深圳楼市现状与刚需购房者画像 - 新年伊始深圳楼市进入新的观察窗口期 一位典型刚需购房者陈磊的看房经历反映了当前市场的普遍状态 其预算在500万元内 主要关注龙华和宝安片区的新房 但看房大半年后仍因价格、面积、地段和通勤难以权衡而陷入纠结 [1][3] - 该购房者家庭结构为五口人 目前租住在宝安沙井约50平方米的小三居 对学位有迫切需求 夫妻双方社保均已缴满7年 具备购房资格 其工作地点分别在福田梅林和南山科技园 [4] - 在2026年元旦当日 该购房者实地探访了多个楼盘 包括龙华区的鹏宸云筑（加推期房）、联发臻著雅居（准现房尾盘）以及宝安沙井的招商雍境二期名邸等新盘 此外还查看了福田上下沙片区红树家邻小区的二手房 [5] 具体楼盘价格与供应情况 - 鹏宸云筑西地块7栋一套约89平方米的中高楼层房源 总价约555万元 折后总价约499.5万元 折合均价约5.6万元/平方米 首付约75万元 月供1.8万元 项目交房时间为2027年底 [5] - 联发臻著雅居项目一套约91平方米的三房两卫中高楼层房源 总价约578万元 单价约6.35万元/平方米 [5] - 红树家邻小区二手房 面积55.7平方米的两房总价不到350万元 折合均价约6.3万元/平方米 该购房者提及该小区房价高峰时曾达8万至9万元/平方米 [6] - 该购房者曾看中龙华片区中洲迎玺项目一套82平方米房源 总价约411万至457万元 折合单价约4.97万至5.57万元/平方米 但因抢购人数太多未能选到合适房源 [1] 市场供需与结构特征 - 购房者观察到深圳楼市正在筑底 过去大半年不少在售新盘价格没有太大变化 甚至部分加推房源价格较前期有所上调 价格下跌主要出现在二手房市场 同时新盘入市节奏放缓 其观点是“新房市场需求一直都在 但供应在减少” [8] - 深圳贝壳研究院统计数据显示 2025年深圳住宅供应量为36641套 同比下降34.6% 龙岗、宝安、龙华是供应主力区域 三个区域占比达到六成 [9] - 报告分析指出 深圳新房供应节奏趋于理性 房企摒弃了集中推盘、冲高让利的策略 转向均衡推售和精准定价 高端改善与刚需产品成交形成互补 增强了市场稳定性 2025年末四大顶级豪宅项目的集中入市与热销 凸显了市场结构性分化的核心特征 [9] - 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析 深圳楼市挤泡沫已近尾声 但内需培育尚处起步阶段 市场刚需、刚改力量不足 难以承接投资需求退潮 高端需求又集中在部分明星项目上 这是现阶段的困境 [10]

深圳楼市新年市场观察 - 深圳楼市迎来新年首个观察窗口期，以刚需购房者陈磊的看房经历为缩影，反映了市场现状[1] - 购房者预算与需求存在错位，500万元预算内，大户型小区相对偏远，通勤时间长约1小时，而地段好的房源则需牺牲居住面积[11] - 购房者认为深圳楼市正在筑底，并计划在上半年敲定购房事宜[11][12] 新房市场供应与价格情况 - 自2025年8月以来，深圳市龙华区民治街道鹏宸云筑西区地块多栋房源陆续加推[1] - 2026年1月1日，市场存在加推房源（如鹏宸云筑、招商雍境二期）及接近现房的尾盘（如联发臻著雅居）[3] - 鹏宸云筑项目一套约89平方米中高楼层房源，原总价约555万元，折后总价约499.5万元，折合均价约5.6万元/平方米[6] - 联发臻著雅居一套约91平方米中高楼层房源，总价约578万元，单价约6.35万元/平方米[8] - 购房者观察到，不少在售新盘过去大半年价格变化不大，甚至部分新盘加推房源价格较前期有所上调[12] - 2025年深圳住宅供应量为36641套，同比下降34.6%，供应在减少[12] - 龙岗、宝安、龙华为住宅供应主力区域，三个区域供应量占比达到六成[12] 二手房市场价格调整 - 二手房价格出现下跌，例如福田上下沙片区的红树家邻小区，55.7平方米房源总价不到350万元，均价约6.3万元/平方米，此前高峰时单价能达到8万~9万元/平方米[11] 典型购房者画像与需求分析 - 刚需购房者陈磊，预算500万元以内，家庭人口多，有学位和改善居住空间的需求[1][4] - 主要关注龙华和宝安片区新房，龙华因离南山、福田通勤较近且产业成熟，宝安沙井则单价更低且有前海规划利好[4] - 购房决策核心在于权衡房价调整带来的窗口期与配套、通勤等实际需求[11]

