报告行业投资评级 - 看好（维持）[9] 报告的核心观点 - 判断楼市改善持续性的关键是看向上传导的置换链条是否完整有效运转，只有“买得起”（由低总价段驱动）和“愿意买”（由向上置换驱动）两个逻辑同时演绎，楼市预期才是真正改善，基本面方可言实质性和系统性回暖 [2] - 近两个月上海房价上涨的主力是300万以下的低总价段，主要演绎“买得起”的逻辑，但“愿意买”的逻辑此前不明显 [2] - 根据2026年4月上海成交数据，出现了令人欣喜的变化，“愿意买”的逻辑初步显现，具体表现为：低总价段（0-300万）成交占比环比3月下降5个百分点至56%，同时高总价段房产出现上涨或跌幅收窄 [2][3] - 4月上海500-700万、1000-1500万总价段房价月环比分别上涨0.3%（3月分别下跌0.4%和0.8%），700-1000万总价段房价月环比-0.2%，跌幅收窄0.2个百分点 [2][3] - 尽管变化幅度尚不显著，但这是2026年以来首次出现月度级别的结构变化，300万以下成交占比环比下降幅度创下2022年1月以来的最大值 [2] - 上海楼市改善逻辑正逐步从“买得起”走向“愿意买” [3] 根据相关目录分别进行总结 一：市场表现 - A股房地产指数周涨幅3.73%，跑赢沪深300指数 [15][16] - 香港内房股指数周涨幅12.38%，港资房企指数周涨幅4.95%，相对恒生指数的收益分别为9.99%和2.56% [20][21] - A股个股方面，苏州高新周涨幅20.98% [22] - H股个股方面，中国海外发展周涨幅19.88% [24] 二：二手房周度跟踪 2.1：成交结构 - 4月上海0-300万总价段成交占比环比3月下降5个百分点至56%，300-500万总价段占比上升2个百分点至22%，500万以上总价段占比上升3个百分点至22% [25][28] - 4月上海高总价段房价出现改善迹象：500-700万、1000-1500万总价段房价月环比均上涨0.3%，700-1000万总价段房价月环比-0.2%，跌幅收窄0.2个百分点 [25][28] 2.2：挂牌价 - 全国挂牌价周环比下跌0.03%，已连续十一周下跌 [4][30] - 上海挂牌价周环比上涨0.02%，涨幅回落0.12个百分点，已连续九周上涨 [4][30] - 广州、深圳挂牌价周环比转正，分别上涨0.02%和0.01% [4][30] - 节后十一周（2026/02/21-2026/05/09），一线城市中仅上海挂牌价上涨，累计涨幅为0.67% [4][30] 2.3：挂牌量 - 全国挂牌量周环比下降0.12% [5][34] - 北京挂牌量周环比下降0.53%，近八周累计下降2.87% [5][34] - 上海挂牌量周环比下降0.22%，近八周累计下降2.60% [5][34] - 广州挂牌量周环比下降0.30%，近九周累计下降1.71% [5][34] - 深圳挂牌量周环比转正，上涨0.14%，节后十一周累计增加4.17% [5][34] 2.4：成交量 - 实时成交方面，截至5月9日，北京、广州、深圳二手房实时成交周环比分别下降17.2%、10.5%、19.5% [5][41] - 网签方面，北京、上海网签周环比分别下降36.8%、10.7%，深圳网签周环比转正，上涨2.9% [5][41] 2.5：议价率 - 2026年3月，一线城市整体议价率月环比下行 [54] - 北京、上海、广州、深圳3月议价率分别为6.4%、7.4%、12.0%、8.9% [54] 三：新房周度跟踪 3.1：成交 - 新房市场呈分化特征，深圳新房成交周环比转正，上涨11%，周同比上涨168% [6][58] - 北京、上海、广州新房成交周环比分别下降66%、40%、17% [6][58] - 年初至今累计成交同比：北京-5%，上海+28%，广州+4%，深圳-42% [6][58] 3.2：库存及去化 - 跟踪的10个样本城市新房库存面积7626.30万平方米，周环比下降0.7% [60][62] - 一线城市新房库存2839.73万平方米，周环比下降1.8% [60][62] 四：房企融资 - 2026年初至今（截至05/08），房企新发债券合计1369.8亿元，同比下降38.8% [64] - 上周（05/04-05/08）房企暂无新发债券 [64] 五：行业政策及新闻 - 2026年4月上海二手房网签量达2.87万套，同比上涨约22.3%，创近10年来4月单月成交最高值 [70] 六：投资建议 - 上海、北京有望在2027年率先企稳改善并引领高能级城市修复，上海2026年大概率已见底，2026年是磨底形态，2027年才是涨价形态 [7][71] - 大级别β行情的起点可能在2026年第四季度或2027年第一季度 [7][71] - 4月10日开始的反弹行情，板块交易逻辑首次从“炒预期”转向“炒现实” [7][71] - 推荐关注拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企，也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会 [7][71]

