上海楼市的开年行情，用"暖意涌动"来形容毫不为过。上海市房地产交易中心最新披露的数据显示， 2026年1月前11天，上海二手房成交量已攀升至7143套，较2025年同期显著上涨。 但比起"回暖"这个标签，更值得深究的是：这股热度究竟来自哪里？又能持续多久？ 实际情况是，这波"开门红"本质上是2025年末"翘尾"行情的惯性延续。 去年11月、12月连续两个月网签量破2.2万套，全年25.4万套的成交量创下四年新高，这背后早已埋下了 需求释放的伏笔。 只不过元旦假期的短暂沉寂，让这份热度在节后集中爆发，形成了看似"爆燃"的开局。 支撑这份热度的核心，是刚需群体的集体入场，而这背后是价格回归理性后的必然结果。 经过两年多的市场调整，上海不少板块的购房门槛已悄然下降，从曾经的300万元级别回落至200万元左 右，这直接激活了长期观望的刚需群体。 可见，当下市场的核心逻辑——不是投资热情回潮，而是真实居住需求的落地。 对于刚需而言，价格筑底就是最好的入场信号，政策红利则成了临门一脚的推力。 政策层面的"组合拳"，更像是为刚需量身定制的减负方案。 二手房的市场的"开门红"，成为支撑上海楼市开年热度的核心力量。 2025年 ...

2025年上海与成都二手房市场成交表现 - 2025年上海二手房成交量达25.4万套，超越成都位居榜首，创下近四年新高，近五年内仅次于2021年的28.1万套 [1] - 2025年成都二手房成交量达23.2万套，超过2024年数据并创下历史新高 [1] - 成都二手房成交量自2022年首次超越新房后，已连续三年保持增长，最高成交纪录不断被刷新 [1] 城市二手房成交活跃度分析 - 按常住人口计算，2025年上海平均每97人中有一人购买二手房 [1] - 按常住人口计算，2025年成都平均每92人中有一人购买二手房 [1] - 截至2024年末，上海常住人口为2480万人，成都常住人口为2147万人 [1] 上海二手房市场年末行情 - 2025年11月及12月，上海二手房市场出现“翘尾”行情，连续两个月网签成交量均达到2.3万套 [1]

深圳二手房市场2025年回顾与2026年展望 - 2025年深圳二手住宅市场呈现“以价换量、量涨价跌”的理性特征，成交量连续三年回升，成交均价跌幅收窄，市场进入相对活跃的景气区间 [1][2][3] - 政策松绑与需求释放同频共振是支撑成交量温和上行的核心原因，具体包括分区放宽限购、信贷政策宽松及公积金贷款额度上调等 [1][2][7] - 展望2026年，在宏观政策指引及经济人口基本面支撑下，预计深圳楼市将延续“总量平稳、结构分化”的核心格局 [7] 市场成交量与活跃度 - 2025年深圳二手住宅过户56217套，同比上升3.2%，成交套数为近五年新高 [1] - 2025年深圳二手住宅网签量56217套，同比上涨3.2%，二手房录得量69773套，同比上涨4.3% [2] - 自2025年3月起，二手房录得量连续10个月稳定在5000套行业荣枯线以上，其中3月录得7703套，12月录得6613套，形成两大交易高峰 [2] - 市场热度延续至2026年初，元旦假期期间二手住宅看房量环比上涨155%、同比上涨81%，签约量环比上涨11%、同比上涨43% [3] 成交价格走势 - 2025年深圳二手住宅成交均价同比微跌1.9%至5.4万元/平方米，但相较于前几年跌幅已明显收窄 [1][3] - 价格适度回归降低了刚需购房者的入市门槛，激活了存量流通，进一步推动市场企稳 [3] 区域市场分化特征 - 区域分化显著，除福田、南山核心区外，非限购区域二手住宅网签量均实现同比上涨 [4] - 从绝对成交量看，龙岗以13446套网签量居全市榜首，福田、南山、罗湖网签量均突破7000套，其中罗湖因限购放开成交活跃度显著提升 [4] - 从增长幅度看，光明区二手住宅成交同比暴涨54%领跑全市，大鹏、坪山分别以27.5%、17.7%的涨幅位列前三 [5] - 光明区价格优势明显，核心片区二手房挂牌均价约5万元/平方米，仅为南山科技园的一半、福田中心的70% [5] - 光明区标杆楼盘价格回调显著，例如龙光玖龙台部分房源成交价跌破5万元/平方米，较峰值8-9万元/平方米接近“腰斩” [5] 购房主力与产品结构 - 刚需群体是绝对购房主力，2025年深圳300万以下房源成交占比高达45%，较2024年提升8.5个百分点 [6] - 300万以下房源多集中在非核心区，单价普遍在3.5-5万元/平方米，较核心区单价低50%以上 [6] 核心驱动政策 - “905新政”分区放宽限购，激活非核心区刚需客群，例如无社保记录的非深户可在光明、龙岗等片区购买2套住房 [1][7] - 信贷政策持续宽松，2025年深圳首套房房贷利率降至3.05%，创近年新低 [7] - 公积金贷款额度上调，个人最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元，对300万以下房源最高可覆盖77%的总价 [7] - 以总价300万刚需房为例，首付15%仅需45万元，月供（利率3.05%）约1万元，适配月薪1.5-2万元的年轻家庭承受能力 [7]

