政策导向与市场趋势 - 住建部工作会议强调，需充分认识二手房交易占比上升是未来趋势，并将新房与二手房市场视为一个整体来看待 [1] - 2025年11月，30个重点城市二手房成交面积达1704万平方米，环比上涨14% [1] - 受二手房市场带动，11月一二手住宅总成交面积达2453万平方米，环比微增1% [1] 市场成交结构变化 - 二手房成交上涨主要由“以价换量”驱动，成交结构向中低价房源倾斜，极致刚需客群基本被分流至二手房市场 [1] - 2025年11月，上海、深圳总价200万元以下“极致刚需”房源成交套数占比同环比齐增 [1] - 2025年11月，北京、杭州总价200万元以下“极致刚需”房源成交套数占比同比分别增长8.33个百分点和6.67个百分点 [1] - 从整体成交占比看，即使在北京、上海，总价200万元以下成交才是主流，而非豪宅市场 [1] 核心城市低价房源成交占比分析 - 2025年11月，北京总价200万元以下房源成交套数占比为57.15%，同比大幅增长8.33个百分点 [3] - 2025年11月，上海总价200万元以下房源成交套数占比为49.71%，环比上升0.99个百分点，同比大幅上升13.12个百分点 [3] - 2025年11月，深圳总价200万元以下房源成交套数占比为19.43%，同比增长4.37个百分点 [3] - 2025年11月，杭州总价200万元以下房源成交套数占比为47.34%，同比增长6.67个百分点 [3] - 上海、北京总价300万至1000万元的二手房需求全面“塌陷”，同环比全线下降，部分原因在于新房市场优质产品入市对二手客群产生分流 [2] 长期成交结构与区域分布 - 2025年前11月，北京总价200万元以下房源共成交约79,364套，占全市成交的50.44% [5] - 2025年前11月，上海总价200万元以下房源共成交约86,494套，占全市成交的41.84% [5] - 2025年前11月，北京和上海总价200万元以下房源的成交占比均呈上升趋势 [5] - 上海总价200万元以下房源成交占比最高的区域是浦东（18.15%）和宝山（12.57%） [8] - 北京总价200万元以下房源成交占比最高的区域是朝阳区（17.46%）和丰台区（11.17%） [8] 成交面积段特征 - 从成交面积段看，北京、上海、深圳70平方米以内小面积段仍是成交主力，2025年11月成交套数占比均在三成以上 [3] - 2025年11月，北京70平方米以下房源成交套数占比为39.16% [4] - 2025年11月，上海70平方米以下房源成交套数占比为41.62% [4] - 2025年11月，深圳70平方米以下房源成交套数占比为31.40%，其集中度仍在上升，同环比增幅均超过1.2个百分点 [3][4] 市场影响与未来展望 - 二手房市场在整体市场承压下环比回升、同比保持增长，被视为一个积极信号，表明需求依然存在 [11] - “以价换量”依然是当前市场的主旋律 [11] - 二手房需求的稳定对一二手市场的整体稳定有积极作用 [11] - 当前200万元以下“极致刚需”成交的上涨，将构成房地产市场置换链中非常重要的一环 [11]