文章核心观点 - 中国房地产行业面临供给侧的根本性挑战，广义库存规模已超过130亿平方米，按当前销售流速测算去化周期长达14年，远超5-6年的健康区间[2] - 库存压力呈现出鲜明的结构性矛盾，并非均匀分布，主要体现在库存高度集中于少数板块、闲置土地问题突出、老旧项目盘活难度大以及城投公司托底形成的沉淀库存四个方面[2][3] - 解决高库存问题的关键在于采取差异化、精准化的供给侧改革措施，针对不同城市和不同结构性问题实施“一地一策”的治理策略[42][43][44] 行业库存压力高企背景下，核心城市引领供给侧改革方向 - 行业竣工未售面积自2021年起持续攀升，至2025年初已达7.99亿平方米的历史峰值，四年累计增幅超52%[6] - 全国广义库存规模约为132.3亿平方米，按照2024年行业9.7亿平方米的交易规模计算，去化周期需要13.7年，远高于5-6年的正常健康范围[10] - 2025年前三季度，全国土地市场平均溢价率回升至7.3%，但三四线城市平均溢价率只有3.36%，高能级城市市场止跌回稳表现明显更佳[11] 各市库存压力显著分化，京沪杭广义消化周期仍在5年以内 - 各能级城市库存规模差异显著，一线城市平均广义库存消化周期仅有4.5年，二线城市平均为8.0年，样本三四线城市平均广义消化周期达到20.4年[15][16] - 北京、厦门、合肥等城市广义库存规模均低于2000万平方米，广义消化周期保持在5年以内的健康水平[17] - 各城市广义库存高度集中于少数板块，排名前10%的板块平均拥有所在城市34%的广义库存，杭州该占比甚至达到47%[18][20] - 高流速板块（成交排名前10%）是市场止跌回稳的关键力量，其平均去化压力仅为全市平均水平的0.58倍，例如北京为0.44倍，杭州为0.40倍[22][23] 闲置土地、老旧项目问题仍较为突出，合计库存占比超过五成 - 未开工项目库存占比38%，十年以上的老旧项目库存占比高达27%，两者去重后合计占比超五成[26] - 一二线城市中，虽仅有13%的项目未开工，但其对应的广义库存占比却高达33%，重庆未开工项目库存占比达57%，南京高达60%[27] - 二线城市中，出让10年以上的老旧库存占比平均达30%，青岛、长沙、重庆等城市均超过40%[29] 广义库存中城投占比三成，且大量项目处于闲置状态 - 样本城市广义库存中已有30%来源于城投公司开发项目，并在南京、无锡、徐州等城市形成了较大规模的积压库存[30] - 城投项目平均开工率仅为24%，远低于非城投项目77%的平均水平，大量城投拿地项目处于闲置状态[37] - 通过有效处置未开工城投项目，南京广义消化周期有望从11.2年降至6.3年，无锡从11.1年降至6.9年，徐州从15.2年降至5年[39] 总结：结构性矛盾凸显治理紧迫性，精准施策为库存化解关键 - 当前房地产库存压力主要源于其内部结构失衡，解决高库存问题需针对库存高度集中的板块、大量闲置土地、难以盘活的老旧项目及城投沉淀库存采取差异化措施[44] - 南京、重庆、西安、徐州等城市面临多类结构性问题叠加，库存结构优化难度显著高于其他城市，需从多维度同步开展针对性调整[46][48] - 房地产库存治理需坚持“一地一策”，高风险城市侧重供给侧改革化解存量，低风险城市侧重需求端调控优化结构[53]