今日A股房地产板块迎来异动拉升行情，成为稳增长赛道的核心亮点。板块内核心标的世联行表现尤为 强劲，快速封死涨停板，华夏幸福、万科A、南都物业、三湘印象、新城控股等纷纷跟涨。这一波房地 产板块的拉升，反映出市场对政策托底与行业结构性机会的高度认可。 中央经济工作会议定调稳楼市，供给侧改革方向明确：据中国新闻网2025年12月12日报道，12月10日至 11日召开的中央经济工作会议明确提出"着力稳定房地产市场"，并确立"控增量、去库存、优供给"的核 心方针，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。雪球行业分析指出，这一政策标志着房地产调控 从需求端提振全面转向供给侧结构重塑，四川、浙江等地已通过专项债收购存量房作保障房，累计发行 相关专项债约37亿元，政策落地将加速化解房企库存压力。 公积金制度深化改革，民生保障作用强化：中央经济工作会议明确将"深化住房公积金制度改革"作为稳 楼市重要抓手。中指研究院监测数据显示，2025年以来各地出台公积金相关政策超260条，12月深圳新 增公积金用于购房首付款及税款提取的新规，为刚需群体降低购房门槛。广东省住房政策研究中心首席 研究员李宇嘉指出，后续公积金使用范围有望进一步拓 ...

文章核心观点 - 中国房地产行业面临供给侧的根本性挑战，广义库存规模已超过130亿平方米，按当前销售流速测算去化周期长达14年，远超5-6年的健康区间[2] - 库存压力呈现出鲜明的结构性矛盾，并非均匀分布，主要体现在库存高度集中于少数板块、闲置土地问题突出、老旧项目盘活难度大以及城投公司托底形成的沉淀库存四个方面[2][3] - 解决高库存问题的关键在于采取差异化、精准化的供给侧改革措施，针对不同城市和不同结构性问题实施“一地一策”的治理策略[42][43][44] 行业库存压力高企背景下，核心城市引领供给侧改革方向 - 行业竣工未售面积自2021年起持续攀升，至2025年初已达7.99亿平方米的历史峰值，四年累计增幅超52%[6] - 全国广义库存规模约为132.3亿平方米，按照2024年行业9.7亿平方米的交易规模计算，去化周期需要13.7年，远高于5-6年的正常健康范围[10] - 2025年前三季度，全国土地市场平均溢价率回升至7.3%，但三四线城市平均溢价率只有3.36%，高能级城市市场止跌回稳表现明显更佳[11] 各市库存压力显著分化，京沪杭广义消化周期仍在5年以内 - 各能级城市库存规模差异显著，一线城市平均广义库存消化周期仅有4.5年，二线城市平均为8.0年，样本三四线城市平均广义消化周期达到20.4年[15][16] - 北京、厦门、合肥等城市广义库存规模均低于2000万平方米，广义消化周期保持在5年以内的健康水平[17] - 各城市广义库存高度集中于少数板块，排名前10%的板块平均拥有所在城市34%的广义库存，杭州该占比甚至达到47%[18][20] - 高流速板块（成交排名前10%）是市场止跌回稳的关键力量，其平均去化压力仅为全市平均水平的0.58倍，例如北京为0.44倍，杭州为0.40倍[22][23] 闲置土地、老旧项目问题仍较为突出，合计库存占比超过五成 - 未开工项目库存占比38%，十年以上的老旧项目库存占比高达27%，两者去重后合计占比超五成[26] - 一二线城市中，虽仅有13%的项目未开工，但其对应的广义库存占比却高达33%，重庆未开工项目库存占比达57%，南京高达60%[27] - 二线城市中，出让10年以上的老旧库存占比平均达30%，青岛、长沙、重庆等城市均超过40%[29] 广义库存中城投占比三成，且大量项目处于闲置状态 - 样本城市广义库存中已有30%来源于城投公司开发项目，并在南京、无锡、徐州等城市形成了较大规模的积压库存[30] - 城投项目平均开工率仅为24%，远低于非城投项目77%的平均水平，大量城投拿地项目处于闲置状态[37] - 通过有效处置未开工城投项目，南京广义消化周期有望从11.2年降至6.3年，无锡从11.1年降至6.9年，徐州从15.2年降至5年[39] 总结：结构性矛盾凸显治理紧迫性，精准施策为库存化解关键 - 当前房地产库存压力主要源于其内部结构失衡，解决高库存问题需针对库存高度集中的板块、大量闲置土地、难以盘活的老旧项目及城投沉淀库存采取差异化措施[44] - 南京、重庆、西安、徐州等城市面临多类结构性问题叠加，库存结构优化难度显著高于其他城市，需从多维度同步开展针对性调整[46][48] - 房地产库存治理需坚持“一地一策”，高风险城市侧重供给侧改革化解存量，低风险城市侧重需求端调控优化结构[53]

