核心观点 - 2025年房地产市场止跌企稳，新房供给节制下成交延续弱复苏，狭义库存和去化周期处于双降区间 [3] - 三类城市面临供给约束：热点恒热城市（如上海、杭州）、老旧库存积压城市（如无锡）、供需错配城市（如广州） [31][32][34] 库存现状与去化周期 - 2025年4月末50城狭义库存面积30557万平方米，环比降1%，同比降10% [5] - 去化周期20.98个月，环比降0.5%，同比降6% [5] - 一线城市库存持稳（4155万平方米，环比增2%），二三线收缩（同环比均降11%和1%） [7] - 三四线去化周期仍达30个月，显著高于一二线（<20个月） [7] 库存新鲜度 - 110城库存中54%为2020-2023年供应（2020年12%、2021年14%、2022年12%、2023年16%） [11] - 一线城市库存最新鲜（2022-2023年新增供给占比28.37%），显著优于二三线 [13] - 深圳2023年供给库存占比达38%，无锡老旧库存（10年以上）占比近30% [17] 库存面积段特征 - 主力面积段为100-140平（合计占比44%），其中100-120平占24%、120-140平占20% [20] - 小面积（<70平）和大面积（>180平）库存占比从2022-2023年高点（16-17%、14%）回落至8%、5% [21] - 一线城市主力面积段80-120平（占比60%），二三线集中在100-140平（占比40%以上） [22] 库存户型结构 - 三房为绝对主力（占比52%），四房次之（28%），二者合计占库存80% [26] - 三房/四房占比持续上升（2022-2023年三房45%→2025年52%，四房<20%→28%） [26] - 一线城市户型分布均匀（各房型占比约5-20%），二三线集中（二房占比>10%） [27] 城市分化表现 - 热点城市（沪杭蓉）库存见底（去化周期<15个月），库存新鲜度高（2023年供给占比>25%） [31] - 老旧库存城市（呼和浩特、无锡）去化周期>30个月，部分城市2010年前库存占比超60% [32] - 供需错配城市（广州、大连）库存结构与成交需求不匹配，如广州80-90平成交占比23%但库存不足 [34]