碧桂园服务借款事件 - 碧桂园服务向大股东杨惠妍控制的公司借出10亿元循环借款，年利率5%，以杨惠妍持有的16.26%股份为抵押 [1] - 还款方式可能通过分红扣除，按2023年分红9.9亿元计算，需7年还清 [1] - 碧桂园服务2023年净利润为18.7亿元 [1] 物业行业新增合约面积变化 - 2025年4月TOP50物企新增合约面积5225万平方米，较2024年同期9013万平方米下降42% [1] - 2022-2024年TOP50年增量从23.92亿平方米降至11.5亿平方米，降幅52% [1] - 2022年新增过亿平方米的物企有7家，2024年已无一家 [2] 物业行业增长困境 - 头部物企尝试拓展低价老旧小区市场，但面临利润低、利益纠葛复杂等挑战 [2] - 关联开发企业暴雷后，物企通过出售资产或输血自救，但难以解决根本问题 [3] - 多家上市物企主动与开发业务切割以强调独立性 [3] 资本驱动下的行业变迁 - 2021年上市物企平均盈利仅2.8亿元，最高约10亿元，远低于地产开发收益 [7] - 2021年物企大规模收并购：碧桂园服务耗资187亿元完成3起并购，新增2.8亿平方米管理面积 [8][9] - 2021年港股物业板块平均市盈率34倍，个别超100倍；2025年降至8.93倍，缩水75% [9][10] 行业转型方向 - 资本驱动的规模扩张模式与行业实际价值需求脱节，引发内卷和信任危机 [11] - 新叙事包括科技转型（万物云）、降本增效（保利物业）、争夺政府/企业类项目 [14][15][16] - 行业转向"回归经营本质"，但面临业主换物业、降价诉求等保盘压力 [17][18][19] 开发企业对物企态度演变 - 2021年前开发企业轻视物业业务，某房企会议中将物业汇报排在最后 [5][6] - 2021年后开发企业通过资金、项目输送支持物企做高估值 [8] - 开发企业抽血行为导致物企估值两轮下跌 [9]