深圳楼市新年市场观察 - 深圳楼市迎来新年首个观察窗口期，以刚需购房者陈磊的看房经历为缩影，反映了市场现状[1] - 购房者预算与需求存在错位，500万元预算内，大户型小区相对偏远，通勤时间长约1小时，而地段好的房源则需牺牲居住面积[11] - 购房者认为深圳楼市正在筑底，并计划在上半年敲定购房事宜[11][12] 新房市场供应与价格情况 - 自2025年8月以来，深圳市龙华区民治街道鹏宸云筑西区地块多栋房源陆续加推[1] - 2026年1月1日，市场存在加推房源（如鹏宸云筑、招商雍境二期）及接近现房的尾盘（如联发臻著雅居）[3] - 鹏宸云筑项目一套约89平方米中高楼层房源，原总价约555万元，折后总价约499.5万元，折合均价约5.6万元/平方米[6] - 联发臻著雅居一套约91平方米中高楼层房源，总价约578万元，单价约6.35万元/平方米[8] - 购房者观察到，不少在售新盘过去大半年价格变化不大，甚至部分新盘加推房源价格较前期有所上调[12] - 2025年深圳住宅供应量为36641套，同比下降34.6%，供应在减少[12] - 龙岗、宝安、龙华为住宅供应主力区域，三个区域供应量占比达到六成[12] 二手房市场价格调整 - 二手房价格出现下跌，例如福田上下沙片区的红树家邻小区，55.7平方米房源总价不到350万元，均价约6.3万元/平方米，此前高峰时单价能达到8万~9万元/平方米[11] 典型购房者画像与需求分析 - 刚需购房者陈磊，预算500万元以内，家庭人口多，有学位和改善居住空间的需求[1][4] - 主要关注龙华和宝安片区新房，龙华因离南山、福田通勤较近且产业成熟，宝安沙井则单价更低且有前海规划利好[4] - 购房决策核心在于权衡房价调整带来的窗口期与配套、通勤等实际需求[11]