证券研究报告：房地产|行业周报 发布时间：2026-05-11 行业投资评级 强于大市|维持 | 行业基本情况 | | --- | | 收盘点位 | | 2255.05 | | --- | --- | --- | | 52 | 周最高 | 2436.17 | | 52 | 周最低 | 1938.26 | 行业相对指数表现 -4% -1% 2% 5% 8% 11% 14% 17% 20% 23% 26% 2025-05 2025-07 2025-10 2025-12 2026-02 2026-05 房地产 沪深300 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉 SAC 登记编号:S1340524080001 Email:gaodinghui@cnpsec.com 近期研究报告 《核心城市成交回暖韧性犹存》 - 2026.04.27 房地产行业报告 （2026.5.4-2026.5.10） 基本面持续修复 二手房优于新房 ⚫ 投资要点 2026 年年初以来，市场在量价两端都出现了一些积极变化，尤其 是以上海为代表的核心城市。新房销量全国跌幅收窄及部分核心城市 回升，二手房成交量回暖，二手房挂牌价跌幅明 ...

一线城市领跑复苏 [Table_Industry] 房地产 投资要点： [Table_Report] 相关报告 房地产《第 19 周成交回落，政策支持下复苏态势 有望延续》2026.05.10 房地产《利润指标加速筑底，存货压力大幅释 放》2026.05.05 房地产《第 18 周成交继续震荡，政策信号继续明 确稳市场》2026.05.03 房地产《TOP100 房企 2026 年 4 月销售数据点 评》2026.05.02 房地产《关注运营能力，聚焦科创属性》 2026.04.28 股 票 研 究 证 券 研 究 报 告 ——中国城市运行周期跟踪（2026.Q1） | | | | [姓名table_Authors] | 电话 | 邮箱 | 登记编号 | | --- | --- | --- | --- | | 涂力磊(分析师) | 021-23185710 | tulilei@gtht.com | S0880525040101 | | 谢皓宇(分析师) | 010-83939826 | xiehaoyu@gtht.com | S0880518010002 | | 曾佳敏(分析师) | 021-23185689 ...

港股内房股市场表现 - 港股市场内房股集体上涨，富力地产涨8%，远洋集团、龙湖集团涨超7%，华润置地、中国海外发展、中国金茂、建发国际集团涨超4%，碧桂园、越秀地产涨超3% [1] 核心城市楼市销售动态 - 广州楼市出现“开售即售罄”现象，保利海韵全新项目推出390多套单位，线上选房开始后仅两分半钟所有房源被选完 [1] - 上海楼市“金三银四”顺利收官，4月全市二手房累计网签量达28742套，同比增长22.3%，创近十年4月单月成交最高值 [1] - 上海新房市场整体成交节奏有所回落，但中高端房源价值稳步凸显，市场结构切换特征明显 [1] 行业政策环境 - 截至4月30日，23个城市出台28条楼市松绑政策，内容涉及优化公积金政策、发放购房补贴（含购房贷款贴息）、支持住房“以旧换新”等 [1] - 业内预计短期各地政策仍将聚焦上述方向，细化政策类型和覆盖人群，以推动政策更具精准性 [1]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 新房成交面积同环比均由正转负 二手房成交面积环比降幅扩大 同比增幅扩大 新房库存面积同环比均上涨 去化周期环比下降 同比上涨 [1] - 进入5月 需要密切关注部分一线城市的楼市阶段性回暖的行情能否延续 后续走势取决于库存去化情况以及价格是否企稳 [4] - 从投资角度来说 多数房企在2025年计提减值相对较多 2026年可能筑底 因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升 从而带来今年四季度市场对27E估值的改观 [4] - 部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态 