深圳龙华区A815-0036宅地成交情况 - 龙华区A815-0036宅地以19.06亿元底价成交，溢价率为0%，仅吸引深业集团旗下子公司一家房企报名竞买 [1] - 成交楼面价为28050元/m²，土地面积21920.84平方米，规定容积率3.1，新建规定建筑面积67950平方米，其中住宅60390平方米，商业1400平方米，9班幼儿园4500平方米 [3] - 地块出让条件宽松，无配建、无70/90户型限制，商品房无限价要求，竞得人需承诺"交房即发证"服务，并在1年内开工、4年内竣工 [3] 深圳土拍市场分化现象 - 深圳土拍呈现"超级核心高热、次级核心遇冷"特征，前海T201-0232地块吸引12家房企竞拍，溢价率86%，楼面价8.4万元/m²刷新深圳单价地王纪录，而龙华A815-0036地块仅深业集团一家参与竞拍 [11] - 龙华此前两宗宅地溢价率均在40%以上，A817-0619地块溢价率46.6%，楼面价44559元/m²，A802-0309地块溢价率40.7%，楼面价38795元/m² [5] - 房企资金加速向前海等"超级核心"板块集中，龙华次级核心地块因2026-2027年预计新增供应超150万平方米，库存压力引发房企谨慎情绪 [1][11] 地块区位及市场评价 - A815-0036宅地位于福龙路与简上路、洁玉街交汇处，为次级核心区域，紧邻长城里程家园，当前二手挂牌均价约5.63万元/m² [8] - 地块3公里范围内涵盖龙华区和平中学、简上体育综合体、简上社区公园等生活配套，但距离最近的地铁4号线上塘站步行约15分钟，公共交通便捷度待提升 [8] - 深业集团以底价获取该地块，被市场视为"捡漏"，凭借优质地块获取、区域资源整合及高溢价风险规避，完成土地储备低成本扩张 [10] 深圳土拍市场未来趋势 - 2025年深圳共挂牌出让9宗居住用地，龙华独占4宗，供应量占全市44% [5] - 深圳近期通过"商改住"、降低容积率、取消限价等政策优化土地供应结构，体现"以质换量"策略，预计未来核心区低密宅地将持续成为市场焦点 [11] - 地块拆分出让方式能有效降低房企资金门槛，分散开发周期运营压力，与当前房企"小体量、快周转"策略形成呼应 [3]