行业与公司 * 房地产行业[1] 核心观点与论据 市场整体定性：弱修复，非拐点 * 2026年开年市场改善的性质是“以价换量”的流动性弱修复，而非实质性复苏[1][2] * 调研结论证伪了市场关于拐点已至的乐观预期[1] * 从业人员对修复完成的时间预期整体偏谨慎，普遍认为难以在2026年年内看到拐点[2][11][17] 流动性体征：量价背离，结构割裂 * **以价换量特征显著**：以北京为例，2026年1月实际认购表现较好，但带看转化率维持低位，二手房住宅价格同比仍处于下降状态[4][12] * **购房行为趋于保守**：北京、上海等一线城市首付比例仍在抬升，可能接近50%[5][12] * **客群物理割裂**：二手房市场的刚需客户与一手房客户并非同一群体，过去“卖旧买新”的传导链条断裂[5][12] 价格体征与资产表现：极端分化 * **价格体征的核心是“极端分化”**，可划分为塔尖资产与长尾资产[7][14] * **塔尖资产（豪宅）**：例如上海3,000万以上豪宅呈现相对独立的行情，需求更偏避险与超长期稳定资产属性[7][14] * **长尾资产（“老破小”）**：流动性枯竭，交易动因偏博弈与“捡漏”[7][14] * **城市内部结构分化延续**：例如上海“五大新城”内部、北京怀柔/密云与通州之间、杭州部分热点板块均存在显著差异[8][14] 市场参与者体感：出清未止，竞争加剧 * **开发商仍处于出清阶段**，尚未完成出清[9][15] * **资产端收益吸引力不足**：房地产资产的核心租售比约2.3%，对于REITs、保险等机构，扣除成本后收益可能不足2%，相较其他债券资产性价比不突出[9][15] * **拿地策略高度聚焦**：开发商拿地策略更偏头部化、核心区域化，对现金流要求显著提高[9][16] * **行业呈现“白热化竞争”与“主动缩表”并存**的格局[9][16] 供需与未来展望 * **对“存量收储”期待较高**：市场普遍期待政府通过收储缓解弱区域与“老破小”的流动性枯竭问题，现有机构偏规避[9][15] * **一手房供应将持续收缩**：开发商主动缩表可能导致2026年、2027年一手房供应下降，成为推动市场供需平衡改善的潜在重要变量[9][16] * **触底时间预期谨慎**：从业人员普遍预期二手房市场约需3年左右触底，一手房因存在溢价因素，触底周期更长，约需4-5年[6][13] 其他重要内容 调研方法与判断框架 * **样本构成**：覆盖三位来自房企相关机构、市场交易机构、房地产政策专家的一线从业人员，形成差异化样本[3][11] * **判断框架分为三层**：第一层“微观温度”（从业人员反馈与局部数据），第二层“中观体征”（行业数据交叉验证），第三层“宏观气候”（居民资产负债表修复、收入预期、宽货币向宽信用传导）[2][10] * **微观调研的作用**：在本框架中更偏“证伪”功能，用于识别与排除短期数据改善带来的误判风险[2][10]