新模式 新场景 更能把握新消费时代下的机遇 [4] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场 二手房市场及库存跟踪 - **新房成交情况**：第18周47城新房成交面积262.8万平 环比下降7.6% 同比下降0.9% 同比增速较上周下降14.0个百分点 [4] 分城市能级看 一线城市新房成交面积环比增18.0% 同比增20.5% 二线城市环比降15.5% 同比降6.7% 三四线城市环比降12.2% 同比降6.4% [4] - **新房库存情况**：截至第18周末 13城新房库存面积7877.0万平 环比增0.3% 同比增1.3% [4] 去化周期为21.0个月 环比下降0.3个月 同比上升3.1个月 [4] 分城市能级看 一线城市去化周期17.0个月 环比降0.4个月 同比降0.1个月 二线城市18.7个月 环比升0.1个月 同比升5.4个月 三四线城市64.0个月 环比升1.5个月 同比升10.4个月 [4] - **二手房成交情况**：第18周23城二手房成交面积245.2万平 环比下降19.5% 同比上升21.9% 同比增幅较上周扩大10.2个百分点 [4] 分城市能级看 一线城市二手房成交面积环比降7.4% 同比增28.5% 二线城市环比降27.3% 同比增26.5% 三四线城市环比降22.6% 同比增0.7% [4] 2 百城土地市场跟踪 - **全类型土地市场**：第17周百城全类型成交土地规划建面792.0万平 环比上升23.2% 同比下降31.9% 成交土地总价229.1亿元 环比上升239.9% 同比下降34.2% 成交土地楼面均价2893元/平 环比上升175.9% 同比下降3.4% 土地溢价率9.7% 环比上升6.7个百分点 同比上升4.4个百分点 [4] - **住宅类土地市场**：第17周百城成交住宅土地规划建面126.9万平 环比上升69.0% 同比下降33.5% 成交住宅土地总价149.9亿元 环比上升295.1% 同比下降29.3% 成交住宅土地楼面均价11810.2元/平方米 环比上升133.8% 同比上升6.2% 住宅类用地溢价率37.5% 环比上升33.3个百分点 同比上升22.5个百分点 [89] 3 本周行业政策梳理 - **中央政策**：4月28日政治局会议对房地产的表述为“努力稳定房地产市场 扎实推进城市更新” 提法由“着力稳定”调整为“努力稳定” 体现了中央对稳定房地产市场的态度 预计城市更新配套政策将更加侧重落地性 [4][106] - **地方政策**：深圳自4月30日起优化限购和公积金贷款政策 在特定区域内 本市户籍家庭限购数量从2套增至3套 非户籍家庭（社保/个税满1年）从1套增至2套 新增持有居住证的非户籍家庭可购1套（无需社保/个税） 公积金贷款额度个人从60万元提至70万元 家庭从110万元提至130万元 并优化了各类情形的贷款额度上浮比例 [4][107] 4 本周板块表现回顾 - 第18周房地产行业绝对收益为3.8% 较上周上升4.8个百分点 相对收益（相对沪深300）为3.1% 较上周上升4.9个百分点 [4] - 房地产板块PE为12.72X 较上周下降23.45X [4] 5 本周重点公司公告 - 此部分内容在提供的文档片段中未包含详细公司公告列表 6 本周房企债券发行情况 - 第18周房地产行业国内债券总发行量为120.1亿元 环比下降2.6% 同比上升967.1% 总偿还量为67.8亿元 环比下降47.6% 同比上升46.3% 净融资额为52.3亿元 [4] 7 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定 在一二线核心城市的销售和土储占比高 在重点城市市占率较高的房企：华润置地 滨江集团 招商蛇口 建发国际集团 中国金茂 2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活 太古地产 瑞安房地产 嘉里建设 大悦城 百联股份 [4]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 新房成交面积同环比均由正转负，二手房成交面积环比降幅扩大但同比增幅扩大，新房库存面积同环比均上涨，去化周期环比下降、同比上涨 [1][4] - 进入5月，需要密切关注部分一线城市的楼市阶段性回暖的行情能否延续，后续走势取决于库存去化情况以及价格是否企稳 [4] - 从投资角度来说，多数房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对2027年预期估值的改观 [4] - 