报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 7月第五周期货情绪降温，现货价格多环比小幅回调但高于6月末，通胀上食品价格由跌转涨，出口上集运价格下跌、港口运量环比回踩但同比高位，工业上7月政治局会议增量弱于预期致多类投资品价格下跌，投资上水泥价格延续下跌，地产上新房月末冲刺、二手房成交下跌符合季节性 [34] - 债市短期关注反内卷落实、价格传导和控产对工增的影响，“宽信用”扰动或增多；外部中美经贸谈判未超预期，出口韧性在但弹性下降；内部前周期货带动现货上涨，本周期货情绪降温、现货需求走弱，工业品价格回调但高于7月前；预计短期价格上涨弹性受限，但修复趋势难证伪，城市更新或加速，8月进入政策效果验证阶段 [35] 根据相关目录分别进行总结 通胀相关：食品价格小幅上涨 - 食品价格由跌转涨，本周农产品批发价格200指数、菜篮子产品批发价格指数环比涨幅分别为+0.05%、+0.03% [10][34] - 本周全国猪肉平均批发价环比-0.84%，受北方洪涝雨水天气影响蔬菜价格继续上涨，水果价格跌幅收窄 [10] 进出口相关：集运价格延续回调 - 集运价格延续回调，本周CCFI指数环比-2.3%，SCFI环比-2.6%，运输需求疲弱 [12] - 7月21 - 27日港口完成集装箱吞吐量、完成货物吞吐量环比-6.5%、-4.3%，当周同比+11.5%、+13.3%，7月以来月度同比均值分别+5.6%、+10.6%，高于6月 [12] - 本周BDI指数、CDFI指数环比-3.1%、+0.2%，均走弱，铁矿石、粮食等运输需求缩减，运价震荡下行 [12] 工业相关：期货情绪降温，价格多小幅回调 - 动力煤价格延续上涨，本周秦皇岛港动力末煤(Q5500)价格环比+1.4%、涨幅收窄，台风后沿海用电需求攀升、电厂日耗升高，部分企业采购积极性增加，晋陕蒙主产区降雨致煤矿停产、月末减产，货源受限挺价 [14][18] - 螺纹钢由涨转跌，本周螺纹钢（HRB400 20mm）现货价格环比-0.26%，表观需求量环比-6.1%、同比降幅扩大至-5.7%，高温降雨使下游停工范围扩大，上游焦煤价格下跌成本支撑减弱 [18] - 铜价环比下跌，本周长江有色铜、LME铜均价环比分别-1.1%、-1.6%，美联储降息态度谨慎，美元上涨令铜价承压，国内期货市场降温，现实需求增量有限 [19] - 玻璃价格由涨转跌，期货市场情绪降温，企业观望情绪浓，成交放缓，去库力度减弱，供给端开工率和产量略增，需求侧采购积极性减弱 [19] 投资相关：新房月末冲刺，二手房进一步走低 - 水泥价格继续走弱，本周水泥价格指数周均环比-1.40%，跌幅收窄，华东受台风影响需求走弱，中南受降雨冲击，西北、东北地区库存压力高 [20][24] - 7月25 - 31日30城新房成交面积177.9万平方米，环比+25%，上年同期环比+30%，当周同比-15.4%，降幅扩大 [29] - 7月25 - 31日17城二手房成交面积178.5万平方米，环比-4.6%，同比+5.1%、增幅较上周扩大3pct，基本符合季节性 [29] 消费 - 7月1 - 27日乘用车零售环比6月同期下跌19%、同比+9%，其中7月21 - 27日零售环比-30%、同比+5%，表现弱于7月14 - 20日当周 [30] - 截至周五布伦特原油、WTI原油价格环比分别+1.8%、+3.3%，美欧达成贸易协议稳定宏观信心，美国提前俄乌谈判期限、俄罗斯管控港口船只令原油供给预期收紧 [30]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 7月楼市成交同比跌幅扩大，二手房成交环比连降两周、同比连降八周，新房成交环比连增两周、同比连降八周；一线城市二手房、新房同比均连跌八周；7月21 - 27日北京、上海、深圳二手房周挂牌价环比均下滑 [1][2][24][52] 各部分总结 二手房成交情况 - 本周（7月25 - 31日）15城二手房成交面积196万平，环比下滑3%，同比下滑4%，已连降八周，降幅扩大1个百分点；7月累计同比下滑4%，略高于6月的3% [1] - 一线城市二手房周成交基本持平上周，同比连降八周，本周下滑6%，降幅较上周扩大3个百分点；其中北京环比增长9%，上海环比下滑1%，深圳环比下滑15%；同比来看，北京、上海分别下滑10%、5%，深圳增长10% [1] - 二线二手房周成交面积环比连降两周，下滑7%，同比下滑8%；三线二手房成交面积环比由升转降，小幅下滑1%，同比增长19% [2] 新房成交情况 - 本周38城新房成交面积为244万平，环比增长25%，同比下滑18%，连降八周，降幅较上周扩大11个百分点；7月新房成交同比累计 - 17%，弱于6月、5月和4月 [2] - 一线城市新房环比由降转升，本周增幅31%，同比连降八周，本周下滑24%，降幅较上周扩大2个百分点；其中深圳降幅最大，达60%，北京、上海、广州分别下滑23%、21%、17% [3] - 二线城市新房环比连增两周，增长23%，同比下滑12%；三线城市新房环比增长22%，同比下滑22% [3] 重点城市观察 - 7月25 - 31日，一线城市二手房周成交面积基本持平上周，同比连跌八周，本周同比下滑6%；新房环比由降转增，同比连跌八周，本周环比增长31%，同比下滑24% [24] - 二手房方面，广州无数据，京沪深周成交面积与上周基本持平，北京环比增长9%，深圳、上海分别下滑15%、1%；与去年高点相比，上海、北京、深圳周成交量分别是去年高点的66%、62%、45%；同比来看，周度上海和北京下滑，深圳增长10%，月度7月北京、上海分别下滑16%、3%，深圳增长10% [24] - 新房方面，一线城市周成交面积环比增长31%，北京、广州、上海均增长，深圳下滑13%；与去年高点相比，北上广是去年高点的40% - 45%，深圳为15%；同比来看，周度深圳、北京、上海、广州分别下滑60%、23%、21%、17%，月度7月北上广深均下滑，北京、广州降幅相对较小，上海和深圳降幅较大 [25] - 杭州本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长8%、27%，分别相当于2024年高点的54%、16%；成都本周二手房、新房周成交面积较前一周分别下滑16%、5%，分别相当于2024年高点的53%、35% [26] 房价观察 - 7月21 - 27日，上海、北京和深圳二手房周挂牌价环比分别下滑0.29%、0.21%、0.38%；与去年"924"政策前一周相比，上海、北京、深圳二手房挂牌价仍然均下滑，降幅分别为1.4%、6.9%、6.2% [52]

月度商品价格预测 - 油价呈现区间震荡态势 铜价和金价震荡上行 [2] 内需 新房与乘用车 - 7月新房销量同比降幅扩大 二手房销量降幅收窄 [2] - 乘用车销售增速零售回落 批发上行 半钢胎开工率小幅下降 [2] - 家电销售均价涨少跌多 7月月均销售价同比增速分化 [2] 暑期文娱消费 - 电影票房收入同比降幅缩窄 暑期档总票房突破60亿元 [2] - 灯塔演出票房由跌转涨 累计票房达161.5亿元 同比增长48.4% [2] - 酒店入住率转降 每间可售房均价继续上行 收入增速放缓但同比改善 [2] 外需 关税政策 - 欧盟和日韩等大经济体加征关税幅度低于4月 多数经济体变动不大或略降 [3] - 中国关税暂缓将再度展期三个月 免税小包政策暂停并扩至全球 [3] - 大经济体需承诺对美投资 购买能源品并部分放开市场 [4] - 东南亚转口国如越南额外加征40%转口关税 [4] 出口表现 - 7月出口或略有下行 离港船只载重增速回落 中至美发货量增速下降 [5] - 东南亚港口停靠量同比增速上升 [5] 