上海2025年第十一批次宅地拍卖结果与市场分析 - 2026年1月29日上海2025年第十一批次3宗涉宅用地全部以底价成交 总成交价40.18亿元 与总起始价一致 总土地出让面积15.95万平方米 总规划建筑面积20.53万平方米 [1] - 三宗地块分别位于松江九亭 青浦赵巷和青浦新城 均由非头部房企底价竞得 长江精工 厦门国贸 中交城投各获一宗 [1][2][3] - 分析师指出1月为传统市场淡季 房企多处于调整阶段 拿地关注度与积极性较低 且本批次地块均为非传统热门出地区域 底价成交符合市场预期 [1] 松江九亭地块详情与分析 - 松江区SJP0-0107单元02A-04地块由长江精工以底价4.46亿元摘得 土地出让面积约1.85万平方米 规划建筑面积1.94万平方米 容积率1.05 起始楼面价2.3万元/平方米 [1] - 该地块是九亭镇自2012年以来核心区罕见的新增住宅用地 标志着成熟板块开启人居品质升级 地块毗邻虹桥国际枢纽 1公里范围内有华东师范大学第二附属中学松江分校等配套 [2] - 分析师指出该地块可做低密度产品 但面积小 总建筑面积不到2万平方米 开发成本较高 且离轨道交通站点较远 交通便利度较弱 [2] 青浦区两宗地块成交详情 - 青浦区QPZXCZ-05单元地块由厦门国贸以底价17.99亿元摘得 总土地出让面积6.75万平方米 总规划建筑面积近9万平方米 起始楼面价20000元/平方米 [2] - 青浦区QPC10007单元地块由中交城投以底价17.72亿元摘得 总土地出让面积约7.35万平方米 总规划建筑面积约9.6万平方米 起始楼面价18467元/平方米 [3] 当前土地市场特征与房企策略 - 本次出让地块均位于松江 青浦等远郊区域 郊区地块热度不及市区 且项目去化压力较大 导致每幅地块仅1个开发商参与 底价成交在预期之中 [3] - 参与房企中未见头部房企 因此市场竞争缺失 价格无上行压力 上海虽是第一梯队国央企重点投资区域 但企业拿地策略高度选择性 资金优先投向更确定 更优质的机会 [3] - 分析师预计2026年年后将逐步推出核心城区优质地块 以推动市场拿地热情回升 [1]

土地交易核心信息 - 2025年1月15日，惠州大亚湾一宗住宅用地成交，用地面积3.69万平方米，计容建筑面积11.07万平方米，成交总价3.69亿元，折合楼面价约3330元/平方米 [1] - 地块用途为二类城镇住宅用地，要求交付土地后1年内动工，动工后3年内竣工，且须与西侧TH01-01-13-b地块统一开发建设 [1] - 该地块属于大亚湾塘横城中村改造项目的首期项目，在建筑第五立面、外立面、绿化、停车位等方面有明确要求，并可暂不配建保障性住房 [3] 竞得方与项目背景 - 地块竞得方为国企惠州大亚湾区兴晟投资有限公司，该公司由惠州大亚湾区兴新产业园区运营管理有限公司100%持股 [3] - 地块位于大亚湾横塘片区西组团，根据2024年6月的规划草案，塘横片区总规划范围约958公顷，其中西组团北至龙海五路，西、南侧临深圳坪山区，东至龙山四路，总用地面积约161.59公顷 [4] 项目设计与规划要求 - 建筑色彩要求采用清新、淡雅的色彩，外墙不宜采用大面积玻璃幕墙 [3] - 16层以上高层建筑的屋顶、建筑外轮廓须设计安装夜景灯光，建筑造型需美观大方，体现居住建筑特质，并注重建筑第五立面（屋顶面）的设计 [3][4]