政策导向与市场趋势 - 住建部工作会议强调，需充分认识二手房交易占比上升是未来趋势，并将新房与二手房市场视为一个整体来看待 [1] - 2025年11月，30个重点城市二手房成交面积达1704万平方米，环比上涨14% [1] - 受二手房市场带动，11月一二手住宅总成交面积达2453万平方米，环比微增1% [1] 市场成交结构变化 - 二手房成交上涨主要由“以价换量”驱动，成交结构向中低价房源倾斜，极致刚需客群基本被分流至二手房市场 [1] - 2025年11月，上海、深圳总价200万元以下“极致刚需”房源成交套数占比同环比齐增 [1] - 2025年11月，北京、杭州总价200万元以下“极致刚需”房源成交套数占比同比分别增长8.33个百分点和6.67个百分点 [1] - 从整体成交占比看，即使在北京、上海，总价200万元以下成交才是主流，而非豪宅市场 [1] 核心城市低价房源成交占比分析 - 2025年11月，北京总价200万元以下房源成交套数占比为57.15%，同比大幅增长8.33个百分点 [3] - 2025年11月，上海总价200万元以下房源成交套数占比为49.71%，环比上升0.99个百分点，同比大幅上升13.12个百分点 [3] - 2025年11月，深圳总价200万元以下房源成交套数占比为19.43%，同比增长4.37个百分点 [3] - 2025年11月，杭州总价200万元以下房源成交套数占比为47.34%，同比增长6.67个百分点 [3] - 上海、北京总价300万至1000万元的二手房需求全面“塌陷”，同环比全线下降，部分原因在于新房市场优质产品入市对二手客群产生分流 [2] 长期成交结构与区域分布 - 2025年前11月，北京总价200万元以下房源共成交约79,364套，占全市成交的50.44% [5] - 2025年前11月，上海总价200万元以下房源共成交约86,494套，占全市成交的41.84% [5] - 2025年前11月，北京和上海总价200万元以下房源的成交占比均呈上升趋势 [5] - 上海总价200万元以下房源成交占比最高的区域是浦东（18.15%）和宝山（12.57%） [8] - 北京总价200万元以下房源成交占比最高的区域是朝阳区（17.46%）和丰台区（11.17%） [8] 成交面积段特征 - 从成交面积段看，北京、上海、深圳70平方米以内小面积段仍是成交主力，2025年11月成交套数占比均在三成以上 [3] - 2025年11月，北京70平方米以下房源成交套数占比为39.16% [4] - 2025年11月，上海70平方米以下房源成交套数占比为41.62% [4] - 2025年11月，深圳70平方米以下房源成交套数占比为31.40%，其集中度仍在上升，同环比增幅均超过1.2个百分点 [3][4] 市场影响与未来展望 - 二手房市场在整体市场承压下环比回升、同比保持增长，被视为一个积极信号，表明需求依然存在 [11] - “以价换量”依然是当前市场的主旋律 [11] - 二手房需求的稳定对一二手市场的整体稳定有积极作用 [11] - 当前200万元以下“极致刚需”成交的上涨，将构成房地产市场置换链中非常重要的一环 [11]

