行业现状 - 2025年房地产行业正式进入去库存新阶段，全国土地成交规模连续4年维持-20%负增长，宅地出让建筑面积已低于新房成交规模[1] - 2025年4月狭义库存规模较2024年9月高点下降约9%，但广义库存规模仍处高位且小幅上升0.7%[2] - 全国313个城市发布存量住宅用地规模清单，27个典型城市存量住宅用地合计4.4万公顷，其中商品住宅用地占比84%[4][5] 库存结构 - 27个典型城市存量商品住宅用地3.7万公顷中已售部分仅43.3%，未售潜在库存2.2万公顷占比49%，其中未动工0.9万公顷占比20%[5][6] - 重庆存量用地规模达2286公顷居首，天津、广州、成都、郑州、沈阳、长春、常州等城市存量规模超1000公顷[9] - 福州、惠州、东莞、珠海、常州等城市未售理论库存占比超70%，其中福州达92%[10] 城市分化 - 高库存压力城市（消化周期>5年）：常州未动工土地772公顷理论去化周期近9年，重庆已动工库存消化周期5.3年[13] - 中等库存压力城市（消化周期3-5年）：南京未动工土地消化周期2.7年，江北新区等重点板块库存积压[15] - 低库存压力城市（消化周期<3年）：上海、北京、杭州、成都等城市供求关系健康[16] 专项债收储 - 2025年171城通过专项债收储盘活宅地6565公顷，等效加速去库存54%，郑州等城市广义库存周期缩短超1年[25][28] - 专项债收储向三四线倾斜占比84%，漳州、郑州、昆明等城市广义库存消化周期下降超1年[28] - 合肥拟收储面积占未动工存量宅地71%，沈阳、长春等城市收储进度相对滞后[28][29] 长期闲置问题 - 未动工土地中34%（3078公顷）为2021年及以前供应的闲置地块，主要分布在重庆（578公顷）、长春、惠州、昆明、郑州等城市[19][22] - 重庆2024年住宅成交面积500万平方米仅为2018年峰值的五分之一，长春、惠州等城市2021-2024年新房成交规模下跌过半[22]

盘活存量用地工作进展 - 各地公示拟使用专项债收储土地接近3000宗，总面积超1.33亿平方米 [1] - 4月份公示拟收储土地超1500宗，总面积超7000万平方米，总金额超1700亿元 [1] - 5月份各地持续推进收储土地工作，如重庆永川区拟收储7宗地块 [1] 专项债在盘活存量用地中的作用 - 专项债作为地方政府融资工具，在推进"严控增量、盘活存量、提高质量"工作中发挥积极作用 [1] - 专项债收储土地有助于平衡土地市场供求关系 [1] - 5月初央行下调政策利率0.1个百分点，有望降低各地发债成本 [3] 拟收储地块所有权结构 - 绝大多数宗地属于地方国企，占比超80% [2] - 4月份拟收储涉宅地块中民企占比约16%，较2月、3月有所提升 [2] - 央企、民企可通过换地、"收调供"等方式加强与地方政府沟通 [2] 收储价格情况 - 约50%地块拟收储价格与成交价比值在0.8至1.0之间 [2] - 约30%地块比值在0.9至1.0之间 [2] - 信阳市规定除四种情形外，按基础价格下调5%确定收地价格 [2] 专项债发行进展 - 广东、湖南、四川等省份已完成部分专项债发行，合计发债金额接近550亿元 [3] - 已发行金额约占拟收储金额的15% [3] - 宁波市将发行土地储备专项债券43.39亿元 [3] 未来工作方向 - 更多地区将参考已发行专项债省市做法，明确收回收购价格 [3] - 需明确收购土地用途，确保有效二次利用 [3] - 持续优化工作方案和流程，提高专项债发行与使用效率 [3]