2025年专项债收储土地进展概况 - 2025年全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超5500宗，总土地金额超7500亿元[1] - 多省市已发行相应专项债券合计超3000亿元，约占拟收储总规模的40%[1] - 2025年四季度专项债券发行速度加快，月均发行近370亿元，较三季度月均增长13.6%[1] 专项债发行地区分布 - 已发行专项债中，广东发行486亿元居首位，湖南发行389亿元位居第二，江西、重庆发行金额在300亿元左右[1] - 一二线城市合计发行约970亿元，约占总发行金额的32%[1] - 31个省市中有26个公示拟收储情况，浙江省公示拟收储金额超900亿元位居第一，广东省超890亿元紧随其后[2] 重点城市收储情况 - 各城市中，重庆拟收储金额近700亿元，收储用地面积约2100万平方米，均居首位[2] - 杭州、温州拟收储金额均超200亿元[2] - 一二线城市公示地块合计约1250宗，拟收储金额超2700亿元，金额占比达36%[2] 收储土地用地性质 - 住宅用地是收储主力，公示地块中住宅用地宗数占比约66%[3] - 商办用地占比约24%，工业用地占比约6%[3] 具体收储案例与行业展望 - 2025年12月末，上海临港控股子公司一宗住宅用地将被收储，拟收储价格26.25亿元，较成交价折价约4%，为上海首宗拟收储住宅地块[1] - 业内人士预计2026年更多城市将持续推动存量闲置地块收储，以加快库存去化并改善房地产市场供求关系[4]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出行业整体投资评级 [1][4] 报告核心观点 * 监测期内，房地产企业土地投资活动保持一定活跃度，但拿地主体以地方国企、城投公司及少数混合所有制企业为主，民营企业参与度有限 [4][5][6][7] * 房地产企业融资渠道以债券市场为主，融资成本处于较低水平，但融资主体同样集中于地方国企及城投平台 [4][13][16] * 行业资源整合与战略合作趋势显现，地方国企通过合作共同参与大型城市综合开发项目 [22] 土地储备总结 * **总体情况**：报告监测期内，重点监测企业共拿地 **30** 宗，总成交金额达 **147.6** 亿元 [4][5] * **拿地主体特征**：拿地企业主要为**地方国有企业、城市投资建设平台（城投）及混合所有制企业**，例如武汉城建集团、武汉城投集团、湖州市城市投资发展集团、华润置地、招商局蛇口等 [5][6][7][11] * **城市与区域分布**：土地成交遍布全国多个核心及二线城市，包括**武汉、广州、天津、成都、大连、长沙、重庆、济南、青岛、长春、兰州**等 [5][6][7][8][9][11][12] * **成交价格特点**：多数地块以底价或低溢价成交，例如天津两宗城市更新宅地底价 **3.06** 亿元成交，成都新都区宅地零溢价成交 [8][9][10] * **具体案例**： * **天津**：市区两宗城市更新宅地底价成交，总金额 **3.06** 亿元，楼面价分别为 **4869** 元/㎡和 **3621** 元/㎡ [8] * **成都**：新都区一宗宅地由鹏悦地产以 **1.07** 亿元底价摘得，楼面价 **5000** 元/㎡ [9][10] * **武汉**：主城区 **4** 宗地全部由本地国企竞得，总揽金 **17.5** 亿元，最高楼面价达 **23862** 元/㎡ [11] * **广州**：中建国际以 **3.15** 亿元底价获得白云区一宗安置房地块，楼面价 **4642** 元/㎡，项目需按 **10.4** 亿元总价回购用于拆迁安置 [12] 投资融资总结 * **总体情况**：报告监测期内，品牌房企共完成融资 **4** 笔，融资总金额为 **16.39** 亿元 [4][5] * **融资方式**：全部为债券融资，包括**中期票据**和**超短期融资券** [13][16] * **融资成本**：发行利率处于 **2.09%** 至 **2.65%** 的较低区间 [13][16][17][19][21] * **融资主体**：融资企业均为**地方国企或具有国资背景的企业**，包括广西旅游发展集团、昆明土地开发投资公司、京投发展、湖北荆门城建集团 [13][16] * **具体案例**： * **广西旅游发展集团**：发行 **5** 亿元 **5** 年期中期票据，利率 **2.56%** [13][17] * **昆明土地开发投资公司**：发行 **4.99** 亿元 **270** 天期超短期融资券，利率 **2.65%** [13][18] * **京投发展**：发行 **4.4** 亿元 **3** 年期中期票据，利率 **2.09%** [16][19][20] * **湖北荆门城建集团**：发行 **2** 亿元 **2** 年期中期票据，利率 **2.16%** [16][21] 企业动态总结 * **战略合作**：**格力集团与华发集团**签署战略合作协议，计划在**海岛旅游、城市开发建设、金融产业、商贸及供应链、支持珠海科技集团发展**五大核心领域深化协作 [4][22] * **合作内容**：涉及旅游资源整合（如东澳岛、桂山岛）、大型城市基础设施共建（如珠海市新体育中心）、金融业务协同以及共同推进旧改和房地产项目等 [22]

文章核心观点 - 2025年12月土地市场呈现周期性回暖，成交规模环比大幅增长，但同比仍下降，供应端持续践行“控增量”政策，市场热度整体回落但核心城市优质地块竞争激烈 [1] - 政策导向明确，未来土地市场供给侧将持续优化，推动“好房子”建设和现房销售，行业将进入控增量、去库存、优供给的新阶段 [6] 供求 - **土地供应规模大幅收缩**：截至12月25日，当月土地供应建筑面积6674万平方米，环比下降77%，同比下降约26%，显示各地“控增量”政策持续发力 [1][2] - **一线城市供应稀缺且质优**：一线城市仅上海、广州有宅地挂牌，上海浦东新区宅地出让底价达25.6亿元，起拍楼板价3.8万元/平方米，闵行区低密宅地起拍楼板价3.3万元/平方米 [2] - **二线城市武汉供应金额领先**：武汉本月出让地块底价达246.9亿元，其中武昌滨江三宗稀缺宅地合计底价129亿元，最终由武汉城建与瑞安联合体以底价竞得，最高成交楼板价达1.8万元/平方米 [4] - **三线城市聚焦低密优质地块**：如义乌双江湖地块，出让底价11.53亿元，起拍楼板价7731元/平方米，规划定位为世界级科创湖区 [5][6] 成交 - **成交规模环比激增，同比降幅收窄**：截至12月25日，全国经营性土地成交建筑面积2.7亿平方米，环比上升190%，同比下降7%；成交金额6341亿元，环比上升153%，同比下降15% [1][7] - **高能级城市成交占比下降拉低均价**：受此影响，本月全国平均楼板价为2365元/平方米，环比下降13% [7] - **重点城市成交活跃度提升**：成交金额超50亿元的城市有23座，较上周增加10座；成交建面超100万平方米的城市有29座，较上周增加20座 [7] 市场热度 - **整体溢价率低位回落**：12月平均溢价率为2.1%，如期回落 [10] - **核心城市优质地块热度不减**：深圳、广州、南京等地仍有宅地以15%以上高溢价成交，其中南京河西中宅地以4.5万元/平方米的楼板价刷新城市地价纪录 [10][12] - **流拍率维持在近年低位**：12月土地流拍率为8%，流拍或撤牌地块多位于远郊或面临周边竞争激烈、利润空间有限等问题 [14] 重点地块分析 - **总价榜单：北京地块居首，深圳地块溢价最高** - 北京海淀区上地板块宅地以84.56亿元总价成交，溢价0.4%，楼板价3.75万元/平方米 [16] - 深圳南山区宅地经过95轮线下竞价，由中国海外以32亿元总价、42%溢价率竞得，楼板价达7.7万元/平方米 [17] - 广州海珠区宅地由保利发展以35亿元总价、27.27%溢价率竞得，楼板价2.4万元/平方米 [17] - **单价榜单：深圳、南京、北京领跑** - 深圳南山宅地以77360元/平方米的楼板价位列单价榜首 [20] - 