西安二手房市场表现 - 2025年9月西安存量房（二手房）网签备案面积84.33万平方米，其中住宅网签备案7570套，面积77.87万平方米 [1][2] - 9月西安二手房住宅网签套数环比增长4.34%，同比增长1.58% [1] - 2025年前9个月西安累计卖出74153套二手房，成交量远高于去年同期 [5] 高能级城市二手房市场对比 - 北京9月二手住房网签1.32万套，环比增长18.3%，同比增长24.1% [3] - 上海9月二手房网签成交量20389套，环比微涨2.4%，同比大涨27.89% [3] - 深圳9月二手住宅网签4546套，环比上涨8.9%，同比上涨42.5% [3] - 广州和杭州因无新政出台，9月二手房成交环比8月下滑约10-12% [3] 市场驱动因素分析 - 8月、9月多个城市出台新政（限购放松、信贷放松）是二手房交易短期反弹的关键变量 [3] - 西安二手房热卖受三重逻辑共振：刚需托底、新房价格倒逼二手房被动选择、高赠送四代宅产品内卷 [6] - 西安印发新规限制露台进深（不宜大于2.4米），未来高得房率四代宅将逐渐消失 [6] 价格趋势与市场分化 - 中指研究院数据显示西安9月二手房价格环比下跌1.30%，市场持续“以价放量” [6] - 部分品质二手房挂牌价出现“增价”趋势，头部板块代表性项目有业主加价出售 [7] - 核心区品质房源将维持可观溢价，而“老破小”和10-15年以上大龄房源价值可能进一步稀释 [10] 全国百城价格指数概况 - 北京9月二手房样本平均价66511元/㎡，环比下跌0.60%；上海样本平均价57908元/㎡，环比下跌0.48% [9] - 深圳9月二手房样本平均价59621元/㎡，环比下跌0.50%；广州样本平均价34888元/㎡，环比下跌0.97% [9] - 杭州9月二手房样本平均价33687元/㎡，环比下跌0.38% [8]

二手房市场成交情况 - 2025年7月30个重点城市二手房成交环比下降14%，同比下降9%，增长动能放缓 [1] 新增挂牌量变化 - 7月北京、深圳、杭州新增二手挂牌量季节性回落，上海环比持平 [1] - 京沪深新增挂牌量同比涨幅均在2成以上 [1] - 北京新增挂牌量16721套，环比下降31% [4] - 上海新增挂牌量13386套，环比持平 [4] - 深圳新增挂牌量5576套，环比下降7% [4] - 杭州新增挂牌量7018套，环比下降3%，同比下降24% [4] 挂牌价格段结构分化 - 京沪深以100-500万元总价段为主力，占比超6成 [4] - 京沪深中等总价段挂牌占比下降，刚需（300万元以内）和高改豪宅（3000万元以上）占比上升 [4][5] - 北京300-500万元总价段挂牌占比跌幅达0.98pcts，300万元以内和600-3000万元占比分别上升0.42pcts和0.63pcts [5] - 上海、深圳300-800万元总价段跌幅显著，300万元以内和3000万元以上占比持增 [5] - 杭州高总价段（600万元以上）占比上升，1000-3000万元涨幅达0.91pcts [6] 挂牌面积段结构分化 - 京沪深小面积段涨幅显著：北京70平以下、上海50-90平、深圳50-70平 [6] - 京沪深大面积段占比稳中有增：北京140-160平上升0.11pcts，上海140平以上上升0.31pcts，深圳160平以上上升0.52pcts [6] - 杭州120平以内中小面积段占比下降，120-140平和160平以上占比上升，160-180平涨幅达1.08pcts [6] 市场趋势预判 - 京沪深高端市场热度或将稳中有降，供给增加且新房市场分流需求 [7] - 刚需盘交易周期可能拉长，市区和远郊老破小面临去化压力 [7] - 杭州改善及高端房源挂牌量占比结构性回升，释放积极信号 [6][7]

