深圳楼市整体态势 - 深圳楼市整体处于下行通道，市场压力持续增大 [1] - 2025年11月全市86个片区中，房价上涨片区仅23个，占比不足三成，下跌片区多达61个，仅2个片区保持平稳，买方市场特征显著 [2] - 市场以小幅波动为主，下跌片区中跌幅在1%以内的有34个，占下跌片区一半以上，上涨片区中涨幅在1%以内的有12个，市场处于缓慢调整阶段，买卖双方心态谨慎 [3] 各片区房价表现分化 - 南山区科技园片区房价跌幅最大，达11.2%，均价降至11.9万元/平方米，成为市场价格调整的“重灾区” [4] - 盐田区梅沙片区跌幅达10.8%，业主报价为4.3万元/平方米，旅游地产受市场环境影响显著 [4] - 罗湖区宝安南片区跌幅为9.5%，高端及特色板块在市场下行时价格调整更为敏感 [5] - 龙岗坪地片区逆势上涨7.4%，业主报价为3.0万元/平方米，低价位刚需属性具备较强抗跌性 [6] - 南山华侨城片区上涨5.3%，成熟配套和居住环境成为吸引购房者的重要因素 [6] - 罗湖万象城片区上涨3.2%，龙岗平湖片区上涨2.6%，龙华深圳北站片区上涨2.1%，上涨片区普遍具有配套成熟、交通便利且价格适中的特点 [7][8] 市场分化逻辑与参与者心态 - 区域分化现象体现市场需求结构变化，原关内高端片区跌幅较大，而原关外刚需片区表现相对稳健 [9] - 购房者心态转变，更倾向于总价适中、实用性强的物业，刚需片区因配套设施不断完善而吸引力增强 [9] - 业主心态软化，为促成交易主动降价促销，购房者则持观望态度，交易决策谨慎，买卖双方博弈激烈 [10] - 上涨片区涨幅普遍小于下跌片区跌幅，市场整体动能偏弱 [8] 未来市场展望 - 短期内深圳房价整体企稳可能性不大，市场调整仍将持续，片区间的分化特征将更加明显 [11] - 购房者需谨慎评估物业的长期价值，综合考虑地理位置、配套设施、区域发展规划及自身经济实力 [11] - 业主需合理定价，通过市场调研客观评估房屋价值，设置心理底线并进行灵活的价格谈判以促进交易 [12]

核心观点 - 2025年国庆期间全国房地产市场整体呈现“同比降温、环比分化”的特点，新房与二手房市场走势出现明显差异 [1][2] - 不同能级城市表现差异显著，核心城市外围三线城市新房市场领跑，而新一线城市成为二手房市场的热度高地 [6][7][12] - 市场整体仍处于下行通道，但假期窗口期效应和区域分化趋势成为新常态 [16][17] 全国整体市场表现 - 国庆前5天新房与二手房日均找房热度同比下降10%，反映市场整体仍处于下行周期 [2] - 从环比数据看，新房市场找房热度环比微升4%，而二手房市场找房热度环比下降1%，出现明显分化 [2][4] - 新房市场热度上升主要得益于开发商假期促销活动和部分城市返乡置业需求的释放 [2] 新房市场城市表现 - 核心城市周边的三线城市新房找房热度环比涨幅明显，惠州以15.32%的环比涨幅位居榜首 [7][8] - 洛阳和南通分别以13.83%和12.16%的环比涨幅位列第二和第三，南昌、宜昌等城市涨幅也超过9% [8] - 与之形成对比的是，哈尔滨、贵阳等城市的新房找房热度环比出现小幅下滑 [11] 二手房市场城市表现 - 二手房找房热度环比涨幅集中在新一线城市及重点省会城市，济南以13.58%的环比涨幅领先 [12][13] - 广州和杭州分别以9.80%和7.86%的环比涨幅位列第二和第三，新一线城市在涨幅前十中占据半壁江山 [13] - 头部城市涨幅差距显著，从济南的13.58%到天津的1.38%，梯度明显 [13] 市场深层趋势 - 国庆找房数据表明楼市整体下行趋势明确，两类房源市场同步承压，未出现明显回暖迹象 [16] - 国庆作为集中看房期，仍能反映城市真实需求潜力，能抓住返乡潮、优化交易体验的城市更易在后续市场中保持稳定 [16] - 区域分化成为常态，表现为核心外围分化和南北分化，而非全国一盘棋的冷热 [17]