南京河西中宅地以45325元/平方米的楼板价刷新城市纪录 [12][20] - 北京二环内天坛北宅地名义楼板价8.1万元/平方米，其住宅部分实际楼板价达11.6万元/平方米 [18] 政策与行业展望 - **政策方向明确**：中央及住建部工作会议定调2026年市场方向，将因城施策控增量、去库存、优供给，并盘活存量用地用于保障性住房等 [6] - **供给侧结构性优化**：预计将优化新增宅地供应规模和时序，推动“好房子”建设，并从供给侧源头推进现房销售制度 [6] - **现房销售或成趋势**：2026年可能出现更多要求现房销售的高品质宅地，尤其在土地整备成本高、对城市发展影响大的优质城市更新项目中 [6]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出行业整体投资评级 [1][4][5] 报告核心观点 * 监测期内，房地产企业土地投资活动较为集中，重点监测企业共拿地30宗，总成交金额达426.4亿元，其中地方国企和城投平台是拿地主力 [4][5] * 同期，品牌房企融资规模相对较小，共完成4笔融资，总金额为19.3亿元，融资方均为地方城投或国企，融资成本处于较低水平 [4][12][13] * 企业动态显示，部分国企正积极通过城市更新改造、战略合作及模式创新等方式拓展业务，盘活存量资产 [4][19][20] 土地储备总结 * **总体情况**：近期重点监测企业共拿地30宗，土地成交总金额为426.4亿元 [4][5] * **区域市场**： * **武汉**：土地市场表现突出，单日成交8宗地，收金143.5亿元，创2025年单场土拍最高纪录，其中武昌湾三宗地块总成交价129亿元，占当日成交额的90% [4][10] * **北京**：成交两宗高价宅地，北京海开控股以84.56亿元竞得海淀区地块，成交楼面价达37517元/平方米；北京建工集团以24.72亿元竞得丰台区地块，成交楼面价为42000元/平方米 [5] * **成都**：龙泉驿、郫都两宗宅地以底价14.99亿元成交，由本地国企竞得 [4][9] * **南昌**：成交4宗宅地，全部以起始价成交，收金11.65亿元，均由南昌市政公用集团及其联合体包揽 [4][11] * **天津**：天开津南园城市更新公司以1.41亿元摘得津南双港宅地，为城市更新项目首宗出让地块 [4][8] * **拿地主体特征**：拿地企业以地方国有企业、城投公司及联合体为主，例如武汉城市建设集团、北京海开控股、成都经开发展置业、南昌市政公用集团等 [5][6][7][9][10][11] 投资融资总结 * **总体情况**：品牌房企共完成4笔融资，融资总金额为19.3亿元 [4][12] * **融资案例**： * **湖州城投**：成功发行2025年度第六期中期票据，金额4.5亿元，期限3+2年 [4][13][14] * **福州城投集团**：发行2025年度第四期超短期融资券，金额7.8亿元，期限270天，发行利率1.74% [4][13][16] * **济南建工集团**：成功发行5亿元超短期融资券，期限268天，发行利率2.57% [4][13][17] * **苏高新集团**：发行2亿元超短期融资券，期限114天，发行利率1.73% [4][13][18] 企业动态总结 * **城市更新与改造**：广州安居集团与立邦中国合作，完成了南华西、同福西骑楼改造示范项目，旨在将存量资源转化为惠民成果并积累可复制的城市更新经验 [4][19] * **战略合作与模式创新**：金建管集团在下半年连续签署4份战略合作协议，业务从西北扩展至西南，并创新引入“联合体”模式切入特殊资产处置赛道，其第三季度新签代建规模已跻身行业第七 [4][20]