现阶段建议关注三条投资主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、在重点城市市占率较高的房企；2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企；3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [4] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 - **整体市场**：第18周（4月25日-5月1日）47城新房成交面积262.8万平方米，环比下降7.6%，同比下降0.9%，同比增速较上周下降14.0个百分点 [4][14][15] - **分城市能级**： - **一线城市**：新房成交面积66.7万平方米，环比增长18.0%，同比增长20.5%，但同比增幅较上周收窄7.8个百分点 [4][15] - **二线城市**：新房成交面积100.1万平方米，环比下降15.5%，同比下降6.7%，同比增速较上周下降17.3个百分点 [4][15] - **三四线城市**：新房成交面积96.0万平方米，环比下降12.2%，同比下降6.4%，同比增速较上周下降15.4个百分点 [4][15] 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 - **库存面积**：截至第18周，13城新房库存面积7877.0万平方米，环比增长0.3%，同比增长1.3% [4][37] - **去化周期**：13城新房库存面积去化周期为21.0个月，环比下降0.3个月，同比上升3.1个月 [4][37] - **各能级库存与去化**： - **一线城市**：库存面积3879.0万平方米，环比下降0.3%，同比下降7.7%；去化周期17.0个月，环比下降0.4个月，同比下降0.1个月 [4][37] - **二线城市**：库存面积2225.0万平方米，环比增长1.4%，同比增长4.4%；去化周期18.7个月，环比上升0.1个月，同比上升5.4个月 [4][37] - **三四线城市**：库存面积1773.0万平方米，环比增长0.04%，同比增长22.8%；去化周期64.0个月，环比上升1.5个月，同比上升10.4个月 [4][37] 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 - **整体市场**：第18周23城二手房成交面积245.2万平方米，环比下降19.5%，同比上升21.9%，同比增幅较上周扩大10.2个百分点 [4][53] - **分城市能级**： - **一线城市**：二手房成交面积98.3万平方米，环比下降7.4%，同比增长28.5%，同比增幅较上周扩大16.9个百分点 [4][53] - **二线城市**：二手房成交面积104.4万平方米，环比下降27.3%，同比增长26.5%，同比增幅较上周扩大14.7个百分点 [4][53] - **三四线城市**：二手房成交面积42.5万平方米，环比下降22.6%，同比增长0.7%，同比增幅较上周收窄10.6个百分点 [4][53] 2 百城土地市场跟踪 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 - **整体市场（第17周数据）**：百城全类型成交土地规划建筑面积792.0万平方米，环比上升23.2%，同比下降31.9%；成交土地总价229.1亿元，环比上升239.9%，同比下降34.2%；成交土地楼面均价2893.4元/平，环比上升175.9%，同比下降3.4%；土地溢价率9.7%，环比上升6.7个百分点，同比上升4.4个百分点 [4][68] - **分城市能级**： - **一线城市**：成交土地规划建筑面积96.0万平方米，环比增长171.1%，同比增长214.6%；成交土地总价113.2亿元，环比增长2864.4%，同比增长10602.4%；平均楼面价11794.0元/平，环比增长993.5%，同比增长3301.7%；平均溢价率3.3%，环比上升3.3个百分点，同比上升3.3个百分点 [71] - **二线城市**：成交土地规划建筑面积317.5万平方米，环比增长41.5%，同比下降46.6%；成交土地总价78.2亿元，环比增长145.8%，同比下降72.4%；平均楼面价2464.4元/平，环比增长73.8%，同比下降48.3%；平均溢价率1.7%，环比上升1.7个百分点，同比下降8.6个百分点 [71] - **三线城市**：成交土地规划建筑面积378.5万平方米，环比下降1.2%，同比下降29.5%；成交土地总价37.7亿元，环比增长18.6%，同比下降40.5%；平均楼面价995.8元/平，环比增长20.1%，同比下降15.6%；平均溢价率14.2%，环比上升10.3个百分点，同比上升11.2个百分点 [71] 2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 - **整体市场（第17周数据）**：百城成交住宅土地规划建筑面积126.9万平方米，环比上升69.0%，同比下降33.5%；成交住宅土地总价149.9亿元，环比上升295.1%，同比下降29.3%；成交住宅土地楼面均价11810.2元/平方米，环比上升133.8%，同比上升6.2%；住宅类用地溢价率37.5%，环比上升33.3个百分点，同比上升22.5个百分点 [89] - **分城市能级**： - **一线城市**：住宅类平均楼面价42219元/平；平均住宅类成交土地溢价率9.4% [90] - **二线城市**：住宅类成交土地规划建筑面积33.5万平方米，环比下降4.0%，同比下降73.2%；成交土地总价43.4亿元，环比增长72.5%，同比下降75.7%；平均楼面价12975元/平，环比增长79.7%，同比下降9.5%；平均溢价率10.1%，环比上升10.1个百分点，同比下降13.2个百分点 [90] - **三线城市**：住宅类成交土地规划建筑面积73.2万平方米，环比增长82.0%，同比增长10.9%；成交土地总价21.1亿元，环比增长65.6%，同比下降36.5%；平均楼面价2884元/平，环比下降9.0%，同比下降42.8%；平均溢价率58.3%，环比上升50.6个百分点，同比上升56.9个百分点 [90] 3 本周行业政策梳理 - **中央政策**：4月28日政治局会议对房地产的表述为“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，提法由“着力稳定”调整为“努力稳定”，体现了中央对稳定房地产市场的态度，并意味着局部地区阶段性回暖走势可能存在不确定性 [4][106] - **地方政策**：深圳自4月30日起优化限购和公积金贷款政策，包括在特定区域增加户籍与非户籍家庭限购套数、新增持居住证居民购房资格、大幅提高住房公积金贷款额度及上浮比例等 [4][107] 4 本周板块表现回顾 - **市场表现**：第18周房地产行业绝对收益为3.8%，较上周上升4.8个百分点；相对沪深300收益为3.1%，较上周上升4.9个百分点 [4] - **估值水平**：房地产板块PE为12.72X，较上周下降23.45X [4] 5 本周重点公司公告 - （报告中提及了相关章节，但具体公告内容未在提供材料中详细列出，故跳过此部分总结） 6 本周房企债券发行情况 - **债券发行**：第18周房地产行业国内债券总发行量为120.1亿元，环比下降2.6%，同比上升967.1% [4] - **债券偿还与净融资**：总偿还量为67.8亿元，环比下降47.6%，同比下降46.3%；净融资额为52.3亿元 [4]

行业投资评级 - 看好（维持）[11] 报告核心观点 - 地产板块本周涨幅居前，主要受政策预期及核心城市4月成交量韧性支撑，上海房价持续改善[2] - 广深节前政策宽松并非当前市场交易主要矛盾，其效果弱于2024年930政策后的十一假期[2][4] - 报告重申两个核心观点：1）政府出台超常规刺激政策（如深度降息、大规模收储）概率极低，未来总量政策重心将围绕城市更新和保障房，地方政策将聚焦高能级城市购房门槛松动（如社保年限、落户资格）及公积金贷款调整；2）即使没有超常规政策，中性预期下上海、北京有望在2027年迎来周期底部并引领高能级城市景气度修复，市场应关注内生力量[2] - 4月10日发布的深度报告精准打出地产板块阶段性股价底，其核心在于改变了市场对行业基本面改善方向和节奏的预期，而非当时高频数据或政策出现变化[2] - 京沪市场正发生关键变化：1）因惜售导致供给端挂牌量主动收缩，资产价格接近“支撑位”，新增挂牌量减少，二手房库存和去化周期已达健康水平；2）年初在没有政策催化下出现景气度自发修复，资产价格企稳改善，节后呈现量增价稳特征，上海房价已持续两月上涨，并呈现从低总价向高总价传导的迹象[2] 根据目录总结 一、市场表现 - A股房地产指数周涨幅3.85%，跑赢沪深300指数[14][17][18] - H股方面，香港内房股指数周涨幅3.09%，港资房企指数周涨幅0.18%，相对恒生指数的收益分别为3.87%和0.96%[14][22] - A股个股方面，金融街周涨幅达19.62%[14][23] - H股个股方面，中国海外发展周涨幅达7.27%，九龙仓集团周涨幅达8.02%[14][24][26] 二、二手房周度跟踪 - **成交价**：本轮上海小阳春低总价段（500万以下）二手房价格回暖明显，且呈现向上传导迹象。