行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“强于大市”，且评级为“维持” [2] - 行业指数收盘点位为2291.85，52周最高为2436.17，52周最低为1870.99 [2] 核心观点 - 政策层面延续“稳预期”基调，中央与地方协同发力 [5] - 中央层面强调“盘活闲置土地房屋”和“推进农村集体经营性建设用地入市”，但明确禁止用于商品住房建设 [5] - 地方层面政策精准度提升，例如福建出台“库存超24个月暂停供地”、“房票安置+共有产权购房”等措施，上海试点收购内环内“老破小”二手房用于保障性租赁住房，南京推动“房票全城通兑” [5] - 核心城市二手房价格好转，报告将持续跟踪“二手端信心修复-挂牌/议价改善-成交结构上移”的链条 [5] 行业基本面跟踪：新房成交及库存 - 上周（报告期）30大中城市新房成交面积为123.24万方 [6][14] - 本年累计新房成交面积为870.59万方，累计同比-3.6% [6][14] - 30大中城市近四周平均成交面积为131.24万方，同比-18.5%，环比+0.8% [6][14] - 分线城市看，近四周平均成交面积：一线城市为39.33万方，同比+33.7%，环比+1.5%；二线城市为62.35万方，同比+16.8%，环比+1.2%；三线城市为29.57万方，同比+5.7%，环比-1.1% [6][14] - 上周14城商品住宅可售面积为7883.7万方，同比-5.38%，环比-0.25% [6][17] - 14城去化周期为19.89个月，其中一线城市去化周期为14.2个月 [6][17] 行业基本面跟踪：二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为221.16万方 [7][20] - 本年累计二手房成交面积为1330.26万方，累计同比+27.8% [7][20] - 20城近四周平均成交面积为233.48万方，同比+27.8%，环比+0.6% [7][20][22] - 截至2026年1月26日，全国城市二手房出售挂牌量指数为3.91，环比-1.5% [7][24] - 同期挂牌价指数为147.05，环比+0% [7][24] 行业基本面跟踪：土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地23宗，成交34宗；新增供应商服类土地64宗，成交39宗 [7][27] - 近四周平均住宅类土地成交数量/供应数量（供销比）为1.33，商服类为1 [7][27] - 近四周成交住宅类土地楼面均价为4501元/平方米，溢价率为2.21%，环比-0.23个百分点 [7][27] - 近四周成交商服类土地楼面均价为2813.75元/平方米，溢价率为2.76%，环比-0.47个百分点 [7][27] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨0.01%，沪深300指数下跌1.33%，房地产指数跑赢沪深300指数1.34个百分点 [8][29] - 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.78%，恒生综合指数下跌3.22%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.44个百分点 [8][29] - 从行业排名看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第18，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第4、第8 [31] - 个股表现：A股涨幅居前为华发股份(+4.23%)、栖霞建设(+3.83%)、天健集团(+2.58%)；港股地产涨幅居前为绿景中国地产(+13.46%)、雅居乐集团(+5.26%)、太古地产(+3.88%)；物企涨幅居前为世茂服务(+6.25%)、特发服务(+4.44%)、中海物业(+2.07%) [35]