深圳楼市现状与购房者行为观察 - 文章通过一位刚需购房者的看房经历，描绘了深圳楼市进入新年观察窗口期的市场图景，并引述专家观点认为市场调整接近尾声 [1][9][13] 购房者画像与需求分析 - 典型刚需购房者家庭结构为五口人，预算在500万元人民币以内，核心需求为解决居住拥挤和子女学位问题 [1] - 购房者工作地点分别位于福田梅林与南山科技园，已缴满7年社保，具备购房资格，主要考虑龙华与宝安片区的新房 [2] - 购房者面临预算与需求的错配：500万元预算内，偏远片区可购大户型但通勤时间长（约1小时），核心地段则只能购买小户型导致居住拥挤 [8] 新房市场供应与价格情况 - 2025年深圳全市住宅供应量为36,641套，同比下降34.6% [10] - 供应主力区域为龙岗、宝安、龙华，三个区域合计占比达六成 [10] - 新房供应节奏趋于理性，房企采取均衡推售、精准定价策略，市场结构性分化特征明显，高端改善与刚需产品成交形成互补 [13] - 部分在售新盘价格在过去大半年保持稳定，甚至有所上调，而价格下跌现象多出现在二手房市场 [10] 具体楼盘案例与价格对比 - **鹏宸云筑（龙华民治）**：加推期房，一套89平方米中高楼层房源折后总价约499.5万元，折合均价约5.6万元/平方米，首付约75万元，月供1.8万元 [4] - **联发臻著雅居（龙华）**：接近现房的尾房，一套91平方米房源总价约578万元，单价约6.35万元/平方米 [6] - **中洲迎玺（龙华）**：2025年2月，82平方米房源总价约411万-457万元，单价约4.97万-5.57万元/平方米 [1] - **招商雍境二期（宝安沙井）**：为加推房源，与鹏宸云筑等楼盘被购房者纳入对比考察范围 [1][8] 二手房市场情况 - **红树家邻小区（福田上下沙）**：一套55.7平方米二手房总价不到350万元，均价约6.3万元/平方米，较此前高峰期8万-9万元/平方米的价格已显著回调 [8] 市场趋势与专家观点 - 新房市场出现结构性分化，2025年末四大顶级豪宅集中入市并热销，为市场增添了翘尾注脚 [13] - 专家分析指出，深圳楼市“挤泡沫已近尾声”，但内需培育尚处起步阶段，刚需和刚改力量不足，难以承接投资需求退潮后的市场，导致现阶段困境 [13] - 深圳楼市典型的房价上升期为2015年至2021年，而大规模保障房供应在2022年与市场下行期叠加，形成了供需双向冲击 [13]

公司战略与近期动态 - 公司近期在一线城市同步发力，精准落子上海杨浦滨江新地块，获取深圳福田核心地块开发权，其元境系首个作品北京海淀海宸元境首开即热销，这体现了公司深耕高能级城市核心地段的战略 [1] - 公司近几年的战略布局可概括为“非核心不选、非精品不做”，聚焦北京、上海、深圳等高能级城市，将土地储备重心锁定在城市核心板块 [3] - 公司实施“核心地段+核心产品”的双核心战略，使项目不仅具备居住属性，更承载城市核心资产的价值潜力 [4] - 一周内在三座一线城市联动取得亮眼表现，彰显了公司强大的资源整合能力与资金实力，传递出深化一线市场布局、巩固高端住宅领域话语权的决心 [4] 品牌实力与市场地位 - 公司依托母公司世界500强的央企底蕴，深耕行业三十余载，稳居2024年中国房地产企业销售面积TOP20 [3] - 