行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][3] 核心观点 - 7月28个重点城市新房供应面积预计513万平方米 环比下降32% 同比下降29% 绝对量为2025年内次低 [5] - 一线城市中北京单月供应60万平方米 同环比倍增 占一线总量53% 沪广深供应量集体收缩 上海创年内新低 [7] - 二线城市7月预计供应372万平方米 环比降37% 同比降30% 超八成城市环比下滑 青岛长春厦门断崖式下跌超50% [9] - 三四线城市7月供应29万平方米 同比降37% 累计同比跌幅扩大至25% 徐州单月放量18万平方米 无锡常州同比腰斩 [9] - 重点城市供应结构呈现改善为主(45%) 刚需为辅(40%) 高端占15% 北京成都杭州加强适销改善盘供给 [11] - 67%供应集中在主城区 北京宁波徐州长沙近郊占比超50% 上海广州远郊供应占比升至85%和36% [13] - 28城7月平均去化率预期29% 环比降15pcts 北京杭州去化率维持38%和70%高位 青岛济南重庆不足30% [16] 规模分析 - 2025年前7月28城累计供应4771万平方米 同比下降19% 土地约束效应显现 [5] - 一线城市前7月累计供应988万平方米 同比下降19% 北京累计供应305万平方米 同比增31% [7] - 二线城市前7月累计供应3552万平方米 同比下降19% 成都武汉西安累计同比跌幅达27%/61%/38% [10] - 三四线城市前7月累计供应231万平方米 同比下降25% 徐州累计同比增153% 无锡常州跌超40% [10] 结构特征 - 昆明无锡南宁等城市刚需占比超60% 厦门杭州成都改善盘占比超70% 济南常州高端占比达95%和82% [12] - 主城供应占比超90%的城市包括常州厦门漳州福州南宁合肥昆明重庆 北京近郊占比83% [14] - 上海远郊供应占比85%创纪录 广州主城/近郊/远郊分布均衡 占比均为32%-36% [14] 市场预判 - 新房成交将延续低位波动 但同比降幅有望收窄 呈现弱复苏走势 [16] - 城市分化加剧 北京杭州因四代宅产品入市去化率维持高位 郑州宁波去化率同环比双增 [16] - 核心区配套产品俱佳项目保持高热 城市外围项目去化承压 区域冷热差异显著 [16]

房地产价格分析 - 当前房地产市场已分化严重 不再适用"抄底"概念 不同城市和用户群体差异显著 [1] - 三四线城市房价(如6000元/平)处于合理范围 需考虑通货膨胀因素 20年前面条价格对比可印证 [1] - 大城市及省会旅游城市房价仍处高位 去除泡沫后真实房价跌幅有限 例如5万/平以上属泡沫区间 [2] 供需结构 - 三四线城市面临需求不足问题 农村人口城市化进程已基本完成 年轻人定居城市格局形成 [1] - 库存消化周期需十几年 供给过剩导致价格僵持 既不会上涨也不会大幅下跌 [2] - 大城市呈现有价无市特征 房东惜售现象普遍 法拍房成为缺钱业主主要退出渠道 [2] 产品分化 - 老旧房产(无电梯四五楼等)流动性极差 与现代居住需求严重不匹配 [2] - 总价数百万的房产脱离普通人承受能力 经济下行加剧月供压力认知 [2] - 中介降价促销行为与真实房东定价策略存在本质差异 市场报价体系分化 [2]