二手房市场：季节性因素下的边际改善 - 2026年1月1日至2月7日，22城二手房销售面积按农历对齐后同比下降16%，较2025年12月的-27.9%降幅收窄[3][10] - 同期一线城市二手房销售按农历对齐后同比下降26.8%，较2025年12月的-37.4%降幅收窄[3] - 2026年1月百城二手住宅均价环比下降0.85%，降幅较去年12月收窄0.12个百分点，略超过去四年1月平均收窄0.09个百分点的季节性规律[3][14] - 2026年1月百城二手房总挂牌量为256万套，较去年12月有所回落；同期26城二手房挂牌量293万套，较去年12月下降1.4%[4][22] 新房市场：销售与库存压力持续 - 2026年1月1日至2月7日，67城新房成交面积按农历对齐后同比下降44.7%，降幅较2025年12月的-27.9%有所扩大[5][27] - 2026年1月TOP100房企单月销售操盘金额为1654.5亿元，同比下降27.3%[5][27] - 2026年1月百城新建住宅均价为1.7万元/平方米，环比上涨0.18%，主要受部分城市高端改善盘入市带动[5][32] - 截至2025年12月末，狭义住宅待售面积为4亿平方米，去化周期从5.8个月拉长至6.6个月[6][33] - 截至2025年12月末，广义住宅库存（含土地及期房）为51亿平方米，去化周期从78个月拉长至84个月[6][33]

行业投资评级 - **看好（维持）**[4] 报告核心观点 - 报告认为房地产行业调整有望进入尾声，并指出“好房子”结构性机会与香港楼市复苏延续三大趋势，建议关注相关板块的投资价值 [6] - 报告核心事件驱动为上海三区启动收购二手房用于保障性租赁住房，认为此举有助于盘活存量，并关注地产板块配置价值 [3] 板块行情总结 - **市场表现**：报告期内（26/1/31-26/2/6），房地产（申万）板块指数表现持平，上升0.0%，而同期主要股指均下跌（上证指数下跌1.3%、深证成指下跌2.1%、创业板指下跌3.3%、沪深300下跌1.3%）[6][9] - **个股表现**：涨幅前五的个股为京投发展(+23.7%)、荣安地产(+13.7%)、皇庭国际(+13.4%)、珠免集团(+12.1%)、ST中迪(+11.1%)；跌幅前五的个股为南山控股(-10.6%)、先导基电(-8.9%)、三湘印象(-8.8%)、*ST中地(-8.4%)、顺发恒能(-6.3%)[6][9] 数据跟踪总结 - **新房成交（42个重点城市）**： - **当周（1.31-2.06）**：合计成交148万平方米，环比微降0.1%，但同比大幅上升118.5%[6][15] - **当月（2.01-2.06）**：合计成交127万平方米，环比上月同期上升39.9%，同比去年同期大幅上升171.3%[6][21] - **年初至今**：累计成交同比下降17.8%[6][21] - **分能级看**：一线城市（4城）当周成交环比上升4.0%，当月成交环比上升51.2%，同比上升474.2%；二线城市（15城）当周成交环比下降3.4%，当月成交环比上升46.7%，同比上升174.0%；三四线城市（23城）当周成交环比上升3.4%，当月成交环比上升14.7%，同比上升55.5%[15][21] - **二手房成交（21个重点城市）**： - **当周（1.31-2.06）**：合计成交212万平方米，环比下降3.0%，同比大幅上升212.5%[6][33] - **当月（2.01-2.06）**：合计成交192万平方米，环比上月同期大幅上升71.2%，同比去年同期大幅上升327.8%[6][37] - **年初至今**：累计成交同比上升29.0%[6][37] - **分能级看**：一线城市（3城）当周成交环比下降8.5%，当月成交环比上升63.3%，同比上升625.4%；二线城市（9城）当周成交环比上升1.9%，当月成交环比上升76.4%，同比上升242.3%；三四线城市（9城）当周成交环比下降4.0%，当月成交环比上升75.7%，同比上升255.8%[33][37] 