文章核心观点 - 房地产行业深度调整期 头部央国企集体进行组织架构调整 核心方向是精简层级与聚焦核心业务 以应对业绩下滑和行业格局变化的压力 [1][8][9] 组织架构调整：区域层级“做减法” - **中海地产**撤销四大区域公司 将原有的“总部-区域-城市”三级架构调整为“总部-城市”两级架构 [1][2] - **招商蛇口**取消五大区域公司 改为“集团-城市”两级管控 [3] - **中国金茂**去年已砍掉5大区域公司 将近20个城市公司整合优化成14个城市公司加6个事业部 [3] - **华发股份**取消华东大区 整合为沪苏、北方、浙闽三大片区 从三级架构精简为“总部-片区”两级架构 [4] - **华润置地**通过合并地区公司等方式精简至18个 [3] - 调整背景是行业投拓逻辑反转 从扩张转向在核心城市深耕 区域公司成为效率瓶颈和管理成本负担 [3] 调整背后的经营压力 - **中海地产**2025年全年合约物业销售金额2512.31亿元 同比下降19.1% 销售面积1056.08万平方米 同比下降8.1% [4] - **中海地产**2024年全年营业收入1851.5亿元 同比下降8.6% 归母净利润156.4亿元 同比下降38.9% 2025年上半年营业收入832.2亿元 同比下降4% 归母净利润85.99亿元 同比下降16.6% [4] - **华发股份**预计2025年归母净利润为-90亿元至-70亿元 净利润同比下降1043.40%至833.75% [5] - 业绩下滑与成本高企是推动企业裁撤冗余管理层级、降本增效的直接原因 [4] 业务与职能整合：聚焦核心“做加法” - **保利发展**进行组织架构优化 总部设立十大职能部门 最显著调整是将“运营管理中心”和“产品管理中心”合并为“不动产运营中心” 服务于向“不动产生态平台”的战略转型 [6] - **保利发展**计划在未来2至3年内构建“不动产投资开发、不动产经营和不动产综合服务”三大业务并驾齐驱的新局面 2026年是达成转型目标的关键一年 [6] - **中建八局**对旗下地产、投资、运营业务进行重组 将4家平台公司整合成三大业务板块：八局地产公司（负责地产业务）、八局城市发展公司（负责综合投资）、八局城市运营公司（负责运营业务） 目的是集中力量强化地产业务竞争力 [7] 行业趋势与展望 - 央国企此轮架构调整是行业发展的必然趋势 由业绩下滑和行业格局变化倒逼所致 [1][3][8] - 调整的核心逻辑是降本增效、聚焦核心业务 以在行业调整期站稳脚跟 [6][8] - 这仅仅是开始 预计更多央国企将加入调整行列 房地产行业的管控模式将迎来新一轮迭代 [9]

行业趋势：头部央国企集体启动组织架构调整 - 岁末年初房企调整架构，但2025年开年以来主角是清一色的头部央国企[1] - 不止中海，1月以来，中建八局、保利发展、华发股份、建发房产、华润置地等房企轮番出手，进行组织调整[2] - 调整大方向是“精简+聚焦”，背后逻辑是房地产深度调整期，央国企作为“行业压舱石”被业绩和行业格局双重倒逼，主动谋求变化[3][17] 调整方向一：做“减法”，精简层级降本增效 - 中海地产撤销4大区域公司，从原有的“总部-区域-城市”三级架构调整为“总部-城市”两级架构[1][4] - 华发股份取消华东大区，整合为沪苏、北方、浙闽三大片区，从“总部-大区-城市”三级精简成“总部-片区”两级[10] - 行业进入深度调整，房企投拓逻辑反转，不再盲目扩张，而是聚焦核心城市深耕，区域公司成为效率瓶颈和管理成本负担[7] - 此前已有先例：中国金茂去年砍掉5大区域公司，将近20个城市公司整合成14个城市公司+6个事业部；招商蛇口取消五大区域公司，改为“集团-城市”两级管控；华润置地精简地区公司至18个[7] 调整方向二：做“加法”，整合业务聚焦核心竞争力 - 保利发展启动组织架构优化，总部设立十大职能部门，最显著调整是将“运营管理中心”和“产品管理中心”合并为“不动产运营中心”，服务于向“不动产生态平台”的战略转型[12][13] - 保利发展计划在未来2至3年内构建“不动产投资开发、不动产经营和不动产综合服务”三大业务并驾齐驱的新局面，2026年是达成转型目标的关键一年[13] - 中建八局对旗下地产、投资、运营业务进行大重组，将4家平台公司整合成三大业务板块：八局地产公司、八局城市发展公司、八局城市运营公司，目的是集中力量做地产业务，强化竞争力[15][16] 调整动因：业绩下滑带来的经营压力 - 中海地产2025年全年合约物业销售金额2512.31亿元，同比下降19.1%；销售面积1056.08万平方米，同比下滑8.1%[9] - 中海地产2024年全年营业收入1851.5亿元，同比下降8.6%；归母净利润156.4亿元，同比下降38.9%；2025年上半年营业收入832.2亿元，同比下降4%；归母净利润85.99亿元，同比下降16.6%[9] - 华发股份预计2025年归属于上市公司股东的净利润为-90亿元至-70亿元，净利润同比下降1043.40%至833.75%，遭遇上市以来首次亏损[11] - 面对业绩下滑、成本高企的经营压力，裁撤冗余管理层级成为直接且有效的破局之举[10] 行业影响与展望 - 合并、撤销区域公司、缩减地区公司，推进扁平化管控，是行业发展的必然趋势，更是企业业绩下滑的倒逼[8] - 开年央国企集体调整架构不是偶然，核心是降本增效、聚焦核心，以应对行业调整压力[17] - 这只是开始，随着更多央国企加入调整行列，房地产行业的管控模式将迎来新一轮迭代[18]