每经记者｜陈荣浩 每经编辑｜陈梦妤 新年伊始，深圳楼市迎来新的观察窗口期。 "看房大半年依然纠结" 《每日经济新闻》记者了解到，陈磊看房大半年的购房经历，是当下不少深圳刚需购房者的缩影。 据陈磊介绍，其在福田梅林片区上班，其爱人在南山科技园上班，目前他们两人都已缴满7年社保，在 深圳买房不受限制。 自2025年8月以来，深圳市龙华区民治街道鹏宸云筑西区地块的多栋房源陆续加推，刚需购房者陈磊在 中介推荐下，趁2026年元旦假期前往项目看房。 日前，陈磊接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前，其一家五口人租住在宝安沙井片区的一套小 三居室，套内面积约50平方米，房屋略显拥挤，且其对学位需求也愈发迫切，过去大半年断断续续在看 房。 "我的购房预算在500万元内，之前主要在看龙华和宝安两大片区的新房，但一直没有选定合适房 源。"陈磊提到，去年有段时期，他差一点就"上车"了，看中了龙华片区"中洲迎玺"项目一套82平方米 房源，总价约411万~457万元，折合单价约4.97万~5.57万元/平方米，但因当时抢购人数太多，他未能选 到合适的房源。 2026年1月1日，《每日经济新闻》记者陪同陈磊实地探访了"鹏宸云筑""联 ...

深圳楼市迎来新年首个观察窗口期。 自2025年8月以来，深圳市龙华区民治街道鹏宸云筑西区地块的多栋房源陆续加推，刚需购房者陈磊在 中介推荐下，趁元旦假期前往项目看房。 来源：每日经济新闻 每经记者｜陈荣浩 每经编辑｜陈梦妤 深圳联发 臻著雅居 每经记者 陈荣浩 摄 2026年1月1日，每经记者陪同陈磊实地探访了鹏宸云筑、联发臻著雅居、招商雍境二期名邸等多个楼 盘。其中，鹏宸云筑和招商雍境均为加推房源，联发臻著雅居正陆续交房，仅剩几套尾房。 看房大半年依然纠结 陈磊的购房经历，也是当下不少刚需购房者的缩影。 据陈磊描述，他在福田梅林片区上班，爱人在南山科技园上班，目前双方都已缴满7年社保，在深圳买 房不受限制。 "龙华离南山、福田通勤都比较近，产业成熟；宝安沙井则单价更低，还有前海规划利好，500万元的预 算，与这两个片区的新房相对更适配。"元旦当天，他的第一站选择了鹏宸云筑项目。 陈磊告诉《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者），目前一家五口人租住在宝安沙井片区套内面积 约50平方米的小三居室，房屋略显拥挤，且对学位需求也愈发迫切，过去大半年断断续续在看房。 "我们是500万元以内的预算，之前主要在看龙华和宝 ...

深圳楼市现状与购房者行为观察 - 文章通过一位刚需购房者的看房经历，描绘了深圳楼市进入新年观察窗口期的市场图景，并引述专家观点认为市场调整接近尾声 [1][9][13] 购房者画像与需求分析 - 典型刚需购房者家庭结构为五口人，预算在500万元人民币以内，核心需求为解决居住拥挤和子女学位问题 [1] - 购房者工作地点分别位于福田梅林与南山科技园，已缴满7年社保，具备购房资格，主要考虑龙华与宝安片区的新房 [2] - 购房者面临预算与需求的错配：500万元预算内，偏远片区可购大户型但通勤时间长（约1小时），核心地段则只能购买小户型导致居住拥挤 [8] 新房市场供应与价格情况 - 2025年深圳全市住宅供应量为36,641套，同比下降34.6% [10] - 供应主力区域为龙岗、宝安、龙华，三个区域合计占比达六成 [10] - 新房供应节奏趋于理性，房企采取均衡推售、精准定价策略，市场结构性分化特征明显，高端改善与刚需产品成交形成互补 [13] - 部分在售新盘价格在过去大半年保持稳定，甚至有所上调，而价格下跌现象多出现在二手房市场 [10] 具体楼盘案例与价格对比 - **鹏宸云筑（龙华民治）**：加推期房，一套89平方米中高楼层房源折后总价约499.5万元，折合均价约5.6万元/平方米，首付约75万元，月供1.8万元 [4] - **联发臻著雅居（龙华）**：接近现房的尾房，一套91平方米房源总价约578万元，单价约6.35万元/平方米 [6] - **中洲迎玺（龙华）**：2025年2月，82平方米房源总价约411万-457万元，单价约4.97万-5.57万元/平方米 [1] - **招商雍境二期（宝安沙井）**：为加推房源，与鹏宸云筑等楼盘被购房者纳入对比考察范围 [1][8] 二手房市场情况 - **红树家邻小区（福田上下沙）**：一套55.7平方米二手房总价不到350万元，均价约6.3万元/平方米，较此前高峰期8万-9万元/平方米的价格已显著回调 [8] 市场趋势与专家观点 - 新房市场出现结构性分化，2025年末四大顶级豪宅集中入市并热销，为市场增添了翘尾注脚 [13] - 专家分析指出，深圳楼市“挤泡沫已近尾声”，但内需培育尚处起步阶段，刚需和刚改力量不足，难以承接投资需求退潮后的市场，导致现阶段困境 [13] - 深圳楼市典型的房价上升期为2015年至2021年，而大规模保障房供应在2022年与市场下行期叠加，形成了供需双向冲击 [13]

地块成交信息 - 深圳联粤房地产开发有限公司以12.12亿元竞得深圳龙华区民治街道宅地 溢价率46.6% [1] - 成交楼面价44559元/平方米 土地出让面积10898.05平方米 规划建筑面积27200平方米 [1][7] - 地块容积率2.5 为近年深圳住宅地块中较低水平 [7] 地块规划详情 - 土地用途为二类居住用地 住宅面积26600平方米 商业500平方米 物业服务用房100平方米 [7] - 无"70/90"户型限制 未设置销售限价 无保障房配建要求 [8] - 竞得人须1年内开工 4年内竣工 提供"交房即发证"服务 [9] 竞拍情况 - 共吸引8家房企参与竞买 包括招商 国贸 中海 中铁 联发 绿城 中能建 龙华建设 [7] - 经过65轮竞价最终成交 [1][7] - 3月深圳曾中止出让一宗起始价86.27亿元的宝安区涉宅用地 [9] 地块区位价值 - 位于深圳北站商务区 周边次新小区二手房挂牌价5-8万元/平方米 [7] - 紧邻金地上塘道二期与隔圳新村城中村 处于夹角地带 [7] - 深圳联粤在相邻地块开发有联发臻著雅居项目 备案均价7.33万/平方米 [7] 公司背景 - 深圳联粤为2020年成立的新房企 母公司为联发集团 [3] - 联发集团母公司为建发股份(600153) 属福建厦门企业 [3]