公司以提前交付率、收房率稳居行业前列等硬核数据，在业主与市场中积累了坚实口碑 [3] - 在深圳市场，公司与湖北文旅联袂打造的鹏宸云筑项目八开八捷，蝉联龙华区销冠，2025年1—11月成功跻身深圳全市住宅销售TOP3 [16] - 鹏宸云筑项目吸引了超30000批市民到访、超3000批客户冻资支持与近1500批业主的认可 [16] 产品交付与服务能力 - 2025年，公司在全国6城完成11个项目、14批次的集中交付，全年累计交付新房7192套，实现“交付零延期” [5] - 2025年，公司项目一次性来访收房率高达90%，远超行业平均水平 [5] - 2025年，公司实际交付时间较合同约定平均提前83天，部分项目最长提前240天交付 [5] - 公司打造“幸福One+”客户服务体系，以“1+5+6+N”服务标准贯穿看房、签约、等待、交付、入住全流程，通过全生命周期的120个服务触点提升服务质量 [9] 高端产品线“元境系”表现 - 公司推出首个豪宅产品系——元境系，旨在重新定义当代高端人居的品质标准 [11] - 元境系首发标杆北京海淀海宸元境首开劲销183套、成交超18亿元，印证了产品对高端需求的精准洞察 [11] - 北京海宸元境项目以2.1低容积率打造纯洋房社区，配建2600平方米书院主题会所，引入松下六恒气候系统，其99平方米户型因高利用率成为“海淀顶流” [11] - 即将入市的上海外滩元境落子杨浦滨江核心区，以1.4超低容积率打造上海首个风貌洋房社区 [13] - 公司成功获取紧邻上海外滩元境的杨浦区定海社区I10-01风貌旧改地块，有望在杨浦滨江打造低密度风貌住宅“双子星” [13] 深圳市场具体项目与地块分析 - 深圳鹏宸云筑项目成为市场“顶流”的核心在于全维度产品优势：选址龙华核心居住区，配套齐全；快速迭代推出深圳首批新规产品，以高使用率为核心；匠造深圳首个岭南风情园林住宅项目 [18] - 公司新获取的深圳福田核心地块总占地2.57万平方米，总建面约30万平方米，预计供应近10万平方米住宅产品 [18] - 深圳福田地块地理位置优越，毗邻三甲医院，周边优质学校云集，商业配套与生态公园环绕，涵盖可售住宅、商业等多元业态 [18] - 鉴于福田地块的高端属性与市场需求，业内普遍推测该地块有望成为元境系在深圳的首发力作，将填补福田核心区高端人居的市场空白 [19]

新房供应 - 2025年第三季度深圳全市新增商品房预售项目37个，推出房源13669套，环比上升28.9%，同比上升32.2%，总获批面积约147.28万平方米 [1] - 住宅供应量为11430套，环比激增41.0%，同比大涨46.9%，占整体获批量的84%，为近两年季度占比新高 [1] - 宝安区以2407套住宅供应领跑，占比21.1%，龙岗区（20.6%）、光明区（17.1%）和龙华区（13.1%）紧随其后，四区合计贡献超七成住宅房源 [1] 新房市场表现 - 三季度一手预售住宅备案量为4401套，环比下跌32.7%，同比下跌35.6%，市场消化节奏放缓 [2] - 全市预售住宅备案均价达50896元/平方米，环比上涨4.7%，同比微跌1.3% [2] - 现售住宅备案3478套，龙岗区（886套）、宝安区（704套）和南山区（617套）为现售备案量前三 [4] - 福田区预售备案均价最高（9.7万元/㎡），其次为南山区（8.9万元/㎡），龙岗区（环比涨7.5%）、盐田区（环比涨7.0%）等7个区域预售均价环比上升 [4] 热销楼盘特征 - 一手预售住宅备案量TOP10楼盘中，龙华区、光明区各占3席，宝安区、坪山区、南山区、龙岗区各占1席 [5] - 低价刚需盘（如润臻园3.4万元/㎡、天健和悦府2.5万元/㎡）及核心区高性价比项目（如观山海家园8.0万元/㎡）更受购房者青睐，市场呈现“性价比导向”特征 [5] 二手房市场 - 