行业新闻总结 - **宏观政策**： - 中央农办强调严禁农村集体经营性建设用地入市用于建设商品住房，并将在除贵州、西藏外的29个省区市全面开展二轮土地延包试点[6][48] - 多地两会明确2026年房地产工作主基调为“稳字当头、存量优先”，盘活存量成为重点，包括收购存量商品房用于保障性住房等[6][48] - 商业不动产REITs首批8单项目将募集314.75亿元，资产涵盖购物中心、写字楼、酒店等[6][48] - 中共中央、国务院要求严守北京市常住人口总量上限，加快平原新城承接中心城区功能和人口[6][48] - **地方政策（因城施策）**： - **上海**：收购二手住房用于保障性租赁住房项目实质性启动，浦东新区、静安区、徐汇区为首批试点区[6][48] - **福建**：支持使用保障性安居工程补助资金收购存量商品房，并阶段性实施普惠性购房补贴、多孩家庭补贴等政策[6][48] - **山西**：宣布延续居民换购住房个人所得税退税优惠政策至2027年底[49] - **甘肃**：提高住房公积金贷款额度（单身最高70万元，已婚家庭最高90万元），并落地二手房公积金提取付首付试点[50] - **土地市场**： - **北京**：2026年首场土拍揽金85.62亿元，成交4宗地块[50] - **上海**：徐汇、嘉定、青浦3幅宅地将开拍，总起始价66.44亿元[50] 公司公告总结 - **销售业绩（2026年1月单月）**： - **销售金额**：越秀地产42亿元（同比-36.4%）；绿城中国97亿元（同比-14.2%）；中国海外发展144.8亿元（同比+20.4%）[6][51] - **销售面积**：越秀地产14万平方米（同比-39.8%）；绿城中国47万平方米（同比-2.1%）；中国海外发展51.7万平方米（同比-12.9%）[6][51] - **融资与资本运作**： - **华发股份**：拟向控股股东珠海华发集团发行A股股票，募集资金不超过30亿元，用于多个地产项目[6][51] - **首开股份**：董事会审议通过向控股股东申请60亿元借款额度，利率不超过4.8%，有效期至2027年底[6][51] - **越秀地产**：旗下公司发行的17.35亿元3.40厘有担保绿色票据已向港交所提交上市申请[6][51] 投资分析意见总结 - **三大趋势**： 1. **房地产调整有望进入尾声**：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前中国实际房价调整的长度与深度均已相对充分[6] 2. **“好房子”结构性机会**：房地产市场进入结构分化阶段，中央高频提及建设好房子，高品质住宅或将迎来发展浪潮[6] 3. **香港楼市复苏延续**：在多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[6] - **建议关注标的**： 1. **港资发展商**：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业[6] 2. **地产开发**：华润置地、招商蛇口[6] 3. **地产转型**：衢州发展[6] 4. **二手房中介**：贝壳[6] 5. **物管企业**：招商积余、华润万象生活[6]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级 报告核心观点 - 2026年1月全国新房市场处于“动态适配需求”的调整阶段，政策组合拳对冲传统淡季效应，市场出现筑底回暖迹象，但城市间分化显著 [6][9][22][35] - 供应端：项目供应量呈现“大幅波动、首尾收缩”格局，1月新房在售项目量环比下降16.6%，待售项目数量环比大幅回落17.1% [6][18][21] - 需求端：政策带动下市场需求端观望情绪略有松动，60城新房线上找房热度指数为51.6，环比微升0.7%，同比降幅较上月收窄至-4.4% [6][22] - 