住房需求与现状 - 全国2000年建造的房屋占比超过35%，80%的居民居住环境无电梯，老房品质持续下滑 [2] - 当前困境并非需求消失，而是收入预期收缩导致"没钱买，不敢换" [2] 经济驱动与挑战 - 国内经济曾依赖"出口+消费（房地产）+投资（基建）"三驾马车，但地方隐形债务与居民负债率高企问题凸显 [4] - 疫情、贸易摩擦及去杠杆硬着陆将经济推向通缩通道，引发收入缩水、消费降级、婚育推迟等连锁反应 [4] 经济复苏三步走 - 第一步化债：地方隐性债置换为明债并转为低息国债，下调LPR及存量房贷利率，已完成 [6] - 第二步准备：政策转向测试消费潜力，通过大城市"收储"模式试点去库存并构建住房新体系 [8] - 第三步大刺激：需等待美国降息时机以避免货币贬值风险，资金将涌入基建与民生领域加速新市民城市化 [15] 新市民政策与潜力 - 新市民群体规模约2亿人，政策聚焦安居保障（政府收储房源、半价配售型保障房）、教育公平、医疗养老普惠及权利平等 [11] - 政策旨在释放新市民购房、购车、教育医疗等消费需求，推动去库存与扭转通缩预期 [13] 市场复苏预期与策略 - 核心大城市及沿海城市预计明年上半年率先复苏，随后辐射欠发达地区 [17] - 改善型"好房"需求将随新市民消费潮启动，一线及强二线城市优质资产下行空间有限 [17]