行业现状 - 2025年房地产行业正式进入去库存新阶段，全国土地成交规模连续4年维持-20%负增长，宅地出让建筑面积已低于新房成交规模[1] - 2025年4月狭义库存规模较2024年9月高点下降约9%，但广义库存规模仍处高位且小幅上升0.7%[2] - 全国313个城市发布存量住宅用地规模清单，27个典型城市存量住宅用地合计4.4万公顷，其中商品住宅用地占比84%[4][5] 库存结构 - 27个典型城市存量商品住宅用地3.7万公顷中已售部分仅43.3%，未售潜在库存2.2万公顷占比49%，其中未动工0.9万公顷占比20%[5][6] - 重庆存量用地规模达2286公顷居首，天津、广州、成都、郑州、沈阳、长春、常州等城市存量规模超1000公顷[9] - 福州、惠州、东莞、珠海、常州等城市未售理论库存占比超70%，其中福州达92%[10] 城市分化 - 高库存压力城市（消化周期>5年）：常州未动工土地772公顷理论去化周期近9年，重庆已动工库存消化周期5.3年[13] - 中等库存压力城市（消化周期3-5年）：南京未动工土地消化周期2.7年，江北新区等重点板块库存积压[15] - 低库存压力城市（消化周期<3年）：上海、北京、杭州、成都等城市供求关系健康[16] 专项债收储 - 2025年171城通过专项债收储盘活宅地6565公顷，等效加速去库存54%，郑州等城市广义库存周期缩短超1年[25][28] - 专项债收储向三四线倾斜占比84%，漳州、郑州、昆明等城市广义库存消化周期下降超1年[28] - 合肥拟收储面积占未动工存量宅地71%，沈阳、长春等城市收储进度相对滞后[28][29] 长期闲置问题 - 未动工土地中34%（3078公顷）为2021年及以前供应的闲置地块，主要分布在重庆（578公顷）、长春、惠州、昆明、郑州等城市[19][22] - 重庆2024年住宅成交面积500万平方米仅为2018年峰值的五分之一，长春、惠州等城市2021-2024年新房成交规模下跌过半[22]