价格端：市场呈现“局部热、整体分化”特征，60城新房线上找房均价为19518元/㎡，环比微降0.3%，14城价格上涨，45城下跌 [7][33][35] 1月房地产重点政策 中央层面重点政策 - 政策以“稳预期、降成本、强保障、促转型”为核心，打出多维度组合拳 [8] - **预期与交易成本托底**：通过刊文强调预期管理，并施行“满2年住房免征增值税”及延续“换房个税退税”政策，降低交易成本以激活改善需求 [8][11] - **金融与融资松绑**：公积金贷款利率下调（5年以上首套降至2.6%），商办首付比例降至30%，并对“白名单”项目贷款允许展期5年，以降低购房门槛并缓解房企资金压力 [9][11] - **保障与品质升级**：强化保障房质量监管，推进适老化住宅建设，推动住房向“好不好”转型 [9][11] - **存量与消费联动**：允许专项债收购存量商品房作保障房，鼓励存量地产结合旅居项目用地，旨在去库存并拓展消费新场景 [9][11] 省市地方重点政策 - 地方政策呈现“分类施策、精准落地、供需联动”特点，呼应中央导向 [12][13] - **公积金持续发力**：多地通过提高贷款额度（如南京人才贷款额度提至200万元，湘潭最高可达280万元）、优化提取规则、延长贷款期限等方式降低购房门槛 [13][14][15] - **城市更新成落地主力**：北京、海南、湖北、大连等地推出具体政策工具箱、行动方案及项目清单（如湖北签约项目316.31亿元），并将“先体检后更新”等新模式付诸实践 [13][15][16] - **保障房与存量盘活绑定**：河南、湖南等地利用专项债收购存量商品房转保障房，湖南推行“房票安置+城市更新基金”，海口征集存量房作保租房，以消化库存并扩充保障房供给 [13][16][17] - **需求刺激与长期规划结合**：成都延长“购房代际互助”政策，咸宁提供最高15万元购房补贴以短期激活需求；上海、苏州等地则在“十五五”规划中锚定保障房、“好房子”建设与城市更新的长期高质量发展方向 [13][15][17] 1月新房市场走势 新房项目供应走势 - **在售项目量**：2025年1月至2026年1月环比呈现“大幅波动、首尾收缩”格局，2026年1月环比下降16.6%，反映供应端节奏尚未稳定 [18][19] - **待售项目数量**：走势同样呈现“大幅波动、首尾收缩”，2026年1月环比大幅回落17.1%，市场仍处于供需动态适配的波动阶段 [21] 新房找房热度走势 - **整体热度**：2026年1月重点60城平均找房热度为51.6，环比微升0.7%，同比下降4.4%（降幅较2025年12月的-12.5%明显收窄），政策组合拳带动需求端出现阶段性回暖迹象 [22] - **梯队城市热度**：各梯队城市找房热度均环比微升，排序为“新一线（56.3）＞一线（55.4）＞二线（50.9）＞三四线（47.4）” [6][25] - **一线城市**：热度55.4，环比微升0.4点，北京、深圳、广州环比回升，仅上海微降2.0% [25] - **新一线城市**：热度56.3，环比微升0.9点，天津（环比升9.7%）、南京（升3.4%）等涨幅明显 [25] - **二线城市**：热度50.9，环比微升0.6点，太原（升5.2%）、珠海（升4.1%）等城市受政策带动热度回温 [26] - **三四线城市**：热度47.4，环比微升0.6点，部分城市因购房补贴政策热度小幅回稳 [27] - **分面积段热度占比**：市场主流需求集中在90-120平方米户型（占比29.1%），其次为120-140平方米（21.1%），刚需、刚改是核心需求；180平方米以上大户型需求占比14.7%，环比微升 [29][30][31] 新房找房均价走势 - **整体均价**：2026年1月重点60城新房线上找房均价为19518元/㎡，环比下降0.3%，同比下降0.3%；60城中14城上涨，45城下跌，1城持平 [33] - **梯队城市均价分化**： - **一线城市**：整体环比上涨2.4%，内部分化，上海环比大涨10.8%，北京涨1.0%，广州跌2.0%，深圳跌1.7% [35] - **新一线城市**：整体环比微跌0.3%，杭州环比涨9.8%，东莞涨3.2%；重庆环比跌7.9%，南京跌3.4% [35] - **二线城市**：整体环比下跌1.1%，常州涨2.1%，温州涨1.9%；徐州跌7.5%，大连跌4.9% [35][36] - **三四线城市**：整体环比下跌1.8%，仅洛阳（涨1.1%）等少数城市上涨，三亚（跌4.3%）、呼和浩特（跌3.1%）等跌幅较大 [36] - **环比涨幅前列城市**：上海（70564元/㎡， ↑10.8%）、杭州（28706元/㎡， ↑9.8%）、东莞（28219元/㎡， ↑3.2%） [33][44] - **环比跌幅前列城市**：重庆（16348元/㎡， ↓-7.9%）、徐州（13847元/㎡， ↓-7.5%）、大连（16252元/㎡， ↓-4.9%） [33][44]

市场表现与数据 - 本周（1.31-2.6）47城新房成交量较去年农历同期下降20.6%[5] - 本周（1.31-2.6）22城二手房成交量环比增速为-2.7%，较去年农历同期下降11.3%[7] - 1月中下旬以来重点城市二手房成交强于季节性[7] 政策分析与影响 - 上海浦东、静安、徐汇区宣布收购核心区域“老破小”二手房（2000年前、70平方米以下、总价400万以下）用于保障性租赁住房[10] - 上海收储政策标志着地方政府收储思路转变，并显现核心区域“老破小”价格底部信号[2][12] - 上海模式有望在其他重点城市推广，为核心城区“老破小”价格触底奠定基础[2][12] - “改善房”价格年内是否补跌取决于预期变化，需关注“小阳春”期间核心城市租金及二手房挂牌量[2][12] 风险提示 - 主要风险包括房价下行幅度和速度超预期、房企债务风险超预期、宏观经济超预期下行[3][13]

报告行业投资评级 - 行业评级为“买入”，且维持此评级 [2] 报告核心观点 - 上海启动二手房收购用于保障性租赁住房，为特定存量房源提供价格锚，有利于稳定市场价格预期和信心 [1][6] - 在未出台新政策的情况下，北京、上海二手房成交同比表现较好，部分二手房价格或已接近底部，租金回报率回升 [8] - 地产板块短期内利空因素减少，新一轮政策出台预期增加，存在资金面的博弈机会 [8] 核心城市市场表现 - **北京**：近一周（1.31-2.6）二手房日均成交501套，新房日均成交75套，剔除春节错位影响后，新房、二手房日均成交较去年农历同期分别下降4%和23% [4] - **深圳**：近一周（1.31-2.6）二手房日均成交154套，新房日均成交50套，剔除春节影响后的同比分别下降24.2%和69% [4] - **上海**：近一周（1.31-2.6）二手房日均成交599套，新房日均成交299套，剔除春节错位影响后，日均成交较去年农历同期分别下降6%和4% [5] - **上海**：1月二手房成交达2.28万套，同比增长24%，环比微降0.6%，连续三个月保持在2万套以上，市场较为活跃 [5] 关键政策分析（上海二手房收购） - **政策内容**：建设银行于2月2日宣布支持在上海试点收购二手住房用于保障性租赁住房，首批试点区为浦东、静安、徐汇 [6] - **收购标准**： - 浦东优先收购内环内、2000年以前建成、70平方米以下、总价400万元以内的房源，业主卖房可获得“房票”用于购买浦东新房 [6] - 静安采取片区式收储为主，侧重交通便捷、配套成熟、总价适中、小户型房源，优先考虑置换本区新房的业主 [6] - 徐汇仅提及收购存量小户型房源 [6] - **市场影响**： - 政策瞄准市场上存量大、价格调整较多的“老破小”房源，为其提供价格锚 [6] - 根据克而瑞数据，2025年上海成交二手房中总价400万以下占比约77%，浦东、静安、徐汇三区该价位成交占比均超50%（浦东75%，静安66%），意味着官方收购价将影响各区一半以上的二手房价格，有望形成价格支撑 [6] - 根据中指数据，2025年上海二手房占一二手房总成交量（不含保障房）的83%，低总价房源是市场流动性的关键，加快其流通对畅通置换链条和稳定预期至关重要 [6] - 