2025年，房地产稳市场进入新阶段，全国土地成交规模连续4年维持-20%负增长，宅地出让建筑面积已低于新房成交规模，行业正式进入了去库存新阶 段。 城市间潜在库存分化显著，存量收储成为关键抓手。2025年以来中央部委多次表态并出台正式文件，明确将存量闲置地块优先纳入收储计划，赋予地方政 府在收购定价、用途上的自主权。 据CRIC监测，目前全国已有313个城市发布了存量住宅用地规模（清单），对于各地主管部门厘清潜在库存规模，加快闲置用地收储起到了良好的辅助决 策作用。 各地存量用地库存分化显著 重庆长春等城市积压问题突出 广义库存规模仍在高位 行业亟需加快盘活存量用地 2024年下半年以来，得益于新房销售端的转好，以及政企双方在供给侧的限制，典型城市狭义库存（已经取得销许、尚未售出的库存）规模率先回落。至 2025年4月，狭义库存规模已经较高点（2024年9月）下降约9%，短期去化压力显著减轻。 除狭义库存外，还有大量的潜在库存，包括未开工土地，已经开工尚未达到领取销许标准，已经达到领取销许标准但仍未领取等情形，这些所有库存加在 一起即广义库存规模。 CRIC监测的典型城市广义库存规模仍然处在高位运行，并且20 ...

核心观点 - 二季度土地市场溢价率回落但优质宅地热度不减，下半年供地将持续优化并改善预期 [2][4][8][9] - 土地市场呈现缩量提质特征，成交建面同比下降4%但金额同比增长22% [4][5][16] - 一二线城市量价齐升，三四线城市持续收缩，市场分化明显 [7][16][19] - 优质宅地仍受追捧，部分核心城市地块溢价率高达76% [19][24][26] - 下半年土地市场将迎来更多高质量供应，城市更新和专项债收储将改善库存指标 [9][20][25] 供求 - 6月土地供应建面5253万平方米，环比增9%，同比降12.2%，延续缩量趋势 [4][5][11] - 成交建面4570万平方米，同比降4%，成交金额1573亿元，同比增22%，呈现缩量提质 [5][16] - 一线城市优质地块供应稀缺，上海徐汇地块起拍楼板价高达16万元/平方米 [12] - 二线城市中苏州园区地块起拍楼板价6万元/平方米，刷新当地纪录 [13] - 地方政府持续优化供地，如株洲计划减少新增商品住房供应21.12万平方米 [14] 热度 - 6月平均溢价率4.2%，连续3个月回落，一二线降至5%左右，三四线降至2.7% [4][6][19] - 北京、杭州土拍溢价率不足1%，但上海、成都仍达10%和15% [19] - 成都锦江区地块溢价率高达76%，楼板价3.55万元/平方米 [26] - 土地流拍率6%，回落至近年低位，部分城市因销售前景不确定导致流标 [22] 重点地块 - 上海宝山组合地块成交总价81.95亿元，溢价率仅1.2%，开发难度高 [24][26] - 北京多宗棚改地块底价或低溢价成交，反映重点项目顺利推进 [24][25] - 上海杨浦、闵行地块分别拍出31%和13%溢价率，由保利发展竞得 [24] - 单价榜中上海杨浦东外滩地块楼板价9.5万元/平方米，周边新房售价20万元/平方米 [26] 后市展望 - 下半年将落实"控量提质"，城市更新和土地收储将促库存下降 [9][20] - 专项债收储和闲置土地回收将改善库存指标，带来更多高质量供应 [20][25] - 优质地块热度将持续，核心城市优质板块仍将受追捧 [8][9][19]

