主；产权复杂（共有、抵押、查封、纠纷）的房源；对评估价预期过高、拒绝公允定价的业主；短期急需大额现金、对资金到账时间有刚性要求的群体 [23] 交易风险与退出机制 - “先锁新房、再卖旧房”模式的核心风险主要由国企收储平台和合作房企承担，业主承担有限协议风险，平台通过资金闭环、锁价承诺、兜底收购降低不确定性 [25] - 若旧房未按期成交，平台可按约定价托底接手或延长周期，评估价以签约时锁定为准，不因行情波动下调 [25] - 退出机制：仅完成评估未签协议，可无责退出；签署意向书但未支付定金或过户，可协商解除；已签正式合同并完成网签，需按合同约定执行，擅自退出需承担违约金 [25] - 业主需警惕的风险：非官方平台“低价收房、高价转售”套路；协议未锁定评估价导致被恶意调价；隐形费用未明示；强制绑定指定新房；退出条款模糊、违约成本过高 [25] 政策未来发展的条件 - 政策若想复制到“异地购买”或“多换一”等多元模式，需考虑三个条件：首先需有收购主体（如国资、开发商、城投公司、租赁公司）；第二需实现资金闭环，依赖保障性住房再贷款、专项债、保租房REITs等工具，并建立公允估值机制；第三，该模式主要适用于大城市，小城市推广需依赖地方补贴和轻资产运营，不适合大规模国资入场 [28][29][30]