项目背景 - 中粮鸿云时隔3年再次获得预售证 最新取证4栋住宅 预售面积27899平米 [1] - 项目前期楼栋已成现房 第一期去年已交付 [1] - 剩余未取证住宅仅剩最后两栋 [2] 销售与市场状况 - 销售状况不理想 前三次取证12栋住宅迟迟无法消化 [1] - 开盘后售价持续下降 目前售价仅7000元出头 最低曾达6818元 [2][5] - 2022年首开时起价7300元(精装) 已属亏本销售 [4] - 截至去年底已取证6.7万平米中仅售出5.4万平米 去年仅销售11000平米(约100多套) [7] - 项目总可售面积12.38万平米 库存压力巨大 [7] 土地与成本 - 土地面积77亩 2021年经28轮竞拍以6亿元获得 溢价30% [4] - 楼面地价达4677元/平米 且需配建幼儿园和生鲜超市等 [4] - 项目位于经开区黄土坡片区 属远郊区域且受市场冲击最大 [2] 公司战略与决策 - 公司选择在区域开发最火热时期高价拿地 属"山顶拿地" [7] - 项目整盘亏损恐难避免 公司考虑尽快清盘止损 [2][4] - 昆明大悦城购物中心已于去年9月结束管理 改名易帜 [7] 项目问题根源 - 在错误时间以错误价格进入错误地点 [4] - 4年前规划设计面临新一代住宅冲击 有落伍风险 [2] - 昆明房地产市场持续低迷 房价越来越低 [2]