报告行业投资评级 - 推荐（维持）[1] 报告的核心观点 - 判断往后房贷利率下降或推动新房及二手房总需求筑底，新房市场供需环境较二手房或更早边际改善 [5] - 判断现房销售政策大概率试点推进，房地产发展新模式长期或助优质公司构筑“护城河” [5] - 围绕合理估值区间投资更可取，当前板块已进入投资区间，销售前 5 重点房企调整后 PB 平均约 0.7 倍 [5] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：21 年后资产负债表贡献利润表较优、部分企业信用溢价、困境反转 [5] 根据相关目录分别总结 行业规模 - 股票家数 256 只，占比 5.0%；总市值 27042 亿元，占比 3.0%；流通市值 25571 亿元，占比 3.2% [6] 行业指数 - 绝对表现 1 个月为 0.8%，6 个月为 -4.7%，12 个月为 28.0%；相对表现 Jul/24 至 Jun/25 分别为 -1.4%、-3.2%、14.4% [7] 新房网签 - 6 月 1 日 - 26 日整体样本城市和贸易五省样本城市新房网签面积同比降幅扩大，环比处于近 5 年同期中间水平 [8][10][11] 二手房网签 - 6 月 1 日 - 26 日整体样本城市二手房网签面积同比降幅收窄，贸易五省样本城市二手房网签面积同比转正，环比均处于近 5 年同期较高水平 [13][15] 滚动网签 - 新房和二手房日均网签面积均低于去年同期，新房日均网签面积低于 2019 - 2024 年同期水平，二手房日均网签面积低于 2019 - 2022 年和 2024 年同期水平，高于 2023 年同期水平 [18] 拿地 - 2025 年 1 - 5 月，300 城累计土地成交建面同比降幅扩大至 -7%，成交均价同比增幅扩大至 31% [20] - 2025 年 5 月，推出建面和成交建面均同比降幅扩大，流拍率较上月下降 10.4 PCT [22] - 2025 年 5 月，300 城成交楼面均价同比增幅扩大，土地溢价率较上月下降 3.6 PCT [25] - 2025 年 5 月，300 城土地出让金同比增幅较 4 月收窄 0.4 PCT 至 +15.9% [28] 库存 - 最新一期，拿地未售、开工未售和推盘未售口径库存均较 4 月边际下降，拿地未售和推盘未售口径去化周期较 4 月边际上升，开工未售口径去化周期较 4 月边际下降 [30] - 2025 年 5 月，一线城市推盘未售库存较上月上升，二线和三四线城市推盘未售库存较上月下降；一线城市推盘未售去化周期较上月下降，二线和三四线城市推盘未售去化周期较上月上升 [32] 前瞻及佐证 - 截至 2025 年 5 月，北京、广州和深圳二手价格指数同比降幅收窄，二手租金指数同比降幅扩大；上海二手价格和二手租金指数均同比降幅收窄，二手价格降幅收窄幅度小于二手租金指数 [4][39] - 截至 2025 年 5 月，12 个样本城市平均带看人数环比上升 3.9%，在 4 月 -17.3%的基础上转正 [4][40] - 根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至 2025 年 6 月，宏观层面流动性同环比宽松力度扩大 [4][44] - 截至 2025 年 5 月，12 个样本城市挂牌价调涨房源占比环比下降 4.3%，环比降幅较 4 月收窄 11.1 PCT [4][47]

杭州土地市场表现 - 2025年上半年杭州土地出让金达1198.8亿元，成为全国首个突破千亿元的城市，领先第二名北京400多亿元[4][10][11] - 杭州土地成交均价1.9万元/平方米，较2024年同期1.3万元/平方米显著提高，平均溢价率达31.8%，最高溢价率达115%[14] - 2025年上半年杭州累计成交201块土地，平均溢价率31.8%为全国一二线城市最高[4] 房地产市场供需 - 2025年前4个月杭州新建住宅成交金额同比增长12%，商品房连续12个月供不应求[5][19] - 2025年5月杭州商品房供应4187套，成交4553套，自2024年6月以来连续12个月成交量大于供应量[3][19] - 2025年一季度杭州新建住宅成交面积84.1万平方米同比增长7.4%，成交金额498亿元同比增长10.3%[21] 土地市场特点 - 2025年一季度杭州住宅用地单价多次刷新纪录，从6.5万元/平方米升至8.8万元/平方米[13] - 土地供应聚焦核心区域，上半年成交地块主要集中在钱塘、萧山等区域[13] - 民企滨江集团贡献约三分之一土地出让金，与绿城中国合计贡献超一半[15] 产业发展与人口 - 杭州拥有420个研发中心、44家独角兽企业，占浙江省八成[3][29] - 2024年杭州常住人口达1262.4万，较2023年增加10.2万[29] - 杭州已形成能源、AI、生物医药、高端装备等多个产业集群[29] 政策影响 - 2024年10月杭州取消"双限"政策后，土地价格逐步回归市场价值，2025年地王频现[23] - "双限"取消后一二手房价格倒挂情况改善，套利空间逐步消失[24] - 杭州善于根据市场变化灵活调整土地供应数量和质量[21]

上海房地产市场结构分析 - 上海二手房市场长期占据主导地位，2017年至今一二手房成交套数比约为1:3，新房成交占比仅24.62% [2] - 2025年一季度上海二手房套均总价为352.56万元/套，300万以下房源占比超60%，200万以下占比达37.79% [2][7] - 新房市场套均总价显著高于二手房，2025年前3月一手房套均总价达956.17万元/套 [5] 二手房成交特征 - 上海二手房成交以中小户型为主，小于90平方米房源占比约70%，其中50平方米以下"老破小"占比16.57% [8] - 2024年成交前20项目中，除中远两湾城和仁恒河滨城外，其余多为总价300万以内的郊区房源，约一半面积小于70平方米 [8] - 核心区域"老破小"普遍建于1990年前后，套均面积约50平方米，如共康四村套均面积53.82平方米 [10][11] "老破小"市场趋势 - "老破小"成为年轻人新宠，主要因总价低、地段好、配套成熟，如共康四村2021-2024年价格下跌17.7%至184.04万元/套 [12][15] - 部分"老破小"租金回报率达2.3%，超过四大行定期存款利率 [15] - 2024年"527政策"后二手房成交显著提升，从5月17099套增至6月23906套 [16] 市场供需变化 - 上海新房市场以改善型需求为主，包含"再改"和"终改"需求 [4] - 2024年起高端项目集中入市推动一手房套均总价上涨 [5] - 一人户家庭占比达25%，独居中青年增多推动"老破小"需求 [15]