全国二手房市场分析 低总价刚需市场主导 - 北上深300万以下二手房成交占比显著提升，北京从35%增至46%，上海和深圳分别增加2%和7% [6] - 套均总价普遍下降：上海从210万降至196万（-14万），北京从207万降至196万（-11万），深圳从205万降至202万（-3万） [8] - 二线城市200万以下成交套数激增，南京增幅23%（3546→4364套），成都11%（6270→6957套），西安10%（3527→3894套），苏州20%（2983→3587套） [11] - 太原和佛山80万以下房源套均总价低至50万左右，2025年3月两地成交量均超700套 [14] 大户型改善需求崛起 - 深圳140平以上大户型成交占比达12.7%，同比扩大2%，创五年新高 [15] - 杭州、苏州、成都、郑州130平以上房源成交占比持续上升，苏州最高达38.4% [16] - 杭州200平以上房源套均面积从255平增至264平（+4%），高端盘如馥香园单月成交达42套 [19] - 全国四房产品成交占比从26.4%提升至29.2%，五房占比微增0.2% [20] 库存压力与价格下行 - 成都二手房挂牌量半年激增45.9%（18.71万→27.29万套），深圳、重庆、南京增幅超20% [24][25] - 西安、大连、海口挂牌量分别超15万、12.6万、4万套，部分房源总价仅10-20万 [26] - 全国百城二手房挂牌量达271.8万套（同比+15%），三四线城市增幅最高达21.9% [27][28] - 5月百城二手住宅均价同比下跌7.24%，环比跌幅扩大至0.71% [28] 市场分化与政策影响 - 一线城市以300万以下成交为主，二线城市下探至120-200万，太原等城市套均总价仅50万 [30] - 杭州、苏州、成都等热点城市改善需求旺盛，大户型成交占比持续提升 [31] - 西安通过"带押过户"、取消限购等政策刺激市场，部分城市出现"点状回温" [32]

房地产市场库存现状 - 2025年房地产市场止跌企稳，狭义库存和去化周期处于双降区间，行业去库存初见成效 [1] - 4月末50城狭义库存面积为30557万平方米，环比降1%，同比降10%，回落至近年来低点 [2] - 重点城市去化周期达20.98个月，环比降0.5%，同比降6%，跌幅逐步收窄 [1][2] 分能级城市库存表现 - 一线城市库存规模持稳，4月末达4155万平方米，环比微增2%，同比微降0.25% [5] - 二线和三四线城市库存规模收缩，同环比跌幅均为11%和1% [5] - 一线和二线城市去化周期回落至20个月以内，三四线仍达30个月，库存风险存在 [1][5] 库存新鲜度分析 - 110城中54%库存为2020-2023年供应，2015年及之前老旧库存占比19% [9] - 一线城市库存新鲜度优于二三线，2022-2023年新增供给占比分别为11.23%和17.14% [8][12] - 深圳、杭州、成都等热点城市库存新鲜度高，2023年供给占比达38%/25%/25%，无锡老旧库存占比近30% [13][14] 库存面积段分布 - 100-140平方米产品合计占比44%，为库存主力，70平方米以下和180平方米以上占比回落至8%和5% [15] - 一线城市以80-120平方米中小面积为主，占比约20%，二线和三四线集中在100-140平方米，占比超20% [18] 库存户型结构 - 三房户型库存占比52%，四房占比28%，两者合计达80% [21] - 各能级城市三房占比均超50%，一线和二线城市四房占比达30%，三四线为25% [21] 城市分类及特征 - 热点恒热城市（如上海、杭州、成都）库存见底，去化周期15个月以内，2023年供给占比超25% [24] - 老旧库存积压城市（如无锡、呼和浩特）去化周期超30个月，2018年及之前库存占比较高 [24] - 供需错配城市（如广州、大连、东莞）消化周期适中但外围或刚需户型库存难去化 [24]