市场成交趋势 - 6月杭州市区二手房成交7335套，环比下滑4.9%，同比下滑17%，呈现三连跌态势[1][3] - 上半年累计成交48926套，创近4年同期新高，主要受政策推动和地价上涨刺激[3] - 3月成交12413套为8年月度峰值，但4月起连续下滑，市场热度未能持续[3] 价格与供需结构 - 上半年住宅成交均价29182元/㎡，同比微跌0.3%，环比跌幅收窄至0.1%[3] - 6月200万元以内刚需房源占比达46.1%，环比增长1.9%，青山湖科技城等低价区域成交活跃[6] - 二手房挂牌量超18万套，月均3万套降价房源，85%调价房源为降价，平均成交周期8个月[1][11] 区域与产品特征 - 临安青山湖科技城越秀星汇城以27套成交居6月榜首，均价10848元/㎡[5][6] - 次新房成交易主力，星瓒颂锦府（156套）、桂冠东方（149套）等新交付小区占据上半年热销榜[7][9] - 钱江世纪城、申花等板块网签均价超4.4万元/㎡，但降价比例仍达85%[10][11] 商圈表现 - 临安商圈以1555套成交量居上半年首位，均价11670元/㎡[10] - 良渚、萧山新城区、未来科技城成交量均超千套，钱江世纪城均价最高达44230元/㎡[10] - 申花商圈均价43647元/㎡，但成交量771套显示高价区域去化压力[10]

全国二手房市场分析 低总价刚需市场主导 - 北上深300万以下二手房成交占比显著提升，北京从35%增至46%，上海和深圳分别增加2%和7% [6] - 套均总价普遍下降：上海从210万降至196万（-14万），北京从207万降至196万（-11万），深圳从205万降至202万（-3万） [8] - 二线城市200万以下成交套数激增，南京增幅23%（3546→4364套），成都11%（6270→6957套），西安10%（3527→3894套），苏州20%（2983→3587套） [11] - 太原和佛山80万以下房源套均总价低至50万左右，2025年3月两地成交量均超700套 [14] 大户型改善需求崛起 - 深圳140平以上大户型成交占比达12.7%，同比扩大2%，创五年新高 [15] - 杭州、苏州、成都、郑州130平以上房源成交占比持续上升，苏州最高达38.4% [16] - 杭州200平以上房源套均面积从255平增至264平（+4%），高端盘如馥香园单月成交达42套 [19] - 全国四房产品成交占比从26.4%提升至29.2%，五房占比微增0.2% [20] 库存压力与价格下行 - 成都二手房挂牌量半年激增45.9%（18.71万→27.29万套），深圳、重庆、南京增幅超20% [24][25] - 西安、大连、海口挂牌量分别超15万、12.6万、4万套，部分房源总价仅10-20万 [26] - 全国百城二手房挂牌量达271.8万套（同比+15%），三四线城市增幅最高达21.9% [27][28] - 5月百城二手住宅均价同比下跌7.24%，环比跌幅扩大至0.71% [28] 市场分化与政策影响 - 一线城市以300万以下成交为主，二线城市下探至120-200万，太原等城市套均总价仅50万 [30] - 杭州、苏州、成都等热点城市改善需求旺盛，大户型成交占比持续提升 [31] - 西安通过"带押过户"、取消限购等政策刺激市场，部分城市出现"点状回温" [32]