行业转型背景 - 房地产行业从金融属性转向制造业属性，以化解泡沫和系统性风险 [2] - 行业需要新动力激活需求，类似新能源汽车对传统油车市场的替代效应 [3][4] - 产品形态的彻底转变是刺激需求的关键，需与过去形成清晰差异 [4] 产品与市场策略 - 土地政策变化推动产品创新：降容、优质土地转住宅、成本下降等 [8] - 开发商提升公区投入，差异化上一周期产品 [12] - 一手房与二手房差距拉大，增量市场主导舆论热度 [15][16][17] - 地块体量小型化（如上海单盘200-300套）以维持市场参与度和热度 [18][19] 房价与竞争格局 - 一手房定价逻辑强调“贵得有道理”，豪宅市场结构性回暖支撑置换链条 [24] - 刚需/改善产品需在同一价格梯队内做到区域最优，避免单纯性价比竞争 [25][26] - 未来行业将分价格段（塔尖/豪宅/改善/刚需等）出现领导品牌，垄断各细分市场50%以上份额 [26][27] 渠道与交易模式 - 二手房市场依赖渠道经纪，一线城市或率先推行双边经纪模式 [20][21] - 中介费结构可能调整：买家中介费下降，卖家中介费上涨并趋同 [22] 城市政策与挑战 - 地方政府需同步推进新模式增量（新地+新政策）与消化老模式库存，管理难度大 [29][30][31][32]

政策主线：控制增量供给 - 城市更新新政强调"能不拆就不拆"以减少未来供应 [1] - 多地新增供地实施现房销售拉长供给周期至18-36个月（期房为6-18个月） [1] - 《住宅项目规范》通过3米层高、80米单体高度限制控制新增商品房 [1] - 热点30城4月新增供地容积率1.94连续9个月低于2.0 [2] 供给端持续紧缩 - 4月全国房屋新开工4840万平方米同比下降22%创2019年以来单月新低 [2] - 1-4月新开工1.8亿平方米仅为同期新房交易量63%土地成交建面1.7亿平方米为交易量62% [2] - 新开工同比跌幅连续34个月超20%4月达-23.8% [4] - 50家典型房企竣工存货占比升至27%为近五年最高 [5] 新旧库存分化 - 2022年前高周转模式库存难去化2022年后转向居住属性高品质市场 [4] - 民营房企竣工存货负增长国企通过新赛道填补业绩 [5] - 高品质新房通过得房率优势（如第四代住宅）对旧库存形成降维打击 [9][10] 市场结构性变化 - 1-4月新房销售面积金额同比跌幅收窄至-2.8%-3.2% [4] - 4月重点城市新房去化率37%同比升13个百分点成都长沙郑州项目超60% [8] - 高品质住宅带动1-2月新房均价涨3.1%但1-4月涨幅收窄至0.3% [10] - 二手房挂牌量周环比增0.2%较年初增5.8%大户型房源增加 [12] 开发商与政策路径差异 - 开发商"卷上限"聚焦得房率外立面等短期优势 [13] - 政策"卷下限"提升层高电梯配置等基础标准 [14] - 同质化竞争导致20%-40%新盘去化率部分项目靠7个月快周转清盘 [16][17] 行业转型方向 - 城市更新侧重公共设施补短板激活存量房流转 [18] - 新建住宅设计年限≥50年提升置换意愿 [19] - 绿色建材技术应用释放产业链潜力 [20] - 按揭利率普惠化推动住房消费属性强化 [21]

文 | 余 飞 01 住建部：坚决稳住楼市 房地产，依旧被视作推动国内消费复苏的主要力量。 这一点，正在召开的重要会议，不断强调。 这一次的政府工作报告，对于楼市的表述，给予了罕见的篇幅： 持续用力推动房地产市场止跌回稳。 因城施策调减限制性措施 ， 加力实施城中村和危旧房 改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。 优化城市空间结构和土地利用方式， 合理控 制新增房地产用地供应 。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、 价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融 资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性 制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建 设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"。 有人给出了总结，"稳定楼市股市"是历史以来首次被写入政府工作报告。 而且，这一次的表述，沿用了去年年末中央经济工作会议的醒目字眼，"持续用力"。 这四个字，释放了中央稳定楼市的强烈决心，同时也表明当前的楼市压力依旧非常大，要不然何以仍要 持续发力。 那么，怎么持续用力？3月9日， 住建部部长倪虹 ...