行业观点 - 房贷利率下调符合预期但房屋销售提振作用需谨慎评估因贸易关税压力影响 [1] - 维持行业谨慎态度建议采取防御性策略选择优质国企 [1] 推荐标的 - 消费受益股包括华润置地(01109)和华润万象生活(01209) [1] - 高股息率股包括建发国际投资集团(01908)和绿城管理控股(09979) [1] 华润置地(01109) - 预计2025年每股NAV为47.96港元含开发物业17.40港元(现金流折现法WACC 9.0%)、投资物业32.72港元(资本化率6-9%)及净债务2.25港元 [1] - 开发商评分卡综合评分7/10(土地储备)给予30%折让覆盖公司通常折让幅度25-55% [1] 华润万象生活(01209) - 基于20倍2026年预期市盈率估值目标市盈率来自行业评分卡含7项指标(总建筑面积增长、母公司实力等) [2] 建发国际集团(01908) - 预计2025年每股NAV为32.55港元含开发物业31.69港元(现金流折现法WACC 9.6%)、其他业务1.01港元及净债务0.15港元 [2] - 开发商评分卡综合评分7/10(土地储备)给予40%折让覆盖公司通常折让幅度25-55% [2] 绿城管理控股(09979) - 基本情形下对2025年每股收益应用9倍目标市盈率参考三组可比公司(开发商/管理商、项目管理公司、建筑咨询公司) [2]

货币政策与行业影响 - 中国人民银行于5月7日宣布两项举措：将政策利率下调10个基点以推动贷款市场报价利率下行，并将首套房住房公积金贷款利率下调25个基点至2.6% [1] - 国家发改委强调近期将推出与新住房发展模式相匹配的融资体系，但未披露具体细节 [1] - 尽管房贷利率下调符合市场预期，但在贸易关税压力下居民购房意愿持续减弱，政策对房屋销售的提振作用可能有限 [1] 房地产市场现状与政策展望 - 房价在4月加速下跌，为2024年第四季度以来首次，在房价出现显著且持续的下跌之前，实质性的增量刺激政策可能不会出台 [1] - 近期领先指标显示售楼处及中介的看房量减少，二手房挂牌量增加且价格走低，新建楼盘的去化率也有所下降 [1] - 政策出台被视为被动反应式，维持对行业的谨慎态度，建议采取防御性策略 [1] 公司投资推荐与估值 - 推荐防御性策略，选择具有良好发展前景的优质国企，具体包括消费受益股和高股息率股 [1] - 华润置地2025年预计每股净资产价值为47.96港元，其中开发物业价值17.40港元，投资物业价值32.72港元，净债务2.25港元，基于开发商评分卡给予30%的折让 [2] - 华润万象生活基于20倍2026年预期市盈率进行估值，目标市盈率来自行业评分卡，基于总建筑面积增长前景、母公司实力等七个指标 [5] - 建发国际投资集团2025年预计每股净资产价值为32.55港元，其中开发物业价值31.69港元，基于开发商评分卡给予40%的折让 [6] - 绿城管理控股在基本情形下，对预估的2025年每股收益应用9倍的目标市盈率，目标市盈率倍数来自三组可比公司 [7]