新房供应 - 2025年第三季度深圳全市新增商品房预售项目37个，推出房源13669套，环比上升28.9%，同比上升32.2%，总获批面积约147.28万平方米 [1] - 住宅供应量为11430套，环比激增41.0%，同比大涨46.9%，占整体获批量的84%，为近两年季度占比新高 [1] - 宝安区以2407套住宅供应领跑，占比21.1%，龙岗区（20.6%）、光明区（17.1%）和龙华区（13.1%）紧随其后，四区合计贡献超七成住宅房源 [1] 新房市场表现 - 三季度一手预售住宅备案量为4401套，环比下跌32.7%，同比下跌35.6%，市场消化节奏放缓 [2] - 全市预售住宅备案均价达50896元/平方米，环比上涨4.7%，同比微跌1.3% [2] - 现售住宅备案3478套，龙岗区（886套）、宝安区（704套）和南山区（617套）为现售备案量前三 [4] - 福田区预售备案均价最高（9.7万元/㎡），其次为南山区（8.9万元/㎡），龙岗区（环比涨7.5%）、盐田区（环比涨7.0%）等7个区域预售均价环比上升 [4] 热销楼盘特征 - 一手预售住宅备案量TOP10楼盘中，龙华区、光明区各占3席，宝安区、坪山区、南山区、龙岗区各占1席 [5] - 低价刚需盘（如润臻园3.4万元/㎡、天健和悦府2.5万元/㎡）及核心区高性价比项目（如观山海家园8.0万元/㎡）更受购房者青睐，市场呈现“性价比导向”特征 [5] 二手房市场 - 2025年三季度全市二手住宅备案13377套，环比下跌10.4%，同比上涨15.6%，总备案面积133.0万平方米 [7] - 龙岗区以3193套备案量持续领跑，福田区（2183套）、南山区（2046套）紧随其后 [8] - 除盐田区、坪山区外，其他区域二手备案量环比均下跌，龙华区（环比跌18.6%）、光明区（跌15.2%）、龙岗区（跌13.4%）跌幅较大 [8] - 备案量TOP10楼盘中，福田区独占4席，龙岗区占2席 [10] 市场总体特征 - 2025年三季度深圳楼市呈现新房供应“井喷”与二手市场稳中有压两大特征 [10] - 新房选择丰富，龙华区、光明区等区域的刚需项目性价比较高，二手市场需关注区域配套成熟度及价格合理性 [10]

新房市场表现 - 2025年上半年龙华区新房住宅成交量4977套位列全市第一[1] - 红山华府项目于2025年4月开盘一小时售罄成为日光盘[1] - 鹏宸云筑等项目在2025年内多次加推去化率均超过80%[1] - 鹏宸云筑项目在国庆中秋双节期间销售超120套成交金额突破8亿元[2] 政策与市场活动 - 深圳于2025年9月5日发布楼市新政龙华区住建局迅速响应推出一系列创新举措[1] - 龙华区于2025年9月27日举办金秋置业宜居龙华好房嘉年华活动整合开发商推出阶段性优惠[1] - 活动设置政策解读专区提供限购信贷税费咨询截至当日17时现场签约成交34名业主意向客户近500名[1] 二手房市场情况 - 截至2025年9月底龙华区成交二手房住宅403套环比增长26.7%[4] - 截至2025年9月底龙华区二手房成交面积41006平方米环比增长23.0%[4] 市场拓展举措 - 龙华区住建局组织辖区优质房企纳入深圳市活力深圳宜居未来商品房外出推介活动体系前往东北三省进行展示[4]

国庆假期深圳楼市整体表现 - 国庆假期深圳新房市场出现短期提振，但整体成交未能摆脱同比压力，二手房市场表现尤为疲软 [2] - 10月1-8日深圳一手住宅备案183套，同比增长25.34%，但环比减少52.09% [2] - 同期二手住宅备案仅73套，环比锐减93.71%，同比下滑71.71% [2] 中介机构及楼盘销售数据 - 乐有家门店国庆期间二手住宅签约量环比增长22%，一手住宅签约量环比增长131% [3] - 深圳中原新房访客量环比上涨78%，二手带看量环比上涨30.6% [3] - 贝壳深圳合作门店国庆假期二手房签约量较2023年同期增长49%，较2022年同期增长68% [4] - 鹏宸云筑项目国庆假期销售超120套，成交金额达8亿元，深业颐樾府成交1.5亿元，深铁泰瑞府销售9500万元，鸿荣源珈誉玖玺售出96套房 [5] 政策影响与市场动态 - “9·5楼市新政”满月，政策红利与9月新盘集中入市共同推动成交量增长 [7] - 开发商为抢占客源推出“0首付”方案和返佣等促销手段，新房佣金空间更具吸引力 [5] - 9月深圳一二手网签总量为7633套，环比上涨20.7%，同比上涨38.3%，其中一手住宅网签3087套，环比上涨43.5%，二手住宅网签4546套，环比上涨8.9% [7] 市场压力与未来展望 - 9月需求超前释放导致10-12月市场交易面临较大下行压力，四季度增幅可能进一步收窄 [7][8] - 居民心态转变，假期更倾向于旅游而非看房，购房者普遍持观望态度 [8] - 核心城市优质项目保持较高热度，四季度新增供应入市有望对核心城市新房销售形成支撑，但“银十”市场将延续分化态势 [8]