2025年三季度全市二手住宅备案13377套，环比下跌10.4%，同比上涨15.6%，总备案面积133.0万平方米 [7] - 龙岗区以3193套备案量持续领跑，福田区（2183套）、南山区（2046套）紧随其后 [8] - 除盐田区、坪山区外，其他区域二手备案量环比均下跌，龙华区（环比跌18.6%）、光明区（跌15.2%）、龙岗区（跌13.4%）跌幅较大 [8] - 备案量TOP10楼盘中，福田区独占4席，龙岗区占2席 [10] 市场总体特征 - 2025年三季度深圳楼市呈现新房供应“井喷”与二手市场稳中有压两大特征 [10] - 新房选择丰富，龙华区、光明区等区域的刚需项目性价比较高，二手市场需关注区域配套成熟度及价格合理性 [10]

新房市场表现 - 2025年上半年龙华区新房住宅成交量4977套位列全市第一[1] - 红山华府项目于2025年4月开盘一小时售罄成为日光盘[1] - 鹏宸云筑等项目在2025年内多次加推去化率均超过80%[1] - 鹏宸云筑项目在国庆中秋双节期间销售超120套成交金额突破8亿元[2] 政策与市场活动 - 深圳于2025年9月5日发布楼市新政龙华区住建局迅速响应推出一系列创新举措[1] - 龙华区于2025年9月27日举办金秋置业宜居龙华好房嘉年华活动整合开发商推出阶段性优惠[1] - 活动设置政策解读专区提供限购信贷税费咨询截至当日17时现场签约成交34名业主意向客户近500名[1] 二手房市场情况 - 截至2025年9月底龙华区成交二手房住宅403套环比增长26.7%[4] - 截至2025年9月底龙华区二手房成交面积41006平方米环比增长23.0%[4] 市场拓展举措 - 龙华区住建局组织辖区优质房企纳入深圳市活力深圳宜居未来商品房外出推介活动体系前往东北三省进行展示[4]

国庆假期深圳楼市整体表现 - 国庆假期深圳新房市场出现短期提振，但整体成交未能摆脱同比压力，二手房市场表现尤为疲软 [2] - 10月1-8日深圳一手住宅备案183套，同比增长25.34%，但环比减少52.09% [2] - 同期二手住宅备案仅73套，环比锐减93.71%，同比下滑71.71% [2] 中介机构及楼盘销售数据 - 乐有家门店国庆期间二手住宅签约量环比增长22%，一手住宅签约量环比增长131% [3] - 深圳中原新房访客量环比上涨78%，二手带看量环比上涨30.6% [3] - 贝壳深圳合作门店国庆假期二手房签约量较2023年同期增长49%，较2022年同期增长68% [4] - 鹏宸云筑项目国庆假期销售超120套，成交金额达8亿元，深业颐樾府成交1.5亿元，深铁泰瑞府销售9500万元，鸿荣源珈誉玖玺售出96套房 [5] 政策影响与市场动态 - “9·5楼市新政”满月，政策红利与9月新盘集中入市共同推动成交量增长 [7] - 开发商为抢占客源推出“0首付”方案和返佣等促销手段，新房佣金空间更具吸引力 [5] - 9月深圳一二手网签总量为7633套，环比上涨20.7%，同比上涨38.3%，其中一手住宅网签3087套，环比上涨43.5%，二手住宅网签4546套，环比上涨8.9% [7] 市场压力与未来展望 - 9月需求超前释放导致10-12月市场交易面临较大下行压力，四季度增幅可能进一步收窄 [7][8] - 居民心态转变，假期更倾向于旅游而非看房，购房者普遍持观望态度 [8] - 核心城市优质项目保持较高热度，四季度新增供应入市有望对核心城市新房销售形成支撑，但“银十”市场将延续分化态势 [8]