房贷利率趋势 - 全国首套房平均贷款利率降至3.8% 较年初下降0.5个百分点 创近十年新低 [2] - 一线城市首套房贷利率降至3.6%以下 贷款350万元30年期月供减少约1000元 总利息节省近36万元 [2] - 央行通过下调存款准备金率释放超1.2万亿元长期资金 MLF利率下调10个基点至1.9% 银行审批流程缩短至15天内 [2] 区域市场分化 - 1-7月一线城市新房价格同比上涨2.3% 二线城市微涨0.5% 三四线城市下跌3.1% [3] - 8月深圳/上海/杭州等经济活跃城市房价环比涨幅0.7%-1.2% 部分中小城市跌幅超5% [3] - 一线城市人口净增长43.5万人 东北三省城市总人口减少28.7万人 人口流动与房价变动高度一致 [3] 开发商营销策略 - 1-8月百强房企销售额同比下降17.6% 资金回笼率仅68% 较2020年前85%以上水平明显下滑 [4] - 一线城市推出首付分期/认购赠家电 二三线城市出现零首付/一成首付/买房送车位等激进策略 [4] - 行业平均让利幅度8%-15% 部分项目达20% 全国78个城市超4200个项目开展促销活动 [4] 政策调控转向 - 全国32个城市调整限购/限售政策 一线及热点二线城市适度收紧 三四线城市全面放开限制并推出购房补贴 [6] - 1-8月全国商品房销售面积8.6亿平方米同比下降5.8% 销售额9.2万亿元同比下降3.2% 但降幅连续三个月收窄 [8] - 政策从"行政调控为主"转向"市场机制为主" 更注重城市差异性和市场规律 [8] 市场理性化趋势 - 全国住房空置率达16.8% 住房总量基本满足居住需求 购房决策更聚焦实际居住需求和资产配置 [12] - 刚需群体关注首付比例和月供能力 改善型群体侧重置换政策和区位 投资者需评估人口趋势和产业潜力 [12] - 一二线热点城市房价预计稳中有升 三四线城市仍面临下行压力 低利率环境将持续但非决定性因素 [12]

北京新房市场表现 - 北京昌平区某新房项目工作日日均销售7-8套 周末单日来访量超100组 该项目4月开盘后5月成为北京网签销冠 均价5.5万-6.1万元/平方米 总价400万-1500万元 客群以海淀、朝阳区改善型为主 [1] - 北京新房市场区域分化显著 海淀区项目热度高去化快 房山区部分项目为控制成本仅周末开放售楼处 [1] - 2023年上半年北京新建商品住宅成交18085套 同比上涨20.7% 套均总价780万元 较2022年同期明显上涨 [2][3] 新房市场结构性特征 - 上半年新房成交前五项目中海淀区占4席 单价均超10万元/平方米 核心区库存紧张 海淀区半年供应4000套仍供不应求 [3] - 远郊区域如房山、密云库存高企 去化周期达28.5个月 部分项目通过降价促销 [3] - 低密洋房等符合"好房子"标准的产品受追捧 得房率和户型设计成为关键卖点 [1][3] 二手房市场动态 - 2023年上半年北京二手房住宅网签86964套 6月单月网签13529套 同比涨幅17.7% [2][3] - 核心城区30年以上楼龄房源因学区属性成交活跃 海淀、西城小户型价格坚挺 房山、通州等区域挂牌价明显下跌 [4] - 当前二手房市场呈现"以价换量"特征 中介反馈降价是促成交易的主要手段 [5] 市场趋势展望 - 分析师预计下半年可能出台信贷放松、购房补贴等政策 或将刺激需求回升 [5] - 新房市场企稳后可能出现阶段性成交高峰 整体呈现稳中有进态势 [5] - 高端项目持续拉动市场 核心区与远郊价格分化格局将延续 [3][4]