房企年中业绩冲刺策略 - 6月是房企冲刺年中业绩的关键期，营销节点集中在"6·18"和"6·30"，保利发展、华发股份等公司计划开展营销活动 [1] - 招商蛇口发起"招牌好房节·夏日季活动"，在全国41城推出购房福利，房天下推出"6·18燃夏好房节"提供优惠活动 [1] - 深圳房企6月推盘力度增加，预计10个住宅新盘入市，包括中海云启源境、深铁前海时代尊府二期等 [2] - 广州房企加快推盘节奏，8个全新楼盘在6月首次开盘，越秀地产、中建等公司推出"好房子"高得房率产品 [5] - 杭州房企6月预计29个楼盘推新，包括13个纯新盘，招商蛇口、滨江集团、绿城中国等公司加大推盘力度 [7] - 南京房企通过打折促销增加成交量，6月预计14个楼盘推新，绿城华发、中海等公司推出高端项目 [9] 各城市房地产市场表现 - 深圳5月一手住宅网签3162套，环比下滑14.4%，前5月销售金额前五房企为鸿荣源、招商蛇口、中洲控股等 [2] - 广州5月一手住宅网签6573套，环比增长41%，前5月销售金额前五房企为保利发展、越秀地产、珠实地产等 [5][6] - 杭州5月商品房成交4665套，环比减少12.64%，成交均价33181元/平方米，环比上涨5.22% [7] - 南京5月商品住宅成交25.97万平方米，同比下降20.27%，成交均价2.72万元/平方米，环比下降3.45% [9] 房企销售业绩与项目动态 - 深圳鹏宸云筑开盘当日去化率约90%，中海云启源境去化率约80%，深铁前海时代尊府二期将加推 [3] - 广州越秀·东山云起主推99~139平方米产品，中建·白云之星得房率超100%，万科檐屿城主推77~135平方米 [5] - 杭州招商·杭序府将推出89套房源，滨江集团与绿城中国合作项目奥映鸣翠将推出74套房源 [7] - 南京绿城华发金陵月华和中海江南玖序市场关注度高，中海地产三个主力项目推出大幅优惠 [9][10] 房企销售目标与排名 - 滨江集团2025年目标销售额1000亿元左右，前5月销售额433.6亿元，行业排名第九 [7][8] - 绿城中国2025年销售目标1600亿元，前5月销售额964.4亿元，行业排名第二 [8] - 华发股份前5月在南京销售32.6亿元位居榜首，中海地产前5月在南京销售16.63亿元排名第六 [10]

政策与市场动态 - 央行及金融监管部门推出十项金融政策，包括个人住房公积金贷款利率下调0.25%至2.6%，创历史最低置业成本 [1][3] - 深圳同步实施首付比例降至15%、公积金贷款额度提升至家庭最高231万等政策，形成政策共振 [3] - 以鹏宸云筑为例，总价462万项目首付门槛降至69.3万，公积金贷款最高可节约11万利息 [3] 深圳楼市表现 - 鹏宸云筑项目三度热销：2024年12月首开368套3.5小时售罄吸金18亿，2024年3月153套1小时去化98%，2024年5月250套1.5小时去化92%揽金13亿 [8][12][3] - 项目去化速度刷新龙华近五年纪录，带动深圳核心区域资金虹吸效应，重塑市场价格体系 [13][14] - 国际投行瑞银、花旗上调中国房地产评级，预测一线城市2026年初企稳，核心城市6月销售或超预期 [15] 项目核心竞争力 - **产品设计**： - 岭南园林+泳池社区，整合周边"两山四水九公园"资源，精装标准3500元/㎡碾压区域竞品 [17][24][26] - 车库对标10万+豪宅品质，采用天然大理石、智能无感支付等配置，住宅获WELL健康银级认证 [28][31][32] - **户型创新**： - 126平户型综合实用率103%，套内面积比同类多10-20平，总价低200-300万，南北通透+270°飘窗设计 [33][36] - 91平户型收纳容量达18420升（相当于153个标准搬家纸箱），全屋智能控制+灵活空间布局 [43][46][50] - **地段稀缺性**：2号楼为东部地块最后住宅资源，占据社区C位视野，预计6月初加推 [15][56] 行业趋势 - 政策与产品双红利叠加下，核心区域优质资产抗周期能力凸显，深圳楼市呈现"核心企稳、外围承压"分化格局 [55][56] - 头部项目热销强化市场信心，国际资本转向看好中国核心城市房地产，区域开发商评级上调至"买入" [14][15]