生产 钢铁与发电 - 样本钢厂盈利率续升 生产意愿未明显下降 产量同比续升 厂库略升 [6] - 7月六大电厂日均耗煤量月同比增速较上月回升 预计发电量增速上行 [7] 猪肉与煤炭 - 猪肉价格转降 主因企业降重出猪导致供应增加 [7] - 多地暴雨影响 六大电厂日均耗煤量下降 煤炭库存转去 [7] 物价 大宗商品 - 金价周内震荡略降 主因对等关税幅度缓和及美联储按兵不动 [7] - 美铜大幅回落 因特朗普铜关税落地幅度不及预期 [7] - 油价震荡上行 受俄乌局势不确定性和需求季节性走强支撑 [7] 后续关注 - 出口数据和物价数据 [9] 图表数据 - 42城新房销量同比增速 19城二手房销量同比增速 十大城市商品房库销比 [11] - 乘联会乘用车销量同比 家电销售均价同比 酒店每间可售房收入 灯塔演出票房 [12] - 中至美发货量同比 美从中进口到港量同比 港口停靠量同比 [14][15] - 样本钢厂钢材产量增速 五大材厂库库存 [16][17] - PTA产业链负荷率 石油沥青开工率 半钢胎开工率 [18] - 六大电厂日均耗煤量同比 钢铁价格变动 大宗商品价格变动 [20][21][22]

土地市场表现 - 7月热点城市土拍热度持续升温，多地刷新单价地王纪录，上海徐汇衡复风貌区地块以20万元/平方米楼面价创全国涉宅用地新高，苏州园区双湖地块（6.52万元/平方米）和深圳前海桂湾宅地（84180元/平方米）分别成为省内及深圳地王 [2] - 1-7月TOP100房企拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，300城住宅用地出让金同比增25%，房企集中争夺一二线核心城市优质地块，体现"确定性优先"策略 [2] - 土拍市场呈现结构性分化，TOP10城市宅地出让金占全国52%，北上深、杭州、成都等核心城市受房企聚焦，央企/国企为拿地主力，民企仅补充重点区域土储 [3] 住宅价格分化特征 - 7月百城新建住宅均价16877元/平方米环比涨0.18%，核心城市优质改善项目带动结构性上涨，而二手住宅均价13585元/平方米环比跌0.77%（跌幅扩大0.02个百分点），同比降7.32%，"以价换量"成主流 [4] - 新房热销项目集中于核心城市中高端改善盘及符合"好房子"标准产品（低密/智能化/高得房率），与二手房形成代际差异 [5] 市场趋势与预期 - 土拍热度向楼市传导有限，当前房企信心恢复属结构性现象，购房者信心重建需经济复苏/政策协同/市场出清共同推动 [6] - 行业未来将更注重"质"的提升而非"量"的扩张，核心城市核心区新房已企稳，但市场分化将持续 [6]

7月深圳楼市表现分化，新房成交量下降，二手房成交量则继续增长。 8月1日，深圳贝壳研究院最新发布的数据显示，7月深圳新房住宅成交量下降18.7%，二手房住宅成交量增长 3.4%。 数据显示，7月深圳新房共有14个项目取得批售，合计供应新房6405套，其中住宅5398套，环比增长 252.6%。7月房企推盘积极性明显上升，令新房供应总量达到年内新高。不过，新房住宅成交2664套，环比 下降18.7%。深圳贝壳研究院认为，7月是楼市传统销售淡季，市场存在观望的情绪；另一方面，受雷雨天气 影响，置业者看房、成交热情下降。不过，个别项目成交热度高，人才房福田安居景贤阁成为深圳2025年下 半年首个"日光"项目。 目前，越来越多城市开始探索现房销售的模式。在最近的楼市交易数据中，现房成交的变化值得关注。深圳中 原研究中心的统计数据显示，7月深圳新房住宅预售成交1441套，环比下滑24.1%，套数为近17个月最低， 现售成交则达到1223套。从月度走势图可见，从1月开始现房成交套数与占比整体呈波动上升态势。1月现房 成交占比为22%，6月的成交占比达到42%。 记者在深圳罗湖区走访时发现，一些新房去化周期拉长，部分预售楼 ...