沈阳市土地市场交易概况 - 2022年至2023年，沈阳市共成交住宅用地38宗，总成交金额超过人民币100亿元 [2][4] - 土地交易覆盖皇姑、浑南、铁西、大东、沈北、和平、沈河、于洪等多个区域，但苏家屯区在此期间无住宅用地供应 [4] - 中海地产在浑南区积极拿地，分别于3月14日以总价约6.90亿元、5月23日以总价约9.15亿元竞得两宗地块 [2] - 万科地产于4月28日在皇姑区竞得两宗地块，总价分别为2.60亿元和2.26亿元 [4] - 沈阳德开系（德开置胜、德开置城、德开置新、德开置远、德开尚领等）房地产公司在铁西区表现活跃，在2022年至2023年间至少竞得7宗地块，是铁西区最主要的拿地主体 [2][4] - 区域城投平台及城市建设公司是重要买家，例如皇姑区、沈北新区、大东区、和平区等均有区属平台公司拿地，用于城市更新、旧城改造或公共服务建设 [2][4] 苏家屯区土地市场与规划现状 - 近两年沈阳9个区中，唯独苏家屯区住宅用地零供应，其背后原因是区域正在消化库存，市场走向良性调整 [4] - 苏家屯区会展板块正在进行用地规划调整，根据2022年沈阳自然资源局发布的规划，除雪花啤酒厂保留外，其余工业用地将逐步退出外迁，实现工业用地升级改造 [6][8] - 实地探访显示，截至发稿时，会展板块内的国药控股、新天阳玻璃钢、一松蜡业等工业企业尚未启动外迁，这与区域房地产发展放缓有关 [10][12] - 苏家屯区正积极推动闲置地块整理，例如原中铝沈阳有色加工厂地块（2010年收归国有）因长期闲置，已由区国资局牵头进行土地平整，为后续出让或开发做准备 [20][23] - 根据规划调整图，原加工厂区域计划调整为住宅用地（R2）及商业用地（B），其中01地块面积1.51公顷，03地块面积8.81公顷，为未来土地出让储备了资源 [22] 苏家屯区基础设施配套建设进展 - 医疗配套已落地，东北国际厚德医院（按三级甲等标准建设）已于2025年上半年全面对外开放 [14][15] - 交通配套加速建设，地铁10号线二期工程正在施工，将串联浑南科技城、新南站商务区与苏家屯区，支撑“会展+产业+生活”综合发展模式 [16] - 道路建设取得进展，连接浑南区与苏家屯区的羊安大街（银杏路-云杉路段）建设工程已提上日程，道路全长约2700米，总投资1.1亿元，计划于2026年启动建设，以解决断头路问题 [18]

2025年中国土地市场整体表现 - 2025年300城各类用地出让金为3.3万亿元，同比下降11.4% [4] - 300城住宅用地成交规划建筑面积为6.2亿平方米，同比下降13.5%，降幅较2024年收窄9.2个百分点 [3][4] - 300城住宅用地出让金为2.3万亿元，同比下降10.6% [3][5] 市场结构性特征：整体缩量与点状高温 - 市场呈现“提质缩量”与“点状高温”并存的特征 [3][4] - 为平衡供求与响应好房子建设，各地加大优质地块供应，2025年300城容积率在2.0以下的宅地占比达42.3%，较2024年提升7.7个百分点，为近10年最高水平 [6] - 投资高度聚焦核心城市，截至2025年末，一二线城市宅地出让金占300城的比例达57.0%，较2024年提升4.4个百分点，其中一线城市占比15.5%，二线城市占比41.5% [7] 核心城市土拍热度与记录 - 高总价地块频出，2025年全国重点城市住宅用地单宗成交价超80亿地块共有13宗 [7] - 多个城市地价纪录被刷新：北京海淀树村地块成交楼面价达102347元/平方米；上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，刷新全国纪录；深圳前海桂湾地块成交楼面价84180元/平方米 [7] - 核心城市溢价成交活跃：上海成交64宗宅地中37宗溢价成交；杭州成交92宗宅地中68宗溢价成交，其中33宗溢价率超30%；北京40宗宅地中14宗溢价成交；深圳12宗宅地中9宗溢价成交；成都107宗宅地中42宗溢价成交 [7] 房企投资行为与集中度 - 