2025年，房地产稳市场进入新阶段，全国土地成交规模连续4年维持-20%负增长，宅地出让建筑面积已低于新房成交规模，行业正式进入了去库存新阶 段。 城市间潜在库存分化显著，存量收储成为关键抓手。2025年以来中央部委多次表态并出台正式文件，明确将存量闲置地块优先纳入收储计划，赋予地方政 府在收购定价、用途上的自主权。 据CRIC监测，目前全国已有313个城市发布了存量住宅用地规模（清单），对于各地主管部门厘清潜在库存规模，加快闲置用地收储起到了良好的辅助决 策作用。 各地存量用地库存分化显著 重庆长春等城市积压问题突出 广义库存规模仍在高位 行业亟需加快盘活存量用地 2024年下半年以来，得益于新房销售端的转好，以及政企双方在供给侧的限制，典型城市狭义库存（已经取得销许、尚未售出的库存）规模率先回落。至 2025年4月，狭义库存规模已经较高点（2024年9月）下降约9%，短期去化压力显著减轻。 除狭义库存外，还有大量的潜在库存，包括未开工土地，已经开工尚未达到领取销许标准，已经达到领取销许标准但仍未领取等情形，这些所有库存加在 一起即广义库存规模。 CRIC监测的典型城市广义库存规模仍然处在高位运行，并且20 ...

盘活存量用地工作进展 - 各地公示拟使用专项债收储土地接近3000宗，总面积超1.33亿平方米 [1] - 4月份公示拟收储土地超1500宗，总面积超7000万平方米，总金额超1700亿元 [1] - 5月份各地持续推进收储土地工作，如重庆永川区拟收储7宗地块 [1] 专项债在盘活存量用地中的作用 - 专项债作为地方政府融资工具，在推进"严控增量、盘活存量、提高质量"工作中发挥积极作用 [1] - 专项债收储土地有助于平衡土地市场供求关系 [1] - 5月初央行下调政策利率0.1个百分点，有望降低各地发债成本 [3] 拟收储地块所有权结构 - 绝大多数宗地属于地方国企，占比超80% [2] - 4月份拟收储涉宅地块中民企占比约16%，较2月、3月有所提升 [2] - 央企、民企可通过换地、"收调供"等方式加强与地方政府沟通 [2] 收储价格情况 - 约50%地块拟收储价格与成交价比值在0.8至1.0之间 [2] - 约30%地块比值在0.9至1.0之间 [2] - 信阳市规定除四种情形外，按基础价格下调5%确定收地价格 [2] 专项债发行进展 - 广东、湖南、四川等省份已完成部分专项债发行，合计发债金额接近550亿元 [3] - 已发行金额约占拟收储金额的15% [3] - 宁波市将发行土地储备专项债券43.39亿元 [3] 未来工作方向 - 更多地区将参考已发行专项债省市做法，明确收回收购价格 [3] - 需明确收购土地用途，确保有效二次利用 [3] - 持续优化工作方案和流程，提高专项债发行与使用效率 [3]

专项债收储土地规模爆发式增长 - 二季度以来地方拟用专项债收储土地规模呈现爆发式增长 4月份公告收储面积达7198公顷 涉及金额1730亿元 面积和金额均超一季度总量 [1][2] - 截至5月13日全国171个城市发布专项债收储计划 合计收储金额3918亿元 明确涉及宅地6565公顷 [2][3] - 三四线城市宅地收储占比显著 面积5437公顷(占84%) 收购总价1659亿元(占74%) 郑州以273公顷收储规模居首 西安以125.6亿元收购总价和9100万元/公顷单价领先 [3] 收储政策对库存影响测算 - 拟收储6565公顷宅地理论建筑面积超1.3亿平方米 相当于前4个月新房销售规模的50%以上 若落实将等效2025年前四月新房成交面积同比增54% 全国新房去化周期缩短超2个月 [2][5] - 14个城市广义库存可下降超1年 九江 六安等三四线城市理论去化周期降幅超3年 郑州成为一二线中唯一因收储改善库存超1.1年的城市 [5] 政策推进建议与行业现状 - 专项债收储政策进入密集发布阶段 成为当前房地产稳市政策关键支撑 需加速"拟收储"向"已收储"转化 推动政策从稳预期转向稳市场 [6] - 建议细化收储地块权属 区域分布等数据维度 精准识别不同城市库存压力梯度 提升因城施策精准性 [6] - 三四线城市因需求端波动大 城投托底地块财务测算不达标导致潜在库存高企 土地收储成为现阶段主要出路 [4]