楼市寒冬：2025年房地产市场深度解析 03 城市间分化加剧：五年后房价差距拉大 2025年，房地产市场将呈现何种景象？答案或许早已潜藏于当前的趋势之中。市场分化已成定局，有人将望房兴叹，有人则能从容挑选。高盛最新研报预 测，2025年房价可能再跌10%，与此前20%的跌幅叠加，累计调整幅度将达到惊人的30%。国家统计局数据亦佐证了这一趋势：2025年二季度，70个大中城 市中，53个城市的二手房价格环比下跌，比例创下近24个月新高。 "再等等，房价还会跌吧？"与"现在不买，以后会不会更买不起？"的纠结，正困扰着无 数家庭。 01 结构性调整：量价齐跌的市场现实 当前楼市正经历一场深刻的结构性调整， "量价齐跌"成为2025年房地产市场的核心关键词。国泰海通证券最新报告指出，2025年二季度，房地产市场整体 呈现"量缩价滞，库存承压"的严峻态势。新房销售面积持续下滑，2024年全国商品房销售面积仅为10.1亿平方米，同比下降12.6%，创下2015年以来的最低 点，且2025年上半年这一趋势仍在延续。 价格方面，跌幅触目惊心：一线城市住宅均价下跌5.8%，二线城市下跌7.2%，三四线城市跌幅更是高达8.5%。 ...

报告行业投资评级 - 强于大市 [7] 报告的核心观点 - 本周新房成交面积环比涨幅扩大、同比降幅收窄，二手房成交面积环比由正转负、同比降幅收窄，新房库存面积及去化周期环比上涨、同比下降，土地市场环比量涨价跌、同比量价齐跌，房企国内债券发行量同环比均上涨，板块收益有所上升 [1][7] - 二季度销售、投资、房价数据明显走弱，7月成交持续较弱，预计政治局会议表态更积极，城市更新政策支持力度有望加大，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具α属性，困境反转的标的或有更大估值修复弹性 [7][141] 相关目录总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交面积环比涨幅扩大、同比降幅收窄，40个城市新房成交面积181.7万平方米，环比升6.9%、同比降9.6%，一、二、三四线城市环比增速为-8.0%、24.1%、-7.4%，同比增速为-22.8%、4.2%、-20.9% [17][18] - 二手房成交面积环比由正转负、同比降幅收窄，18个城市二手房成交面积160.5万平方米，环比降2.2%、同比降11.1%，一、二、三四线城市环比增速为1.1%、-1.8%、-7.0%，同比增速为-7.7%、-14.9%、-10.7% [17][54] - 新房库存面积环比上涨、同比下降，12个城市新房库存面积11147万平方米，环比增速0.2%、同比增速-16.0%，一、二、三四线城市环比增速为0.3%、0.1%、0.5%，同比增速为-15.5%、-20.1%、1.5%；去化周期环比上涨、同比下降，12个城市去化周期17.7个月，环比升0.4个月、同比降0.03个月，一、二、三四线城市环比分别升0.3、0.4、3.3个月，一、三四线城市同比分别降0.7、10.2个月，二线城市同比升0.5个月 [17][44] 2 百城土地市场跟踪 - 土地市场环比量涨价跌、同比量价齐跌，百城全类型成交土地规划建筑面积1146.1万平方米，环比升9.8%、同比降3.0%，成交土地总价183.2亿元，环比降7.8%、同比降25.9%，楼面均价1598.3元/平，环比降16.0%、同比降23.5%，土地溢价率5.6%，环比降0.8个百分点、同比升3.6个百分点 [7][72] - 百城成交住宅土地规划建筑面积170.0万平方米，环比降38.6%、同比降17.8%，成交住宅土地总价110.4亿元，环比降31.9%、同比降10.8%，成交住宅土地楼面均价6492.6元/平方米，环比升11.0%、同比升8.5%，百城成交住宅类用地溢价率10.2%，环比升4.4个百分点、同比升7.4个百分点 [95] 3 本周行业政策梳理 - 成都7月21日起分阶段取消住房限售，2026年起取消二手住房转让限制，二套房公积金贷款首付比例由30%降至20%，并实施缴存余额挂钩机制提升贷款额度 [3][113] - 济南7月21日推出配售型保障房购房优惠政策，首付比例由20%降至15%，可一次性提取公积金付首付，提取金额仍计入贷款基数 [3][113] - 长沙7月22日市委书记强调高标准推进现代化人民城市建设，聚焦地下管网安全、老旧小区与城中村改造、历史文化保护 [113] - 香港7月23日表明无意重推勾地制度，也不实行卖地与勾地双轨并行 [114] - 深圳7月23日公布2025年住房发展年度计划，计划供应居住用地100公顷，其中商品住房用地60公顷、保障房用地40公顷，新筹集保障房4万套、竣工3.23万套，供应商品住房4万套 [114] 4 本周板块表现回顾 - 大盘表现方面，上证指数收于3594点，较上周升59.17点、涨幅1.7%，创业板指收于2340点，较上周升62.90点、涨幅2.8%，沪深300指数收于4127点，较上周升68.61点、涨幅1.7% [117] - 行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三为建筑材料、煤炭、钢铁，涨跌幅分别为8.2%、8.0%、7.7%，涨跌幅靠后为银行、通信、公用事业，涨跌幅分别为-2.9%、-0.8%、-0.3% [117] - 房地产行业绝对收益4.1%，较上周升6.2pct，相对收益（相对沪深300）为2.4%，较上周升5.6pct，房地产板块PE为25.98X，较上周升1.10X [7][117] - A股涨跌幅靠前的三家公司为新城控股、金地集团、招商蛇口，涨跌幅为6.7%、6.5%、6.5%，靠后的为绿地控股、华侨城A、万科A，涨跌幅为0.0%、2.2%、3.2%；港股涨跌幅靠前的为中国金茂、碧桂园、中国海外发展，涨跌幅为15.6%、14.6%、7.5%，靠后的为建发国际集团、融创中国、龙湖集团，涨跌幅为2.4%、4.3%、4.6% [122] 5 本周重点公司公告 - 高管变动公告：世联行董事薛文辞职，原定任期至2025年12月28日 [128] - 股权变动公告：光大嘉宝持股5%以上股东嘉定建业与嘉定科投减持计划实施完毕，合计减持1498.8万股，占总股本1% [128] - 其他重要公告：滨江集团在杭州竞得1宗地块，规划建筑面积87,590.4平方米，成交总价15.3亿元，楼面均价约17,472元/平方米；中国金茂全资附属公司7月23日完成发行20亿元2025年度第一期中期票据，期限3年，票面利率2.3%，募集资金用于偿还到期票据 [128] 6 本周房企债券发行情况 - 房企国内债券总发行量同环比均上涨，房地产行业国内债券总发行量235.4亿元，环比升104.4%、同比升174.4%，总偿还量221.6亿元，环比升47.3%、同比升113.3%，净融资额13.8亿元 [7][132] - 本周债券发行量最大的房企为金融街集团、华润置地控股、上海金茂、大悦城控股、临港集团、珠实集团，发行量分别为30.0、30.0、20.0、20.0、20.0、15.0亿元；债券偿还量最大的房企为万科A、华润置地、中锋置业，偿还量分别为30.01、30.0、24.5亿元 [132] 7 投资建议 - 关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、在重点城市市占率较高的房企，如滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团；2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股；经营或策略上有增量或变化的房企，如新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产；受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司，如贝壳-W、我爱我家 [7][141]

