行业与公司 - 行业：全国房地产市场[1] - 公司：百强房企（如中国金贸、滨江、越秀、招商、中海、华润、建发等）[3] 核心观点与论据 市场整体表现 - 2025年7月全国房地产市场疲软，销售额为近几年低位（2,070亿元），仅略高于春节月[1][2] - 百强房企单月销售额环比下跌39%，同比下降25.8%，前七个月累计下跌12.7%[2] - 30个重点城市成交量836万平方米，环比下跌30%，同比下跌20%，前七个月累计同比减少1%[5][7] 城市层面表现 - 一线城市：成交量普跌，上海新房去化率降至40%，北京新房成交环比减少41%，深圳新房去化率低于5%，广州供应减少导致指标回落[1][8][9] - 二三线城市：多数城市供应同比下降超40%（如郑州、长沙、济南、武汉、南京、佛山等），杭州环比下降60%，苏州环比下降70%[4][7] - 成都：连续四个月认购走低，处于年内单月低点[10] 去化率与库存 - 多数城市去化率下降（深圳降16%、北京降10%、杭州降20个百分点、成都和武汉降40个百分点）[11] - 库存总量2.2亿平方米，环比微跌1%，消化周期普遍增长（上海14.1个月、深圳16.7个月、北京近30个月、广州25个月）[12] 二手房市场 - 7月二手房成交环比下跌6%，同比下跌5%，一线城市表现疲软，量价齐跌[1][13] - 前七个月累计同比增长11%，但单月自6月起同比下滑[13] 土地市场 - 7月土地成交面积环比跌13%，金额环比跌18%，同比面积减15%、金额持平[14] - 部分核心城市土地溢价创新高（上海单价20万元/平方米、苏州园区6.5万元/平方米、深圳南山前海溢价86%）[14] - 头部房企拿地态度谨慎，聚焦核心城市核心板块[17][18] 未来预期 - 短期内政策无重大利好，三季度或延续7月走势，四季度同比降幅预计扩大[1][15] - 常规性政策刺激作用有限，超常规政策才可能显著影响市场[15] 其他重要内容 结构性亮点项目 - 稀缺性项目（优质学区、地段、景观等）[21] - 产品力强项目（如四代宅、新规产品，去化速度2-3倍，溢价30%-50%）[21] - 大幅降价项目（二线城市打八折或七五折）[21] 价格趋势 - 核心城市二手房价格跌幅扩大，新房价格因淡季营销平淡，成交量可能快速下滑[16] 房企策略差异 - 部分房企表现较好：中国金贸同比增50%、滨江同比增25%、越秀同比增20%，大央企同比降幅控制在10%以内[3] - 头部房企补充核心地段土地储备，避免现金流压力[17]