收储可省去新建保租房的开发周期，减少对市场供应的短期冲击，有助于稳定租金水平 [6] 全国市场概况 - **新房市场**：剔除春节假期错位因素，30个大中城市近一周（1.31-2.6）新房成交面积同比下降25% [7] - 一线城市新房成交面积同比下降28% [7] - 二线城市新房成交面积同比下降16% [7] - 三线城市新房成交面积同比下降36% [7] - **二手房市场**：剔除春节影响后，14个城市近一周二手房成交面积同比下降11%，随着春节临近，市场逐步降温 [7] 投资建议与关注方向 - 维持行业“买入”评级，认为板块存在资金面的博弈机会 [8] - 建议关注两个方向： 1. 土储分布在核心城市及产品聚焦高端改善型的头部房企，例如保利发展 [9] 2. 二手房交易占比持续提升趋势下的头部中介机构，例如我爱我家 [9] 重点房企股价表现（截至2026年2月6日） - **A股房企近一周涨跌幅**：招商蛇口(-2.30%)、保利发展(-1.83%)、金地集团(-0.90%)、万科A(-6.24%)、滨江集团(-2.08%)、新城控股(-3.53%)、华发股份(0.45%)、建发股份(-1.35%)、华侨城A(-4.24%)、金融街(-1.37%)、城建发展(-0.69%)、首开股份(1.85%)、绿地控股(-3.49%) [33] - **A股房企年初至今涨跌幅**：招商蛇口(23.03%)、保利发展(14.43%)、金地集团(8.50%)、万科A(3.44%)、滨江集团(17.11%)、新城控股(23.44%)、华发股份(5.21%)、建发股份(2.92%)、华侨城A(9.27%)、金融街(4.73%)、城建发展(13.61%)、首开股份(-16.49%)、绿地控股(0.00%) [33] - **H股房企近一周涨跌幅**：绿城中国(-0.35%)、中国海外发展(-1.50%)、华润置地(1.60%)、建发国际集团(0.06%)、中国海外宏洋集团(-4.78%)、越秀地产(0.43%)、中国金茂(-0.57%)、碧桂园(-12.50%)、龙湖集团(-1.63%) [33] - **H股房企年初至今涨跌幅**：绿城中国(34.12%)、中国海外发展(17.63%)、华润置地(16.47%)、建发国际集团(3.64%)、中国海外宏洋集团(30.81%)、越秀地产(18.69%)、中国金茂(42.98%)、碧桂园(-32.53%)、龙湖集团(19.98%) [33]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [2][4] 报告核心观点 - 上周（2026年1月30日-2月5日）地产成交分化，政策面保持平静，市场整体维持震荡走势，新房与二手房成交进一步分化 [4] - 房企持续减少拿地有助于改善新房供求关系和对未来新房市场的预期，并有助于新房成交的逐步回稳 [2][4] 市场成交数据总结 新房市场 - **第5周（2026年1月30日-2月5日）成交环比回升**：30大中城市新房成交面积为149万平方米，环比前一周上升12.15% [4] - 一线城市销售面积43万平方米，环比上升8.3% [4] - 二线城市销售面积73万平方米，环比上升11.7% [4] - 三线城市销售面积33万平方米，环比上升18.7% [4] - **2月累计成交环比下降**：2026年2月1-5日，30城累计成交面积99万平方米，环比1月同期下降16.05% [4] - 一线城市累计成交面积28万平方米，环比1月同期下降30% [4] - 二线城市累计成交面积49万平方米，环比1月同期下降5% [4] - 三线城市累计成交面积23万平方米，环比1月同期下降16.7% [4] - **历史对比**：2026年以来全国30城商品房累计成交面积低于此前年份 [8] 二手房市场 - **第6周（2026年1月30日-2月5日）成交环比回落**：24城二手房成交量为228万平方米，环比前一周下降1.73% [4] - 一线城市二手房成交面积88.45万平方米，环比下降4.5% [4] - 