2026年3月仅低总价段回暖，4月中总价段（500-1500万）出现回暖或跌幅收窄，其中500-700万、1000-1500万总价段房价月环比均上涨0.3%，700-1000万总价段月环比下跌0.2%，但跌幅收窄0.2个百分点[3][28] - **挂牌价**：上海独立行情延续，挂牌价周环比上涨0.14%，已连续八周上涨；北京挂牌价周环比下跌0.05%，跌幅收窄0.02个百分点；深圳挂牌价周环比下跌0.01%，跌幅收窄0.08个百分点；广州挂牌价周环比下跌0.15%，跌幅走阔0.06个百分点；节后十周，一线城市中仅上海挂牌价累计上涨0.65%[5][34] - **挂牌量**：全国挂牌量周环比转负，下降0.10%；一线城市供给端持续收缩，北京、上海、广州挂牌量周环比分别下降0.11%、0.19%、0.14%，近七周均呈下行趋势；深圳挂牌量周环比微升0.03%，但春节后十周累计涨幅（4.06%）较往年同期大幅回落50.36个百分点[6][37] - **成交量（实时）**：广深新政效果初显，假期（4/30-5/4）广深二手房实时成交同比分别增加61.1%、30.0%，但改善程度弱于2024年930政策后同期（广深同比分别增加70.0%、421.0%）；截至5月4日，北京、广州、深圳实时成交周环比分别下降34.1%、4.0%、18.2%[4][43] - **议价率**：2026年3月，一线城市整体议价率月环比下行，北京、上海、广州、深圳议价率分别为6.4%、7.4%、12.0%、8.9%[58] 三、新房周度跟踪 - **成交**：北京新房成交延续上行趋势，周环比增加7%，涨幅走阔2个百分点；上海、广州、深圳周环比转负，分别下降6%、8%、4%；上海、广州年初至今累计成交同比分别增长28%、4%[7][64] - **库存及去化**：一线城市新房库存周环比转负，下降0.2%；十大样本城市新房去化周期为16.8个月[66][68] 四、房企融资 - 上周（4/27-4/30）房地产企业新发债券规模合计54.30亿元，周环比大幅下降64.5%[70] 五、行业政策及新闻 - 广深发布楼市新政，主要涉及优化限购政策及提高公积金贷款额度等内容[73] 六、投资建议 - 4月10日开始的反弹行情交易逻辑首次从“炒预期”转向“炒现实”[13] - 由于基本面大概率仍在左侧，全年地产股行情以震荡为主，但随着数据趋势不断印证行业改善，向上持续性和幅度将逐步走强[13] - 根据国际经验，资本市场表现领先核心城市房价底3-6个月，大级别地产股β行情或于2026年第四季度或2027年第一季度启动[13] - 建议关注京沪土储占比较高的龙头房企，以及深耕京沪的地方国企的交易性机会[13] - 推荐三条结构性主线，按确定性从高到低排序：1）受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2）受益于商业不动产REITs推出及利率下行的商业地产运营标的；3）深耕产品力、去化及盈利能力更优的“好房子”企业[13]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][55] 报告核心观点 - 2026年4月底深圳和广州相继出台楼市新政，有望为二季度成交量提供有效支撑，延续市场修复势头 [1][10] - 2026年房地产板块仍以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta [4][55] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益 [4][55] - 城市层面看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售前期反弹时表现更好 [4][55] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，一二线城市将更受益 [4][55] 政策回顾与市场影响 - **深圳新政（4月30日起）**：定向放松核心区域限购，放宽深户、非深户购房套数限制；上调公积金贷款额度，个人提至70万元，家庭提至130万元 [1][10][16] - **广州新政（4月30日）**：大幅提升公积金贷款额度，单人最高100万元，家庭最高200万元，符合条件最高360万元；同步推出卖旧买新贷款补贴（按新房贷款总额1%发放，单套最高3万元，总额2亿元）、优化房票政策、调整土地供地规则、试点现房销售 [1][10][16] - **上海新政（2月25日）效果验证**：政策后3月和4月二手房成交套数分别为3.1万和2.9万套，同比分别增长6.3%和22.7%；新建商品住宅成交套数分别为1.1万和1万套，同比分别为-2.2%和13.6% [11] - **中央政策定调（4月28日政治局会议）**：指出要努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新 [53] 行情回顾 - **板块表现**：本周（报告期）申万房地产指数累计上涨3.85%，领先沪深300指数3.05个百分点，在31个申万一级行业中排名第4 [1][18] - **个股表现**： - **涨幅前五（A股）**：海德股份（+25.1%）、绵石投资（+21.5%）、金融街（+19.6%）、绿地控股（+17.2%）、万通地产（+16.3%） [18][24] - **重点房企涨幅前五（A/H股）**：绿地控股（+17.2%）、金地集团（+9.0%）、荣盛发展（+8.0%）、融创中国（+7.5%）、中国海外发展（+7.3%） [18][27] - **重点房企跌幅前五（A/H股）**：禹洲集团（-10.8%）、融信中国（-9.0%）、金地商置（-5.8%）、佳兆业（-5.0%）、远洋集团（-4.2%） [18][28] 重点城市成交数据跟踪 - **新房市场（30城样本）**： - **本周**：成交面积183.0万平方米，环比下降0.4%，同比提升8.0% [2][28] - **分城市能级**： - 一线城市：成交67.4万平方米，环比+19.2%，同比+43.9% [2][28] - 二线城市：成交81.5万平方米，环比-11.5%，同比-3.4% [2][28] - 三线城市：成交34.1万平方米，环比-2.9%，同比-10.8% [2][28] - **年初至今累计（17周）**：30城合计成交2489.6万平方米，同比-21.3% [2][32] - 一线城市：757.2万平方米，同比-8.3%（北京-6.0%，上海-2.4%，广州+0.4%，深圳-44.0%） [2][32][35] - 二线城市：1240.4万平方米，同比-18.6% [2][32] - 三线城市：492.0万平方米，同比-39.6% [2][32] - **二手房市场（15城样本）**： - **本周**：成交面积217.2万平方米，环比下降20.5%，同比下降8.5% [3][36] - **分城市能级**： - 一线城市：成交98.8万平方米，环比-12.3% [3][36] - 二线城市：成交85.4万平方米，环比-29.7% [3][36] - 三线城市：成交33.0万平方米，环比-16.0% [3][36] - **年初至今累计（17周）**：15城合计成交3390.2万平方米，同比增长0.2% [3][36] - 一线城市：1475.8万平方米，同比+0.7% [3][36] - 二线城市：1401.5万平方米，同比-5.0% [3][36] - 三线城市：512.9万平方米，同比+16.0% [3][36] 房企信用债情况 - **发行与偿还**：本周（4.27-5.3）共发行房企信用债14只，发行规模127.70亿元，环比增加31.3亿元；总偿还量123.19亿元，环比减少17.72亿元；净融资额4.51亿元，环比增加49.02亿元 [3][48] - **发行结构**： - **主体评级**：以AA+（38%）为主 [48][49] - **债券类型**：以证监会主管ABS（38.6%）为主 [48][49] - **债券期限**：以5年以上（44.1%）为主 [48][49] - **融资成本**：本周发行利率有所下降，例如26南通崇盈02（5年期公司债）利率较可比债券下降32个基点，26五新实业MTN002（5年期中期票据）下降54个基点，26滨江房产CP001（1年期短期融资券）下降43个基点 [50][51] 投资建议与配置方向 - 报告建议关注以下方向 [4][55]： 1. **地产开发**： - **H股**：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 - **A股**：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 2. **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展 3. **中介**：贝壳-W 4. **物业（跟涨板块）**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业