核心观点 - 2025年房地产市场止跌企稳，新房供给节制下成交延续弱复苏，狭义库存和去化周期处于双降区间 [3] - 三类城市面临供给约束：热点恒热城市（如上海、杭州）、老旧库存积压城市（如无锡）、供需错配城市（如广州） [31][32][34] 库存现状与去化周期 - 2025年4月末50城狭义库存面积30557万平方米，环比降1%，同比降10% [5] - 去化周期20.98个月，环比降0.5%，同比降6% [5] - 一线城市库存持稳（4155万平方米，环比增2%），二三线收缩（同环比均降11%和1%） [7] - 三四线去化周期仍达30个月，显著高于一二线（<20个月） [7] 库存新鲜度 - 110城库存中54%为2020-2023年供应（2020年12%、2021年14%、2022年12%、2023年16%） [11] - 一线城市库存最新鲜（2022-2023年新增供给占比28.37%），显著优于二三线 [13] - 深圳2023年供给库存占比达38%，无锡老旧库存（10年以上）占比近30% [17] 库存面积段特征 - 主力面积段为100-140平（合计占比44%），其中100-120平占24%、120-140平占20% [20] - 小面积（<70平）和大面积（>180平）库存占比从2022-2023年高点（16-17%、14%）回落至8%、5% [21] - 一线城市主力面积段80-120平（占比60%），二三线集中在100-140平（占比40%以上） [22] 库存户型结构 - 三房为绝对主力（占比52%），四房次之（28%），二者合计占库存80% [26] - 三房/四房占比持续上升（2022-2023年三房45%→2025年52%，四房<20%→28%） [26] - 一线城市户型分布均匀（各房型占比约5-20%），二三线集中（二房占比>10%） [27] 城市分化表现 - 热点城市（沪杭蓉）库存见底（去化周期<15个月），库存新鲜度高（2023年供给占比>25%） [31] - 老旧库存城市（呼和浩特、无锡）去化周期>30个月，部分城市2010年前库存占比超60% [32] - 供需错配城市（广州、大连）库存结构与成交需求不匹配，如广州80-90平成交占比23%但库存不足 [34]

二手房市场影响分析 - 二手房价格下跌主要引发持有者情绪波动 但对经济、金融体系和房地产行业无实质性影响 因交易成本已由买方承担[1] - 二手房资产分散在个人手中 不会形成系统性风险 与一手房集中于开发商的情况存在本质区别[1] - 历史调控政策主要针对一手房市场 二手房市场波动更多受网络舆论影响 存在人为炒作因素[1] 一手房市场核心矛盾 - 开发商库存压力构成行业主要风险 各类商品均存在库存危机 但二手房不存在类似系统性压力[2] - 政府政策导向明确倾向于去库存 通过转化一手房为二手房可有效化解行业风险[2] - 住房回归居住属性可规避投资风险 投机性购房行为会加剧市场波动[2] 注：文档3-14为无意义字符或与主题无关内容 未提取有效信息

2025年以来，房地产市场止跌企稳，新房供给节制之下成交延续弱复苏走势，受此影响，2025年狭义库存仍处下 行通道，回落至近年来低点。从去化周期变动来看，年内基本呈现出波动下行并持稳态势，环比跌幅逐步收窄， 至4月末按12个月测算去化周期达20.98个月，环比降0.5%，同比降6%。狭义库存和去化周期处于双降区间，可以 看出，供给约束叠加成交修复，已使得去库存初见成效。分能级来看，2025年一线城市库存规模持稳，二线和三 四线城市库存规模有所收缩。从去化周期来看，不同城市皆呈现出稳中有降态势，一线和二线城市已回落至20个 月以内，不过三四线仍达30个月，库存风险依旧存在。究竟当前各城市有效库存是否充足，2025年是否又将面临 严重的供给约束呢？ 新房供给约束加剧致库存仍处下行通道 城市分化持续加剧 （本节有删减） （一）4月末50城狭义库存、去化周期环比双降至3亿平和21个月 2025年以来，房地产市场止跌企稳，新房供给节制之下成交延续弱复苏走势，受此影响， 2025年狭义库存仍处下 行通道，回落至近年来低点。 事实上，自2023年以来50城狭义库存便呈现出逐步回落走势，截止2025年4月末， 50城狭义库存 ...