行业转型背景 - 房地产行业从金融属性转向制造业属性，以化解泡沫和系统性风险 [2] - 行业需要新动力激活需求，类似新能源汽车对传统油车市场的替代效应 [3][4] - 产品形态的彻底转变是刺激需求的关键，需与过去形成清晰差异 [4] 产品与市场策略 - 土地政策变化推动产品创新：降容、优质土地转住宅、成本下降等 [8] - 开发商提升公区投入，差异化上一周期产品 [12] - 一手房与二手房差距拉大，增量市场主导舆论热度 [15][16][17] - 地块体量小型化（如上海单盘200-300套）以维持市场参与度和热度 [18][19] 房价与竞争格局 - 一手房定价逻辑强调“贵得有道理”，豪宅市场结构性回暖支撑置换链条 [24] - 刚需/改善产品需在同一价格梯队内做到区域最优，避免单纯性价比竞争 [25][26] - 未来行业将分价格段（塔尖/豪宅/改善/刚需等）出现领导品牌，垄断各细分市场50%以上份额 [26][27] 渠道与交易模式 - 二手房市场依赖渠道经纪，一线城市或率先推行双边经纪模式 [20][21] - 中介费结构可能调整：买家中介费下降，卖家中介费上涨并趋同 [22] 城市政策与挑战 - 地方政府需同步推进新模式增量（新地+新政策）与消化老模式库存，管理难度大 [29][30][31][32]

政策主线：控制增量供给 - 城市更新新政强调"能不拆就不拆"以减少未来供应 [1] - 多地新增供地实施现房销售拉长供给周期至18-36个月（期房为6-18个月） [1] - 《住宅项目规范》通过3米层高、80米单体高度限制控制新增商品房 [1] - 热点30城4月新增供地容积率1.94连续9个月低于2.0 [2] 供给端持续紧缩 - 4月全国房屋新开工4840万平方米同比下降22%创2019年以来单月新低 [2] - 1-4月新开工1.8亿平方米仅为同期新房交易量63%土地成交建面1.7亿平方米为交易量62% [2] - 新开工同比跌幅连续34个月超20%4月达-23.8% [4] - 50家典型房企竣工存货占比升至27%为近五年最高 [5] 新旧库存分化 - 2022年前高周转模式库存难去化2022年后转向居住属性高品质市场 [4] - 民营房企竣工存货负增长国企通过新赛道填补业绩 [5] - 高品质新房通过得房率优势（如第四代住宅）对旧库存形成降维打击 [9][10] 市场结构性变化 - 1-4月新房销售面积金额同比跌幅收窄至-2.8%-3.2% [4] - 4月重点城市新房去化率37%同比升13个百分点成都长沙郑州项目超60% [8] - 高品质住宅带动1-2月新房均价涨3.1%但1-4月涨幅收窄至0.3% [10] - 二手房挂牌量周环比增0.2%较年初增5.8%大户型房源增加 [12] 开发商与政策路径差异 - 开发商"卷上限"聚焦得房率外立面等短期优势 [13] - 政策"卷下限"提升层高电梯配置等基础标准 [14] - 同质化竞争导致20%-40%新盘去化率部分项目靠7个月快周转清盘 [16][17] 行业转型方向 - 城市更新侧重公共设施补短板激活存量房流转 [18] - 新建住宅设计年限≥50年提升置换意愿 [19] - 绿色建材技术应用释放产业链潜力 [20] - 按揭利率普惠化推动住房消费属性强化 [21]

政府工作报告对楼市的表述 - 房地产被视为推动国内消费复苏的主要力量 [2] - 政府工作报告给予楼市罕见篇幅 强调持续用力推动房地产市场止跌回稳 [4] - 首次将"稳定楼市股市"写入政府工作报告 [5] - 沿用"持续用力"表述 释放中央稳定楼市的强烈决心 [6] 四大救市举措 - 巩固政策组合拳效果 旨在释放需求 [9][11] - 努力实施城中村和危旧房改造 旨在降低库存同时提升需求 [10][22] - 推进收购存量商品房 旨在减少库存 [10][31] - 推动建设好房子 旨在提升改善需求 [10][43] 政策效果与市场表现 - 深圳四季度新房和二手房成交量显著回升 二手房12月达8282套创2021年以来新高 [13][15][16] - 2025年仍会是救市大年 救市力度取决于市场企稳水平 [6][7] - 若市场再次变冷 可能取消京沪外环限购 进一步放松深圳核心区限购 [19] 城中村改造进展 - 2019年以来累计改造城镇老旧小区28万个 惠及1.2亿居民 [22] - 2025年计划在新增100万套基础上继续扩大改造规模 [27][28] - 改造范围已扩大到全国地级及以上城市 下一步将继续扩大 [28] 存量商品房收购 - 收购范围从中心城市扩大至2884个县级以上城市 [32][34] - 收储价格谈判存在困难 目前多在市场价五折以下 [38] - 2025年拟安排地方政府专项债券4.4万亿 较去年增加5000亿 [39] 房地产行业重要性 - 2022年房地产业增加值7.38万亿元 占GDP比重6.1% [55] - 广义房地产行业(含建筑)占GDP比重达13% [55] - 房地产涉及冶金、建材、装修、家具、家电等上下游产业链 [58] - 房地产经济活动占GDP比重近三成 相关贷款占银行信贷近40% [59]