项目概况与市场争议 - 中建二局开发的静安中建新小区项目是其在上海的首个市区高端住宅项目，项目位于内中环，均价为14.68万元/平方米 [1] - 项目在缺乏市区高端盘操盘经验的情况下，均价看齐区域标杆，引发市场争议 [1] - 项目认购率达到143%，实现逆势热销 [5] 项目面临的挑战与短板 - 与具备学区属性的大宁金茂府相比，中建新小区在价格上缺乏优势 [3] - 开发商中建二局此前布局集中在临港、嘉定等外环区域，缺乏独立开发高端住宅的公开案例，豪宅开发经验缺失 [3] - 改善型购房群体对开发商的品牌积淀和操盘能力尤为看重，而中建二局在此方面的市场认可度尚未经过时间检验 [3] 项目的核心优势与支撑因素 - 中建二局拥有央企背景，且在上海中心区域有城市建设履历，如2018年中标静安上海火车站北广场商办综合体、2023年承建黄浦老城厢旧改项目，这为其工程品质提供了隐形背书 [5][7] - 对于改善型客户而言，地段价值与工程品质是核心诉求，项目的内中环地段具备稀缺性，满足了高净值群体对核心资产抗风险能力的需求 [7][9] - “沪六条”政策虽未直接放开内环限购，但通过降低非沪籍单身购房门槛、优化信贷税收政策，间接扩大了潜在改善客群基数，并释放了“稳市场”信号，提振了高净值改善群体的预期 [9] 公司战略与市场逻辑 - 中建二局进入上海市场采取了“郊区练兵，城区突破”的路径，从2021年临港拿地开始，通过外环项目积累经验，待销售额占比接近五成后才落子静安核心区，这是循序渐进的战略升级 [11] - 上海市场对公司的战略地位重要，其销售额占比已超过大本营北京，将上海打造成与北京并重的核心市场是区域深耕的合理选择 [11] - 上海楼市存在分层特征，外环外政策松绑旨在消化库存，而内中环改善型市场有独立运行逻辑，核心地段的稀缺性使其需求相对稳定，不受远郊供给放量的直接冲击 [7]

政策调整核心内容 - 上海市于8月25日由六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（沪六条），涉及住房限购、公积金、住房信贷、税收等六项调整 [1] - 政策核心调整包括外环外区域取消限购、非沪籍单身购房条件放宽，外环成为上海房市未来调控的新锚点 [1] - 非沪籍居民家庭和单身人士在沪连续缴纳社保或个税满3年及以上，可在上海外环内限购1套住房 [5] 中建二局上海市场布局 - 中建二局于2021年正式进入上海市场，初期投资集中于临港、嘉定新城等外环区域 [2] - 2021年公司完成投资额165.4亿元、回款127.4亿元，新增土储货值248.4亿元 [3] - 2024年公司旗下中建玖合全口径销售额131.82亿元，其中上海市场销售额61.85亿元，占比46.92%，略高于北京大本营 [3] - 公司首次进入上海中心城区，于2023年9月以底价63.6亿元中标上海静安区地块，项目总投资93亿元，为公司在静安区的“首秀” [2] 中建玖上琅宸项目详情 - 项目位于上海静安大宁板块，总建筑面积15.4万平方米，规划9栋12-24层住宅楼及1栋办公楼，涉及446户 [2] - 项目于2024年9月中旬取证并开启认购，首推140套房源，均价14.68万元/平方米，4日累计认购超185组，认购率达到143% [2] - 项目成交楼面价为6.83万元/平方米，地块商住比例约为办公21%，住宅79% [2] 新政对市场及项目的影响 - “沪六条”最核心的外环外不限购政策主要利好远郊板块，中建项目所在的静安大宁区域位于内中环间，属于严格限购区 [5] - 新政通过释放政策信号、降低购房成本、扩大非沪籍客群，间接改善上海整体房产市场预期，推动外环内外销售回暖 [5] - 但由于项目总价较高且位于限购区，其与外环外项目相比热销可能性仍有所局限 [5] 行业对比与公司经验 - 市场将中建项目与大宁金茂府对比，后者在2015年以约7.5万元/平方米单价售出582套，销售额50.83亿元，目前单价区间为11万-16万元/平方米 [6] - 中建二局在2020年进入上海市场后未有类似市中心改善盘操盘经验，但其在中心区域发展动作频频，如2018年中标静安区上海火车站北广场C1地块商办项目（合同额10.4亿元） [7] - 公司于2023年承建黄浦区508-514街坊地块旧城区改造一期工程项目，涉足市中心旧改 [7]