专项债收储土地规模爆发式增长 - 二季度以来地方拟用专项债收储土地规模呈现爆发式增长 4月份公告收储面积达7198公顷 涉及金额1730亿元 面积和金额均超出一季度总量 [1][2] - 截至5月13日全国已有171个城市发布专项债收储土地计划 合计收储金额达3918亿元 明确涉及收储宅地规模6565公顷 [1][2] - 专项债收储政策进入密集发布阶段 建议各地优化推进 加速"拟收储"向"已收储"转化 [1][6] 三四线城市成为收储主力 - 三四线城市拟收储宅地面积5437公顷 占比84% 收购总价1659亿元 占比74% [3] - 13个城市拟收储规模超100公顷 其中仅4个为二线城市 郑州以273公顷居首 西安以125.6亿元收购总价和9100万元/公顷平均地价领先 [3] - 三四线城市因需求端波动大 城投托底地块多 潜在库存高企 土地收储成为缓解库存压力的主要途径 [3] 收储对库存去化的影响 - 拟收储6565公顷宅地理论建筑面积超1.3亿平方米 相当于前四月新房销售规模的50%以上 若落实可等效2025年前四月新房成交面积同比增54% 全国去化周期降超2个月 [1][5] - 14个城市广义库存可下降超1年 九江 六安等三四线城市理论去化周期降幅超3年 郑州成为一二线中唯一因收储改善库存超1年的城市 [5] - 专项债收储政策通过高频次公告改善市场供需预期 成为当前房地产稳市政策的关键支撑 [5] 政策优化建议 - 加速存量收储计划落地转化 推动政策由"稳预期"向"稳市场"实质性转变 [6] - 构建细化信息透明机制 完善收储地块权属 区域分布及开发进度等数据 精准识别不同城市板块库存压力梯度变化 [6] - 通过"一地一策"精准调控 提升因城施策的精准性和可操作性 [6]

二季度以来，地方发布的拟用专项债收储土地规模爆发式增长。 据克而瑞研究中心不完全统计，4月份，地方公告的拟用专项债收储土地面积达7198公顷，涉及金额达1730亿元，面积、金额均已超出一季度总量。截至5月13日， 全国已有171个城市发布专项债收储土地计划，合计收储金额达到3918亿元，明确涉及收储宅地规模达到6565公顷。 克而瑞研究中心测算，若公布的收储宅地规模如期落实，等效于2025年前四月新房成交面积同比至少增长了54%，助力全国新房去化周期下降超过2个月。 业内人士认为，专项债收储政策已进入密集发布阶段，建议各地主管部门进一步优化推进，让更多"拟收储"变为"已收储"，同时，细化专项债收储地块数据，精准 识别不同城市板块的库存压力梯度变化，全面提升因城施策的精准性和可操作性。 克而瑞研究中心的数据还显示，从宅地收储清单来看，三四线城市拟收储面积为5437公顷，占比达到84%，合计收购总价1659亿元，占比74%。从各城市收储规模 来看，目前有13个城市拟收储规模超过100公顷，其中仅有4个二线城市，分别为郑州、昆明、西安、天津。郑州拟收储规模273公顷，高居首位，较第二名平顶山 高出108公顷。拟收购 ...