二线城市二手房成交面积91.5万平方米，环比上升1.94% [4] - 三线城市二手房成交面积47.96万平方米，环比下降3.2% [4] - **2月累计成交环比大幅上升**：24城2026年2月1-5日二手房成交面积179万平方米，环比1月上升40.1% [4] - 一线城市成交59万平方米，环比1月上升9.8% [4] - 二线城市成交71.8万平方米，环比1月上升64.0% [4] - 三线城市成交48万平方米，环比1月上升59.3% [4] - **历史对比**：2026年以来全国18城二手房累计成交面积高于此前年份 [9] 土地市场数据总结 - **第6周（2026年1月26日-2月1日）土地市场情况**： - 土地供应面积为991万平方米，土地成交面积为1205万平方米，供销比为0.82倍 [4] - 土地出让金额为234亿元 [4] - 全国土地溢价率为3.1%，环比前一周回落0.45个百分点 [4] - **年度累计数据**：本年度全国100大中城市累计土地供应面积7224万平方米，同比下降3.4%，累计同比增速较前一周回升9.38个百分点 [4] - 累计成交面积8676万平方米，同比下降18.1%，累计同比增速较前一周回升9.81个百分点 [4] - 累计土地出让金2460亿元，同比下降31.5% [4] 库存数据总结 - **35城月度库存情况（2026年1月）**： - 可售面积为31374万平方米，环比上个月下降0.55%，同比下降1.33% [4] - 库存出清周期（按12个月月均计算）为26.45个月，环比上个月上升0.82%，同比2025年1月的25.75个月有所上升 [4] - **不同城市库存出清周期**：一线、二线代表城市及三四线代表城市的库存出清周期在2026年1月均呈现回升态势 [9]

北京房地产市场单日交易数据 - 2024年2月7日，北京市新建商品房总网签165套，总网签面积13375.32平方米 [1] - 其中，新建商品住宅网签49套，网签面积6708.02平方米，占当日新房总网签套数的29.7% [1] - 2024年2月7日，北京市二手房总网签208套，总网签面积17051.39平方米 [1] - 其中，二手住宅网签196套，网签面积16549.08平方米，占当日二手房总网签套数的94.2% [1] - 当日二手房总网签套数超过新房总网签套数26.1%，显示二手房市场相对更为活跃 [1]

政策核心与行业转型 - 中央及地方同步出台覆盖改造、盘活、流通的三重国家级政策组合拳，旨在打破“买新不买旧”的固有认知，推动房地产市场从“增量扩张”向“存量提质”转型 [1] - 政策顺应常住人口城镇化率达67%后的城市发展转型，精准针对老旧住房的品质、流通与增值瓶颈，旨在将“资产包袱”转化为“增值标的” [3] - 政策的核心意义在于优化楼市供给结构，解决老房业主痛点，缓解新房市场矛盾，推动房地产市场平稳健康发展，而非刻意打压新房 [12] 第一重红利：系统性改造赋能价值跃升 - 构建“基础保障-功能完善-价值提升”三级改造体系，中央财政专项补助资金达625亿元，地方补贴比例高达80%-90%，业主几乎零负担 [3] - 基础类改造聚焦安全底线，财政补贴覆盖老化管线更换、外墙保温、燃气管道更新等，解决安全隐患 [3] - 完善类改造以加装电梯为重点，新规明确2/3以上业主同意即可申请，一线城市每部电梯补贴20万-30万元，加装后四楼以上房源转手价提升10%-15%，成交周期缩短40% [3] - 提升类改造在部分城市试点允许增加不超过原面积20%的建筑面积，改造后老房租金普遍上涨30%以上，核心区二手房价格提升15%-20% [3] 第二重红利：危房重建与合规盘活 - 针对C、D级危房，鼓励“原拆原建”模式，政府开通审批绿色通道，国企代办手续，仅需9个月完成重建，业主仅承担成本价建设费用且无需土地出让金 [4] - 广州花都区某1976年危房改造前价值80万元，重建后市值飙升至210万元，增值超160% [4] - 政策允许老房子通过出租、入股、合作等方式合法盘活，如农村老房改造为民宿，城市老房引入便民配套 [6] - 