行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][3] 核心观点 - 7月28个重点城市新房供应面积预计513万平方米 环比下降32% 同比下降29% 绝对量为2025年内次低 [5] - 一线城市中北京单月供应60万平方米 同环比倍增 占一线总量53% 沪广深供应量集体收缩 上海创年内新低 [7] - 二线城市7月预计供应372万平方米 环比降37% 同比降30% 超八成城市环比下滑 青岛长春厦门断崖式下跌超50% [9] - 三四线城市7月供应29万平方米 同比降37% 累计同比跌幅扩大至25% 徐州单月放量18万平方米 无锡常州同比腰斩 [9] - 重点城市供应结构呈现改善为主(45%) 刚需为辅(40%) 高端占15% 北京成都杭州加强适销改善盘供给 [11] - 67%供应集中在主城区 北京宁波徐州长沙近郊占比超50% 上海广州远郊供应占比升至85%和36% [13] - 28城7月平均去化率预期29% 环比降15pcts 北京杭州去化率维持38%和70%高位 青岛济南重庆不足30% [16] 规模分析 - 2025年前7月28城累计供应4771万平方米 同比下降19% 土地约束效应显现 [5] - 一线城市前7月累计供应988万平方米 同比下降19% 北京累计供应305万平方米 同比增31% [7] - 二线城市前7月累计供应3552万平方米 同比下降19% 成都武汉西安累计同比跌幅达27%/61%/38% [10] - 三四线城市前7月累计供应231万平方米 同比下降25% 徐州累计同比增153% 无锡常州跌超40% [10] 结构特征 - 昆明无锡南宁等城市刚需占比超60% 厦门杭州成都改善盘占比超70% 济南常州高端占比达95%和82% [12] - 主城供应占比超90%的城市包括常州厦门漳州福州南宁合肥昆明重庆 北京近郊占比83% [14] - 上海远郊供应占比85%创纪录 广州主城/近郊/远郊分布均衡 占比均为32%-36% [14] 市场预判 - 新房成交将延续低位波动 但同比降幅有望收窄 呈现弱复苏走势 [16] - 城市分化加剧 北京杭州因四代宅产品入市去化率维持高位 郑州宁波去化率同环比双增 [16] - 核心区配套产品俱佳项目保持高热 城市外围项目去化承压 区域冷热差异显著 [16]