专项债收储土地规模爆发式增长 - 二季度以来地方拟用专项债收储土地规模呈现爆发式增长 4月份公告收储面积达7198公顷 涉及金额1730亿元 面积和金额均超一季度总量 [1][2] - 截至5月13日全国171个城市发布专项债收储计划 合计收储金额3918亿元 明确涉及宅地6565公顷 [2][3] - 三四线城市宅地收储占比显著 面积5437公顷(占84%) 收购总价1659亿元(占74%) 郑州以273公顷收储规模居首 西安以125.6亿元收购总价和9100万元/公顷单价领先 [3] 收储政策对库存影响测算 - 拟收储6565公顷宅地理论建筑面积超1.3亿平方米 相当于前4个月新房销售规模的50%以上 若落实将等效2025年前四月新房成交面积同比增54% 全国新房去化周期缩短超2个月 [2][5] - 14个城市广义库存可下降超1年 九江 六安等三四线城市理论去化周期降幅超3年 郑州成为一二线中唯一因收储改善库存超1.1年的城市 [5] 政策推进建议与行业现状 - 专项债收储政策进入密集发布阶段 成为当前房地产稳市政策关键支撑 需加速"拟收储"向"已收储"转化 推动政策从稳预期转向稳市场 [6] - 建议细化收储地块权属 区域分布等数据维度 精准识别不同城市库存压力梯度 提升因城施策精准性 [6] - 三四线城市因需求端波动大 城投托底地块财务测算不达标导致潜在库存高企 土地收储成为现阶段主要出路 [4]

专项债收储土地规模爆发式增长 - 二季度以来地方拟用专项债收储土地规模呈现爆发式增长 4月份公告收储面积达7198公顷 涉及金额1730亿元 面积和金额均超出一季度总量 [1][2] - 截至5月13日全国已有171个城市发布专项债收储土地计划 合计收储金额达3918亿元 明确涉及收储宅地规模6565公顷 [1][2] - 专项债收储政策进入密集发布阶段 建议各地优化推进 加速"拟收储"向"已收储"转化 [1][6] 三四线城市成为收储主力 - 三四线城市拟收储宅地面积5437公顷 占比84% 收购总价1659亿元 占比74% [3] - 13个城市拟收储规模超100公顷 其中仅4个为二线城市 郑州以273公顷居首 西安以125.6亿元收购总价和9100万元/公顷平均地价领先 [3] - 三四线城市因需求端波动大 城投托底地块多 潜在库存高企 土地收储成为缓解库存压力的主要途径 [3] 收储对库存去化的影响 - 拟收储6565公顷宅地理论建筑面积超1.3亿平方米 相当于前四月新房销售规模的50%以上 若落实可等效2025年前四月新房成交面积同比增54% 全国去化周期降超2个月 [1][5] - 14个城市广义库存可下降超1年 九江 六安等三四线城市理论去化周期降幅超3年 郑州成为一二线中唯一因收储改善库存超1年的城市 [5] - 专项债收储政策通过高频次公告改善市场供需预期 成为当前房地产稳市政策的关键支撑 [5] 政策优化建议 - 加速存量收储计划落地转化 推动政策由"稳预期"向"稳市场"实质性转变 [6] - 构建细化信息透明机制 完善收储地块权属 区域分布及开发进度等数据 精准识别不同城市板块库存压力梯度变化 [6] - 通过"一地一策"精准调控 提升因城施策的精准性和可操作性 [6]

专项债收储土地规模爆发式增长 - 二季度以来地方拟用专项债收储土地规模呈现爆发式增长 4月份公告收储面积达7198公顷 涉及金额1730亿元 面积和金额均超出一季度总量 [1][2] - 截至5月13日全国171个城市发布专项债收储计划 合计金额3918亿元 明确收储宅地规模6565公顷 [2][5] - 专项债收储政策进入密集发布阶段 建议优化推进机制以加速"拟收储"向"已收储"转化 [3][13] 三四线城市成为收储主力 - 三四线城市宅地收储面积占比达84%（5437公顷） 收购总价占比74%（1659亿元） [8] - 13个城市拟收储规模超100公顷 其中仅4个为二线城市（郑州 昆明 西安 天津） 郑州以273公顷居首 西安以125 6亿元收购总价最高 [8] - 三四线城市因需求端波动大 城投托底拿地导致潜在库存高企 土地收储成为缓解库存压力的关键手段 [8] 收储对库存去化的显著影响 - 拟收储6565公顷宅地理论建筑面积超1 3亿平方米 相当于前四月新房销售规模的50%以上 [10] - 若收储计划落实 等效于2025年前四月新房成交面积同比增54% 全国新房去化周期缩短超2个月 [3][10] - 14个城市广义库存可下降超1年 其中九江 六安等三四线城市去化周期改善超3年 郑州为唯一改善超1年的一二线城市 [11][12] 专项债收储政策优化方向 - 需加速存量收储计划落地 推动政策从"稳预期"向"稳市场"实质性转变 [13] - 建议细化收储地块权属 区域分布及开发进度等数据 为"一地一策"精准调控提供动态支撑 [13]