行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级 [1][2][3][4] 核心观点 - 2025年第三季度中国物流仓储市场延续温和修复趋势，由降本搬迁需求与内需回暖共同支撑 [3][4] - 全国物流地产市场整体供应规模明显收窄，新增供应区域性集中，导致各城市空置率表现分化 [3][8] - 受新增需求偏弱影响，项目间竞争加剧，市场租金持续调整，业主普遍通过灵活租赁策略加快去化 [3][16][17] - 短期内市场仍将处于温和修复阶段，租金或延续下行态势，但租金调整有望促使租户向高标仓升级，中长期部分核心城市租金有望于2026年底企稳并温和回升 [16][17][18] 市场供需分析 - **需求端**：前三季度社会消费品零售总额同比增长4.5%，实物商品网上零售额增速逐月改善，快递业务量同比增长17.2% [3]；升级类消费品销售额保持较高增速，企业为应对年末购物季提前布局，支撑国内电商平台和第三方物流企业对高标仓的需求 [3]；本季度净吸纳量约123万平方米，较去年同期明显收缩，昆山和嘉兴表现活跃，单季净吸纳量均超过20万平方米 [4]；区域需求特征显著分化，华北地区租赁活动由企业降本驱动的搬迁需求主导，华东地区需求稳定且以成本优化为导向，华南地区需求以国内电商平台、第三方物流和城市零售企业为主，华西地区需求持续活跃，由数码家电零售、白酒及快递快运企业共同支撑 [4] - **供应端**：第三季度全国物流地产新增供应约118万平方米，同比下降逾40%，整体供应节奏放缓 [8]；新增供应区域性集中，上海单季新增供应超30万平方米，广州和东莞面临阶段性供应压力，成都空置率保持在个位数低位 [8]；个别开发商因去化与运营压力推迟项目竣工或调整开发计划，缓解短期新增供应压力 [8]；展望未来，全国物流地产供应端整体趋于平稳但区域分化持续，华南地区及北京进入供应释放周期，华东与华西地区供应压力相对可控，新增供应集中入市地区去化周期预计延长，整体空置水平或将阶段性上行 [12] 租金与空置率表现 - 2025年第三季度全国物流地产租金整体延续下行调整趋势，业主租金策略更趋灵活，新入市项目注重定价竞争力，存量业主在租金谈判中展现更高灵活性 [16][17] - 仲量联行监测数据显示，三季度全国主要物流城市租金同比全部录得负增长，华北地区的廊坊、天津及华东地区的常熟、嘉兴、太仓、上海、昆山和苏州租金同比降幅均超15%，华南和华西地区租金跌幅相对温和，华西地区租金跌幅较前期显著收窄 [17] - 项目间竞争激烈，空置率表现分化，当前市场处于消化存量与结构性调整阶段，部分城市面临短期空置率压力 [3][16]