房价整体趋势 - 6月新房和二手房价格在一二三线城市全线下跌[1] - 新房价格环比降幅扩大 一线城市下降0.3% 二三线分别下降0.2%和0.3%[3] - 二手房价格降幅更明显 一线城市环比下降0.7% 二三线均下降0.6%[4] 一线城市新房市场 - 除上海新房价格环比上涨0.4%外 其他一线城市均下降[3] - 上海新房价格上涨主要因核心区高端改善楼盘供给增加 但外环外库存占比达79.9%[3] - 上海新房库存超6万套 外环外达48124套[3] 二手房市场特征 - 北京二手房价格环比下跌1% 500万房产月跌5万[4] - 二手房价格跌幅持续扩大且高于新房 市场呈现以价换量特征[4] - 一线城市二手房价格降幅已达0.7% 消费者感知明显[4] 市场预期与建议 - 楼市松绑政策效果有限 购房预期难以持续提升[8] - 当前市场现金为王 持有现金比持有房产更具主动权[8] - 二手房卖家议价能力弱 买家普遍采取大幅砍价策略[8] 区域分化现象 - 上海楼市内部分化明显 核心区与外围区域表现迥异[3] - 新房价格短暂回升后再次回落 显示市场基础不稳固[3] - 不同能级城市房价呈现同步下跌但幅度差异的特征[3][4]

证券研究报告 2025 年 07 月 27 日 湘财证券研究所 行业研究 房地产行业周报 成都优化调控政策，新房、二手房成交持续回落 相关研究： 1.《周度观点：城市发展转向存量 提质增效，需求下行仍需政策支 持》 2025.7.20 行业评级：买入（维持） 分析师：张智珑 证书编号：S0500521120002 Tel：(8621) 50295363 Email：zzl6599@xcsc.com 地址：上海市浦东新区银城路88号 中国人寿金融中心10楼 核心要点： ❑ 政策跟踪：成都优化公积金贷款政策、取消限售 7 月 21 日，成都市住房和城乡建设局等六部门印发《关于促进房地产市场 平稳健康发展若干措施的通知》。 供应端提升质量，盘活存量。首先，《通知》提出要推动区域均衡发展，核 心区域（龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区、新津区等）围绕 轨道交通场站周边等布置优质资源，加大力度发展高品质住房；非核心区 域要推动完善配套，提升宜居宜业品质。同时，支持高品质住宅建设，进 一步优化规划管理措施，塑造美观有序的城市界面，营造舒适宜居的居住 空间。其次，妥善处置存量闲置土地，有序推动存量闲置土地"开工一批、 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（7 月 18 - 24 日）楼市二手房和新房成交同比均连降七周，二手房成交环比小幅增长，新房成交环比连续下滑两周后小幅增长，不同城市层级表现有差异 [1][3] 各部分总结 二手房成交情况 - 本周 15 城二手房成交面积 211 万平，环比增 1%，同比下滑 4%，连降七周，7 月 1 - 24 日累计同比下滑 6% [1] - 一线城市二手房周成交面积连续两周小幅增长，本周增幅 4%，同比连降七周，本周下滑 2% [2] - 二线二手房成交面积环比由升转降，下滑 3%，同比下滑 6%；三线二手房成交面积环比由降转升，增长 2%，同比小幅增长 2% [2] 新房成交情况 - 本周 38 城新房成交面积为 202 万平，环比增长 7%，同比下滑 6%，连降七周，7 月初至 24 日同比累计 -16% [3] - 一线城市新房环比连降三周，本周降幅 3%，同比连降七周，本周下滑 22% [3] - 二线城市新房环比由降转升，增长 8%，同比下滑 4%；三线城市新房环比增长 16%，同比增长 3% [4] 重点城市观察 - 一线城市二手房、新房周成交同比均连跌七周，二手房本周环比增长 4%，同比下滑 2%；新房本周环比下滑 3%，同比下滑 22% [25] - 杭州本周二手房持平、新房增长 18%，分别相当于 2024 年高点的 50%、12%；成都本周二手房增长 5%、新房持平，分别相当于 2024 年高点的 63%、37% [26] 房价观察 - 7 月 14 - 20 日，上海、北京和深圳二手房周挂牌价环比分别下滑 0.10%、0.39%、0.16%，与去年“924”政策前一周相比均下滑 [55]