证券研究报告 | 2026年06月26日 2026年06月27日 2026年06月29日 房地产行业专题 优于大市 长三角区域研究（三）：上海楼市跑赢全国但内部显著分化 上海楼市表现持续优于全国。2023 年，我们推出房地产区域研究系列报告， 时隔三年全国楼市区域分化趋势持续加强，上海不论新房还是二手量价表现 均优于全国。新房端，上海 2025 年新房成交额相当于高峰期 2022 年的 69% （全国 2025 年仅相当于高峰期 2021 年的 45%）；新房成交均价 2021 年以来 持续走高，2025 年较 2023 年增长 23%（全国 2025 年较 2023 年高点降幅 8%）。 二手房端，全国和上海二手住宅销售额 2023 年以来均相对平稳（成交套数 提升弥补房价下跌），全国 44 城二手挂牌价较高点下跌 38%，而上海跌幅 32%更窄。此外，上海人均居住面积更少（上海 31 ㎡，全国 42 ㎡）且楼龄 更老（上海七成建于 2010 年前，全国仅五成），改善需求潜在空间也较大。 放宽落户效果明显。上海虹吸全国人口和购买力的能力与发达国家虹吸全球 的能力相仿。在房价下行期，投资需求几乎消失，户籍人口 ...