全国房地产市场现状 - 全国房地产市场仍处于底部的左侧，但一线城市和核心二线城市房地产市场企稳的条件正逐渐成熟 [1][33] - 4月楼市"小阳春"成色下降，房地产市场分化加剧，新房和二手房表现分化，各能级城市表现分化，土拍市场表现分化 [3][4] 新房和二手房市场表现 - 1-3月30大中城市商品房成交面积同比增长2.5%，其中一线城市同比增速达18.4% [3] - 1-3月18个样本城市二手房成交面积同比增长38.3%，一线城市同比增速达44.1% [3] - 4月新房销售面积同比-2.9%，环比降幅超40%，二手房销售好于新房，同比20.8%，环比下降7.3% [3] - 4月30大中城市商品房成交面积同比-12.1%，一、二、三线城市同比增速分别为-2.2%、-15.1%、-17.9%，一线城市5月同比回升至20%以上 [3] 土拍市场表现 - 杭州、上海、深圳、北京、成都、郑州等城市部分地块高溢价成交，但多数城市土拍相对冷淡 [4] - 1-4月100大中城市土地成交面积同比降幅超10% [4] 租金回报率与国债收益率比价 - 2025年4月百城租金回报率为2.31%，与30年期国债收益率的利差由2024年初的-58BP回升至42BP [11] - 一线城市住宅租金回报率1.96%，30年期国债收益率1.89%，利差由-92BP回升至7BP [11] - 二线和三线城市租金回报率分别为2.32%和2.44%，高出30年期国债收益率43BP和55BP [13] - 房地产市场企稳对应的百城租金回报率至少应在2.5%以上，合理区间为2.5%-3.2% [14] 二手房成交占比 - 2025年1-4月18个样本城市二手房成交占比达59.0%，较去年同期提高7.9个百分点，较2024年全年提高6.7个百分点 [21] - 一线城市二手房成交占比为63.7%，较2024年全年上升4.5个百分点，样本二、三线城市分别为58.8%、50.6% [21] 房地产库存水平和去化周期 - 4月商品住宅待售面积4.2亿平方米，狭义库存去化周期21.6个月，较2024年2月高点下降5.2个月 [27] - 4月商品住宅广义库存约13.7亿平方米，较2024年初去化3.7亿平方米，去化周期降至20.4个月，较2024年9月缩短3.1个月 [28] - 一线城市库存去化周期约14.7个月，二线城市19.5个月，三四线城市26.5个月 [31] 房地产市场企稳条件 - 一线城市和核心二线城市房地产市场企稳的条件正在逐渐成熟 [33]

研究专题卡介绍 - 研究专题卡是克而瑞研究中心推出的房地产企业情报定制方案，旨在用专业知识和行业预判为房企预测走势、预警风险、提供借鉴 [2] - 每年提供十大类、五十个专题选择，涵盖宏观研究、市场研究、企业管控、项目借鉴、营销案例、产品案例、运营模式、企业深度、企业融资及盈利模式 [2] - 企业可根据需求选择专题打包定制，全年累积不得超过会员等级规定数量 [4] 2025年新增专题 - 2025年地方供地计划探析：规模压降、结构优化与市场效应，一季度推动行业去库存规模达1亿平方米 [6] - 一季度小阳春特征解析和持续性展望：楼市企稳，热点城市回暖，二季度或延续弱复苏 [7] - 2025年强调在发展中化解风险，持续推动房地产市场止跌回稳 [9] - 房企债务重组与重整进展分析：债务重组并非一蹴而就，回归正常经营依赖市场 [10] - 沪杭等八城有望率先破局，多数城市仍需深化精准施策 [11] 2024年专题回顾 - 2024年政策应出尽出，2025年重在落实，行业成交规模走出筑底曲线，有望进入回稳周期 [13] - 重点城市拿地开工率46%，盈利项目才会开盘，拿地、开盘谨慎趋势短期难逆转 [14] - 四代宅产品普及、实得面积提升、大平层创新设计、主卧升级、满装样板间流行等是主要住宅产品趋势 [15] - 典型房企土地储备结构分析：配租型落地效果普遍好于配售型，或加剧刚需观望 [16] - 房企存货管理报告：近七成房企存货结构恶化，加快库存出清成共识 [60] 行业趋势与市场分析 - 房企土地"收储"面临多重困难，良好初衷需受市场检验 [12] - 优质板块有望率先迎来平衡新周期，助力行业加速筑底 [12] - 公募REITs发行创新高，推动房企加速转型，2024年迈入常态化发展新阶段 [13] - 三四线土地市场降至冰点，百强房企撤出，少数城市吸引力提升 [47] - 城中村改造融资支持加大，专项借款授信超万亿，国央城投为主要合作对象 [50] 产品与设计趋势 - 住宅产品迭代趋势：四代宅普及、实得面积提升、大平层创新设计、主卧升级、满装样板间流行 [15] - 叠墅产品迭新趋势：重塑空间、融合科技，揭示市场逻辑与技术创新 [24] - 新中式住宅风潮来袭，房企打造专门产品系，融合地域人文历史 [25] - 住宅社区空间设计趋势：开放式设计，嵌入多元配套功能，引入艺术、文化元素 [62] - 人性化设计成为产品力竞争关键，精装交付普及下更关注客户需求敏感点 [67] 房企战略与融资 - 房企转型考量三方面：资产变轻、业务聚焦、投资聚焦 [23] - 民营房企融资两极分化，融资优势倾斜于少部分标杆民企 [71] - 房企轻资产商管布局现状及模式研究：运营能力和品牌效应是核心竞争力 [62] - 房企债务重组与重整进展分析：债务重组非一蹴而就，回归正常经营依赖市场 [10] - 房企融资协调机制落地进展：地方政府积极推进白名单，重点支持本地企业发展 [52] 城市与区域市场 - 沪杭等八城有望率先破局，多数城市仍需深化精准施策 [11] - 南京主力板块四类"超跌"与四种"抗跌"，主城"抗跌"板块新政后热度领涨 [34] - 合肥楼市趋冷是暂时调整还是透支后的长期回落，需求与供给制约放开 [36] - 西安楼市短期研判：新房热度将震荡下行，主城与西咸、新房与二手冷热延续 [42] - 津郑青等二线市场特征和政策效果不彰因素分析：房价下跌或深调，新房供需错配加剧 [61]