头部房企尤其是央国企逆势积极入场，房企拿地销售比平均为0.29，较2024年上升0.12，回归2021年水平 [12] - 行业集中度急剧提升，2025年拿地金额TOP10房企占TOP100房企比例达50.5%，TOP20房企占比高达62.7%，相较上年分别提高9.1、7.8个百分点 [3][11] - 民营房企投资信心有所改善，2025年拿地总额超过1000亿元，同比增长8% [12] - 此前托底的城投平台公司拿地力度持续降低，2025年拿地金额占比仅有15%，较上年下降5个百分点 [12] 头部房企拿地情况 - 2025年新增货值超过千亿的房企共六家：中海地产（2031亿元）、招商蛇口（1936亿元）、保利发展（1436亿元）、绿城中国（1300亿元）、华润置地（1291亿元）、中国金茂（1023亿元） [9][10] - 权益拿地金额头部房企：中海地产（907亿元）、保利发展（671亿元）、招商蛇口（594亿元）、绿城中国（592亿元）、华润置地（585亿元） [10] - 拿地金额TOP100企业中，有84家为央国企及地方国资，拿地金额前十企业中更有8家为央国企 [12] 市场驱动因素与未来展望 - 驱动因素包括多地推出稳定市场的利好政策、推地质量提升，以及房企因存量土地基本开发殆尽而积极补仓 [8] - 展望未来五年，全国新建住宅年均销售面积预计保持在7～8亿平米，市场在“十五五”中后期有望逐步筑底企稳 [12] - 预计2026年房企投资主旋律为“谨慎”与“聚焦”，头部国央企有望逆势布局增强长期竞争力，而民营及中小房企受现金流压力短期内难有明显起色 [13]

2025年中国土地市场核心特征 - 整体市场规模显著缩量，但核心城市出现点状高温 [1][2] - 300城住宅用地成交规划建筑面积6.2亿平方米，同比下降13.5% [1][2] - 300城住宅用地出让金2.3万亿元，同比下降10.6% [1][2] - 300城各类用地出让金3.3万亿元，同比下降11.4% [2] - 市场分化加剧，房企投资高度聚焦于核心一二线城市 [3] 土地供应结构变化 - 各地为平衡市场供求，加大优质地块供应力度 [2] - 2025年300城容积率在2.0以下的宅地占比达42.3%，较2024年提升7.7个百分点，为近10年最高水平 [2] - 低容积率、城市核心地块成为吸引头部房企投资的关键 [3] 核心城市土地市场表现 - 高总价、高单价、高溢价地块频出，多地刷新地价纪录 [1][3] - 全国重点城市住宅用地单宗地块成交价超80亿地块共有13宗 [3] - 北京海淀树村地块成交楼面价达102347元/平方米，刷新北京纪录 [3] - 上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，刷新全国宅地纪录 [3] - 深圳前海桂湾地块成交楼面价84180元/平方米，刷新深圳纪录 [3] - 一二线城市宅地出让金占300城比例达57.0%，较2024年提升4.4个百分点 [3] - 一线城市宅地出让金占比15.5%，二线城市占比41.5%，三四线城市占比43.1% [3] 房企拿地行为与集中度 - 头部房企尤其是央国企在市场调整期逆势入场，成为拿地主力 [1][7][8] - 2025年拿地金额TOP10房企占TOP100房企拿地金额比例达50.5%，TOP20占比达62.7%，较上年分别提高9.1和7.8个百分点 [1][7] - 拿地金额TOP100企业中，有84家为央国企及地方国资 [8] - 拿地金额前十企业中，有8家为央国企 [8] - 民营房企投资信心有所改善，2025年拿地总额超1000亿元，同比增长8% [8] - 城投平台公司拿地金额占比降至15%，较上年下降5个百分点 [8] 头部房企拿地情况 - 新增货值超过千亿的房企共六家 [5][6] - 中海地产以2031亿元全口径新增货值居首，招商蛇口1936亿元第二，保利发展1436亿元第三 [5] - 绿城中国、华润置地、中国金茂全口径新增货值分别为1300亿元、1291亿元、1023亿元 [6] - 权益拿地金额过百亿房企共19家，其中超200亿共9家，超500亿共5家 [6] - 中海地产、保利发展、招商蛇口、绿城中国、华润置地权益拿地金额分别为907亿元、671亿元、594亿元、592亿元、585亿元 [6] 行业投资趋势与展望 - 房企全年拿地保持积极态度，抓住利好时机补仓以图可持续发展 [4] - 2025年销售全口径前100企业拿地销售比平均为0.29，较2024年上升0.12，回归2021年水平 [8] - 未来五年全国新建住宅年均销售面积预计保持在7～8亿平方米 [8] - 经历调整后，“十五五”中后期市场有望逐步筑底企稳 [8] - 2026年房企投资主旋律预计为“谨慎”与“聚焦” [9] - 头部国央企有望逆势布局增强长期竞争力，民营及中小企业受现金流压力短期内难有明显起色 [9]

2026年上海土地市场开局情况 - 2026年上海土地市场延续“多批次、小批量”的供应方式，首场土拍于1月6日举行，出让浦东、闵行两幅宅地，总起始价约45.7亿元，最终均以底价成交 [1] - 1月作为传统市场淡季，房企拿地关注度与积极性有所降低，两宗非热门核心区域地块底价成交符合市场预期 [1] - 1月29日上海还将拍卖2025年第十一批次宅地，涉及松江、青浦3幅地块，起始总价约40.18亿元 [2] 2026年首场土拍地块详情 - 浦东新区Y00-0402单元E04B-10地块（森兰片区）面积约2.69公顷，容积率2.5，可建建筑面积约6.73万平方米，由越秀地产以总价25.6086亿元底价竞得，成交楼板价为38035元/平方米 [5][6] - 该浦东地块是“好房子”政策后森兰片区首幅出让的住宅用地，周边生态、商业、教育配套成熟，坐拥约3.87平方公里森兰绿地，邻近75万平方米商业商务区及六师附小等优质学校 [5] - 闵行区MHP0-1005单元地块采用“住宅+商业”捆绑模式出让，总出让面积达6.23公顷，住宅部分容积率1.01，由紫江集团以底价20.09亿元竞得，综合成交楼面价33440元/平方米 [6][7] 2025年上海土地市场回顾 - 2025年上海公开市场成交48宗涉宅用地，土地出让金额达1427.23亿元，同比增长1.9% [10] - 若计入协议出让、遴选出让等非公开方式，2025年上海实际土地出让总收入约2453亿元，领先其他城市 [11][12] - 2025年上海土地市场溢价率高，有4幅地块溢价率在40%以上，最高达46%，并多次刷新楼面价纪录 [9][10] 2025年市场特征与企业表现 - 市场呈现“上半年热，下半年冷”的特征，因房企拿地节奏与销售周期相关 [12] - 央企是拿地主力，中海地产权益拿地金额387.64亿元排名第一，招商蛇口（257.87亿元）、保利发展（230.43亿元）、华润置地（167.74亿元）紧随其后 [12] - 民企拿地积极性提高，典型如大华集团在公开市场拿地，且全国楼板价“地王”由民企上海祺祥旺宇置业以20.03万元/平方米的楼面价竞得 [10][12] - 市场分化明显，中心区地块溢价高甚至诞生“地王”，而郊区总体溢价不高，但也不乏嘉定、浦东曹路等郊区高溢价地块 [13] 市场展望与驱动因素 - 上海“安全岛”属性强化，新房市场相对强劲，房企资金聚焦一二线城市核心地块，头部房企保持高参与度 [13] - 保利发展、华润置地、中海地产、招商蛇口2025年拿地最多的城市均为上海，其中招商蛇口与中海地产在上海的拿地金额均占其总拿地金额超40% [13] - 随着“好房子”建设推进，土地技术指标可能进一步优化，给房企更多发挥空间，2026年仍有诞生区域性“地王”的可能性 [13] - 短期内房企拿地节奏预计保持平稳，未来核心区域推出优质潜力地块将有效带动市场拿地热情回升 [1]