浙江莫干山周边农村老房改造后旺季房价达1000元/晚，业主年分红超10万元；城市核心区老房引入配套后，二手房价格较周边未升级小区高出8%-10% [6] 第三重红利：官方收购与置换支持 - 以上海为标杆，由区级国企牵头，建设银行提供专项金融支持，形成“财政+银行+国企”多元资金池，收购二手住房用于保障性租赁住房 [6] - 收购精准瞄准市场流通困难的小户型老房，优先收购70平方米以下、单套总价不超过400万元、位于核心区域且配套成熟的房源 [7] - 收购流程高效，1-2个月即可完成，收购价为第三方评估的公允价，避免个人买家压价，并打通“卖一买一”置换链条 [7] - 北京、广州、杭州等城市也在酝酿类似政策，重点收购核心区老旧房源用于保障性租赁住房或人才住房 [7] 老房市场的核心优势与潜力 - 地段稀缺性不可复制，老房多位于城市核心区，享有成熟的教育、医疗、交通资源及“一刻钟便民生活圈” [9] - 北京二环内改造后老房单价比四环外新房高出20%-30%；杭州西湖边90年代老房单价反超周边新建住宅 [10] - 政策红利带来更强确定性，纳入改造或收购计划的老房价值提升有明确预期，风险更低 [10] - 成本优势显著，一线城市核心区改造后老房单价为6万-8万元/㎡，而新房普遍超10万元/㎡，且老房公摊更小、居住密度更低 [10] 市场分化格局与价值逻辑重塑 - 老房升值潜力迎来爆发期，但并非全面反超新房，区域、地段、配套仍是关键价值决定因素 [9] - 2026年2月上海数据显示，全城新房均价58786元/平，二手房均价51704元/平，新房整体仍高于二手房 [11] - 核心区域老房价值提升明显，徐汇区改造后优质老房单价已接近部分新房（新房128177元/平，二手房100384元/平） [11] - 远郊区域老房（如金山、崇明均价约1.3万元/平）升值空间有限，房龄过大、结构有隐患且未纳入改造计划的老房仍面临贬值风险 [11] - 新房市场分化加剧，核心区新房凭借现代化设计、智能配套、优质物业仍具竞争力；远郊新房则因配套滞后面临“交付即贬值”风险 [11] - 2026年房地产市场升值逻辑预计呈现“核心老房＞核心新房＞远郊老房≈远郊新房”的格局 [12] 对市场参与者的启示 - 老房业主应主动对接政策，了解房源是否纳入改造或收购范围，积极参与改造以最大化享受红利，避免盲目抛售核心区域老房 [12] - 购房者应摒弃“买新不买旧”认知，结合需求、预算和地段偏好，理性选择核心区优质老房或新房，避开远郊房源投资风险 [12] - 政策红利将推动老房市场专业化发展，催生改造、运营、收购等相关产业的兴起，进一步完善楼市生态 [12]

2026年2月5日北京房地产市场单日交易数据 - 2月5日北京新房网签296套，网签面积20348.56平方米，其中住宅网签73套，网签面积8335.73平方米 [1] - 2月5日北京二手房网签714套，网签面积59130.8平方米，其中住宅网签625套，网签面积54709.18平方米 [1] - 单日二手房网签套数（714套）显著高于新房网签套数（296套），显示二手房市场交易更为活跃 [1] 北京商品房库存与供应状况（截至2026年2月5日） - 可售期房总套数为91943套，总面积为773.35万平方米，其中住宅可售套数为39289套，面积为546.16万平方米 [2] - 未签约现房总套数为209914套，总面积为1154.15万平方米，其中住宅未签约套数为30591套，面积为347.03万平方米 [2] - 2026年1月新增期房预售许可7个，批准预售面积10.46万平方米，全部为住宅产品（面积9.99万平方米） [2] - 现房项目总数达39719个，初始登记总面积高达27885.70万平方米，其中住宅项目936379个，面积11667.17万平方米 [2] 2026年1月北京存量房（二手房）月度交易概况 - 2026年1月北京存量房网上签约套数为16912套，签约面积为145.68万平方米 [3] - 其中住宅签约套数为15082套，占月度总签约量的89.2%，住宅签约面积为134.91万平方米 [3]