市场整体表现 - 三季度深圳甲级写字楼市场租赁活跃度回落 整体供需关系持续承压 [1] - 三季度深圳全市甲级写字楼净吸纳量约为12.5万平方米 租金继续下行 [1] - 截至三季度末 深圳全市甲级写字楼存量规模升至887.9万平方米 [1] - 全市甲级写字楼空置率较二季度增长1.2个百分点至29% [1] - 租金下探至每月每平方米153.4元 [1] 需求端分析 - 企业普遍延续谨慎租赁策略 注重成本控制与空间效率优化 [2] - 科技企业是需求主力 贡献约三成租赁成交面积 [3] - 消费电子 人工智能应用 数字营销等细分领域表现活跃 [3] - 金融行业中证券及保险机构保持一定租赁需求 专业服务类企业需求相对平淡 [3] - 部分企业利用租金回调窗口期升级办公空间 [1] - 更多租户寻求租约重组谈判 业主在新租及续租谈判中展现更高灵活性 [2] - 部分租户从乙级办公楼或创意园区搬迁至甲级项目 [2] - 出海赛道与科技企业发展带动市场结构性回暖 [1] - 具有全球销售网络的消费电子企业新租或升级甲级写字楼面积超过1万平方米 [4] 供应端与空置率 - 三季度市场迎来6个新项目入市 合计供应面积约38万平方米 主要集中在前海和后海片区 [2] - 新增供应集中释放推动全市空置率环比增长1.1个百分点至27.6% [2] - 未来12个月市场预计有超百万平方米新增供应入市 [4] - 后海 福田非核心区域部分写字楼凭借更具竞争力的租赁条件 空置率得到一定改善 [2] 行业趋势与驱动因素 - 深圳科技企业加速向价值链高端转型 推动对集中化 灵活性强的高品质办公空间需求 [1] - 深圳出海企业从渠道巩固迈向品牌打造与本地化深耕 推动扩充团队及配套服务企业加速布局 [4] - 配套服务企业倾向于选择资源配套完善 贴近核心客户的高品质办公空间 [4] - 部分金融与科技企业将迁回自建新总部 缩减市场化项目租赁面积 [4] 政策影响 - 深圳出台政策允许部分商办物业临时转换为酒店 医疗 养老及保障性住房等功能 [5] - 该举措有望推动写字楼运营模式多元化 缓解市场阶段性空置压力 [5]