项目概况与市场争议 - 中建二局开发的静安中建新小区项目是其在上海的首个市区高端住宅项目，项目位于内中环，均价为14.68万元/平方米 [1] - 项目在缺乏市区高端盘操盘经验的情况下，均价看齐区域标杆，引发市场争议 [1] - 项目认购率达到143%，实现逆势热销 [5] 项目面临的挑战与短板 - 与具备学区属性的大宁金茂府相比，中建新小区在价格上缺乏优势 [3] - 开发商中建二局此前布局集中在临港、嘉定等外环区域，缺乏独立开发高端住宅的公开案例，豪宅开发经验缺失 [3] - 改善型购房群体对开发商的品牌积淀和操盘能力尤为看重，而中建二局在此方面的市场认可度尚未经过时间检验 [3] 项目的核心优势与支撑因素 - 中建二局拥有央企背景，且在上海中心区域有城市建设履历，如2018年中标静安上海火车站北广场商办综合体、2023年承建黄浦老城厢旧改项目，这为其工程品质提供了隐形背书 [5][7] - 对于改善型客户而言，地段价值与工程品质是核心诉求，项目的内中环地段具备稀缺性，满足了高净值群体对核心资产抗风险能力的需求 [7][9] - “沪六条”政策虽未直接放开内环限购，但通过降低非沪籍单身购房门槛、优化信贷税收政策，间接扩大了潜在改善客群基数，并释放了“稳市场”信号，提振了高净值改善群体的预期 [9] 公司战略与市场逻辑 - 中建二局进入上海市场采取了“郊区练兵，城区突破”的路径，从2021年临港拿地开始，通过外环项目积累经验，待销售额占比接近五成后才落子静安核心区，这是循序渐进的战略升级 [11] - 上海市场对公司的战略地位重要，其销售额占比已超过大本营北京，将上海打造成与北京并重的核心市场是区域深耕的合理选择 [11] - 上海楼市存在分层特征，外环外政策松绑旨在消化库存，而内中环改善型市场有独立运行逻辑，核心地段的稀缺性使其需求相对稳定，不受远郊供给放量的直接冲击 [7]