核心观点 - 2024年下半年房地产市场呈现积极变化，四季度重点城市新房成交同比止跌回升，一线城市表现突出，深圳新房成交同比激增146% [3] - 典型城市兑现政策成效，核心指标整体企稳向好，狭义库存规模年末回落至2.02亿平方米，消化周期环比缩短至19个月 [3] - 八城有望率先破局，杭州、上海、成都等多指标表现优异，2025年企稳回升可期 [7] 整体趋势 - 2024年四季度重点城市新房成交同比增长13%，一线城市增长46%，深圳同比增长146% [9] - 四季度一手房成交占比环比提升7个百分点至41%，武汉新房占比突破50% [3] - 政策支持包括税费减免、释放需求、调降库存、融资放宽等多方面举措 [10] 规模调整 - 深圳成为唯一实现一二手成交双增长城市，新房同比增24%、二手房增48% [17] - 成都、西安人均购房面积超1.5㎡，显示城市需求侧仍有较强发展韧性 [18] - 天津、成都积极压降供地规模，近三年长期库存下降超过1000万平方米 [20] 房价动态 - 典型城市租售比均值达1.8%，重庆（3.05%）、长沙（2.42%）回报率领先 [4] - 长沙房价收入比仅7年，居民月收入可覆盖零首付贷款月供 [4] - 四季度70城房价降幅收窄，一线城市房价环比率先回正 [4] 库存压力 - 青岛等9城库存减少超100万㎡，青岛同比降幅达21% [27] - 徐州、深圳核心板块消化周期较全市平均缩短5-8个月 [29] - 上海、杭州等低风险板块年交易规模仍超2000亿元，18个月以内板块成交占比达64% [30] 投资销售 - 市场化企业拿地高度聚焦优质土储，杭州、上海优质宅地溢价率频频突破50% [35] - 近两年典型城市开盘项目近八成盈利，杭州有101个项目实现了正收益 [35] - 北京、上海盈利项目占比达85%，天津通过地价回调与政策优化，盈利项目占比高达95% [35] 城市表现 - 杭州狭义消化周期不到半年，核心板块消化周期仅4.5个月，2024年平均开盘去化率51% [39] - 上海狭义消化周期仅为1年左右，2024年12月以来开盘去化率攀升至六成以上 [40] - 北京、深圳市场化企业拿地占比较高，天津、成都、合肥、西安房价水平调整至相对合理位置 [41] 政策建议 - 核心城市应坚持"严控总量、优化结构"原则，三四线城市需强化"以销定产"机制 [45] - 建议地方政府联合金融机构设立"存量资产重组基金"，加速低效资产盘活与更新 [46] - 降低购房门槛，释放刚性需求，定向支持改善性需求，优化产品供给结构 [48]