行业投资评级 - 投资评级为“看好”，并维持该评级 [11] 报告核心观点 - 房地产行业在小阳春后自然回落，但累计下行的时间和空间已相对较大，调整有望进入下半场，主要特征是跌幅收敛和结构分化 [4] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备阿尔法 [4] - 当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间 [4] - 应重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [4] - 二手成交持续性的关键在于置换链条能否向上传导，当前北上成交极致刚需化，背后实质是低价格段房源跌入相对价值区间，租售比价值凸显 [2] - 随着低价段房源逐渐企稳，近期出现些许置换链条向上传导迹象，尽管数据验证时间尚短，但至少低价格段房源已迎来结构性筑底 [2][8] - 置换的本质是加杠杆与居住升级，依赖于收入与房价预期修复，当前情境下或仍偏结构性；若有降息等总量政策出台使高价格段房源租售比与可比利率逐渐匹配，或股市财富效应与科技带来增量改善需求释放，置换链传导或有望提速 [2][8] 周度市场表现 - 本周（报告期）长江房地产指数上涨+1.75%，相对沪深300的超额收益为+3.01%，在32个行业中排名第4，表现相对靠前 [5] - 年初至今长江房地产指数下跌-15.64%，相对沪深300的超额收益为-18.90%，在32个行业中排名第25，表现相对靠后 [5] - 本周房地产板块表现相对较好，开发类、物管类及收租类多数标的上涨 [5] - 具体个股表现：开发公司周度涨跌幅均值为+0.12%，物业公司为+0.73%，REITs为-0.03% [17] 周度政策跟踪 - **广州**：调整2026年度公积金缴存，基数按2025年月均工资，下限2500元、上限41697元，缴存比例不低于5%，不高于12% [6][18] - **长沙**：优化公积金政策，允许在异地正常缴存的单位职工向长沙公积金中心申请异地贷款；借款人家庭办理一手房贷款的最高贷款额度为120万元 [6][18] 周度销售数据跟踪 - **新房市场（37城样本）**： - 本周成交面积152.6万平方米，当周同比+9.1% [20] - 四周滚动同比为-13.2%，较上周+2.9个百分点 [7] - 年初至今累计同比为-15.9% [7][20] - 7月截至10日，当月同比为-0.1% [7] - **二手房市场（17城样本）**： - 本周成交面积210.9万平方米，当周同比+10.9% [20] - 四周滚动同比为+4.9%，较上周+0.6个百分点 [7] - 年初至今累计同比为+3.7% [7][20] - 7月截至10日，当月同比为+10.8% [7] - **综合（新房+二手12城样本）**：7月截至10日，合计成交面积当月同比+11.2% [7] - **中介实时数据（20城样本）**：本周二手实时成交套数同比增幅降至个位数 [7] 核心热点：核心城市置换链条传导分析 - **成交结构极致刚需化**：2026年前5月，上海、北京单套300万元以下价格段成交占比分别高达69%、75% [8] - **低总价房源率先企稳**：低总价房源租售比价值逐渐凸显，自住维度在政策优化后率先达到局部均衡 [8] - **置换链条出现向上传导迹象**： - **上海**：5月单月，300-500万价格段成交量同比出现双位数正增长，而3月仅300万以下价格段成交量同比正增长 [8] - **北京**：5月单月，300-500万价格段成交量同比降幅大幅收窄 [8] 1. **价格端信号**：近3个月上海700-1000万与1000-1500万价格段房源挂牌价仍下跌，但6月单月上海1500万以下各价格段挂牌价均环比上涨 [8]