房企年中业绩冲刺策略 - 6月是房企冲刺年中业绩的关键期，营销节点集中在"6·18"和"6·30"，保利发展、华发股份等公司计划开展营销活动 [1] - 招商蛇口发起"招牌好房节·夏日季活动"，在全国41城推出购房福利，房天下推出"6·18燃夏好房节"提供优惠活动 [1] - 深圳房企6月推盘力度增加，预计10个住宅新盘入市，包括中海云启源境、深铁前海时代尊府二期等 [2] - 广州房企加快推盘节奏，8个全新楼盘在6月首次开盘，越秀地产、中建等公司推出"好房子"高得房率产品 [5] - 杭州房企6月预计29个楼盘推新，包括13个纯新盘，招商蛇口、滨江集团、绿城中国等公司加大推盘力度 [7] - 南京房企通过打折促销增加成交量，6月预计14个楼盘推新，绿城华发、中海等公司推出高端项目 [9] 各城市房地产市场表现 - 深圳5月一手住宅网签3162套，环比下滑14.4%，前5月销售金额前五房企为鸿荣源、招商蛇口、中洲控股等 [2] - 广州5月一手住宅网签6573套，环比增长41%，前5月销售金额前五房企为保利发展、越秀地产、珠实地产等 [5][6] - 杭州5月商品房成交4665套，环比减少12.64%，成交均价33181元/平方米，环比上涨5.22% [7] - 南京5月商品住宅成交25.97万平方米，同比下降20.27%，成交均价2.72万元/平方米，环比下降3.45% [9] 房企销售业绩与项目动态 - 深圳鹏宸云筑开盘当日去化率约90%，中海云启源境去化率约80%，深铁前海时代尊府二期将加推 [3] - 广州越秀·东山云起主推99~139平方米产品，中建·白云之星得房率超100%，万科檐屿城主推77~135平方米 [5] - 杭州招商·杭序府将推出89套房源，滨江集团与绿城中国合作项目奥映鸣翠将推出74套房源 [7] - 南京绿城华发金陵月华和中海江南玖序市场关注度高，中海地产三个主力项目推出大幅优惠 [9][10] 房企销售目标与排名 - 滨江集团2025年目标销售额1000亿元左右，前5月销售额433.6亿元，行业排名第九 [7][8] - 绿城中国2025年销售目标1600亿元，前5月销售额964.4亿元，行业排名第二 [8] - 华发股份前5月在南京销售32.6亿元位居榜首，中海地产前5月在南京销售16.63亿元排名第六 [10]

政策与市场动态 - 央行及金融监管部门推出十项金融政策，包括个人住房公积金贷款利率下调0.25%至2.6%，创历史最低置业成本 [1][3] - 深圳同步实施首付比例降至15%、公积金贷款额度提升至家庭最高231万等政策，形成政策共振 [3] - 以鹏宸云筑为例，总价462万项目首付门槛降至69.3万，公积金贷款最高可节约11万利息 [3] 深圳楼市表现 - 鹏宸云筑项目三度热销：2024年12月首开368套3.5小时售罄吸金18亿，2024年3月153套1小时去化98%，2024年5月250套1.5小时去化92%揽金13亿 [8][12][3] - 项目去化速度刷新龙华近五年纪录，带动深圳核心区域资金虹吸效应，重塑市场价格体系 [13][14] - 国际投行瑞银、花旗上调中国房地产评级，预测一线城市2026年初企稳，核心城市6月销售或超预期 [15] 项目核心竞争力 - **产品设计**： - 岭南园林+泳池社区，整合周边"两山四水九公园"资源，精装标准3500元/㎡碾压区域竞品 [17][24][26] - 车库对标10万+豪宅品质，采用天然大理石、智能无感支付等配置，住宅获WELL健康银级认证 [28][31][32] - **户型创新**： - 126平户型综合实用率103%，套内面积比同类多10-20平，总价低200-300万，南北通透+270°飘窗设计 [33][36] - 91平户型收纳容量达18420升（相当于153个标准搬家纸箱），全屋智能控制+灵活空间布局 [43][46][50] - **地段稀缺性**：2号楼为东部地块最后住宅资源，占据社区C位视野，预计6月初加推 [15][56] 行业趋势 - 政策与产品双红利叠加下，核心区域优质资产抗周期能力凸显，深圳楼市呈现"核心企稳、外围承压"分化格局 [55][56] - 头部项目热销强化市场信心，国际资本转向看好中国核心城市房地产，区域开发商评级上调至"买入" [14][15]