公司概况与财务表现 - 京东产发是京东集团旗下的现代化基础设施开发及管理平台，已向香港联交所递交A1申请文件 [4][17] - 截至2025年9月30日，公司在境内29个省级行政区及境外10个国家和地区，开发、拥有或管理285个现代化基础设施资产，总建筑面积约2710万平方米，资产管理规模总额为1215亿元 [4][17] - 资产组合包括259个物流园、20个产业园以及6个数据中心基础设施 [4][17] - 2023年、2024年及2025年前9个月，公司营收分别为28.68亿元、34.17亿元、30.02亿元，年平均增长率约为20% [4][17] - 2025年前9个月，公司调整净利润达8.23亿元，同比增长77% [4][17] - 资产管理规模至2025年9月已较2023年初增长28.1% [4][17] - 据胡润《2025全球独角兽榜》，京东产发估值545亿元，跻身全球前100名 [5][18] 国际化布局与估值坐标切换 - 公司国际化布局是核心估值支点，旨在从“中国发展速度最快的物流地产开发及运营商”切换至“全球现代化基础设施投资及资管平台”的估值坐标 [5][6][9] - 截至2025年9月30日，公司1215亿元资产管理规模中，12.8%位于境外 [6][19] - 海外资产管理规模占比从2023年初的约3.7%提升至2023年末的7.2%、2024年末的10.7%，显示从本土到国际的转型轨迹 [6][19] - 2020年起在海外关键物流枢纽布局，2023年收购英国考文垂物流园并实现近100%出租率，2025年与阿布扎比机场自由区及沙特MODON达成合作 [7][20] - 截至2025年9月30日，高标准物流基础设施覆盖海外10个国家和地区，通过50余座物流园形成全球仓储网络，国际团队规模近600人 [7][20] - 多元化地域布局降低对单一市场依赖，例如迪拜杰贝阿里自贸区项目交割即完成客户入驻 [7][21] - 深度绑定中国产业出海，为家电、新茶饮等品牌在印尼等地提供仓储及效率优化服务，将客户短期租赁升级为长期战略合作 [8][21] 轻资产模式与资本效率 - 公司构建了“开发+基金+REITs”的轻资产商业模式，加速向资产管理人模式转型 [5][10][23] - 管理费收入在2020年至2024年的平均复合增长率达到30%，年均实现资产增值变现收益约13亿元，累计回报率达初始成本的40% [10][23] - 截至2025年9月30日，基金管理规模由2022年的255亿元大幅提升至410亿元，占资产管理总规模的33.7% [10][23] - 基金组合包括5只核心基金、1只开发基金、1只收购基金、一个合伙投资平台及一只在上交所的基础设施REIT（嘉实京东仓储基础设施REIT） [10][23] - 基金中剩余的805亿元资产为公司未来发展基金与合伙投资平台管理业务提供储备 [11][24] - 高效的资本循环战略通过案例体现，如收购新加坡物流资产组合并在一年内出售部分股权给机构投资者，以及在阿联酋的绿地开发项目中担任资产管理人 [11][24] - 海外资产以当地货币计价、租约多为长期稳定现金流，吸引机构投资者，使收入结构更多样，盈利受单一市场波动影响更小 [11][24] 产业生态协同与竞争优势 - 公司依托京东集团生态系统，具备独特的项目获取能力和从“被动收租”转向“主动创造价值”的服务能力 [12][25] - 自2007年酝酿、2018年独立运营以来，积累了对商流和物流的深入洞察及整合资源、促进产业升级的能力 [12][25] - 2025年与日日顺供应链、融辉物流等国内企业达成战略合作，提升客户在华北区域的仓储分拣与配送效率，支持全国网络布局 [12][25] - 公司已成为国内“最懂零售和物流的现代化基础设施开发及管理平台” [12][26] - 截至2025年9月30日，超过90%的境内已竣工资产平均出租率超90%，高于新经济领域平均水平约10个百分点 [12][26] - 基础设施解决方案收入中来自外部客户的贡献达到62.5%，相较2018年独立运营时几乎可忽略的水平显著提升 [13][26] - 生态协同具体体现为：采购方面联动京东工业实现集约化采购以降低客户成本；科技方面以京东科技为底座，提供车流量评估、车辆调度及AI库内监测等服务以提升客户效率 [13][26] 行业定位与稀缺性 - 全球供应链重构进入深水期，服务于中国创新经济的供应链基础设施正从“本土深耕”向“全球布局”价值跃迁 [4][17] - 叠加服务中国产业出海及京东集团生态支撑两大因素，京东产发的差异化及稀缺性更为鲜明 [3][5][16] - 普洛斯（GLP）亦计划冲刺港交所，全球两大采用“开发+基金+REITs”模式的企业或将于上半年在港股形成两个稀缺标的 [5][19] - 在物流地产行业从“规模竞争”迈向“生态与服务竞争”的新阶段，公司的生态服务能力成为挑战行业龙头地位的关键支点 [14][27] - 港股中能直接为中国企业全球化提供供应链基础设施支撑的平台极少，公司是“中国供应链出海的基础设施共建者”，这一特质构成其长期估值的根基 [14][27]

公司上市与战略地位 - 京东智能产发股份有限公司正式重启港股IPO征程，美银证券、高盛、海通国际担任联席保荐人 [1] - 若上市成功，京东产发将成为刘强东麾下第七家上市公司，紧随京东集团、京东健康、京东物流、京东工业等步伐 [1] - 这是继2025年12月京东工业港股上市后，京东系短短一个月内迎来的又一IPO动作 [1] - 此次IPO标志着京东集团在供应链基础设施领域的战略布局迎来重要里程碑，完善了京东“电商+物流+工业+基建”的资本版图 [9] 公司发展历程与业务转型 - 公司基因根植于刘强东2007年力排众议的自建物流决策 [2] - 2012年确立独立主体身份，2018年正式从京东集团体系中拆分独立运营，从“内部服务者”向“市场化服务商”转型 [2] - 战略定位升级为面向全行业提供现代化基础设施解决方案，服务覆盖电商、零售、制造、新能源等多个领域 [2] - 宝马配件中心、永辉超市、本来生活等企业成为其外部客户 [2] - 从最初的“亚洲一号”智能仓发展到全球化基建网络，完成了从“后勤部门”到千亿级平台的逆袭 [3] 公司规模与市场地位 - 截至2025年9月30日，公司资产管理规模已突破1215亿元 [3] - 管理的基础设施总建筑面积达2710万平方米，覆盖中国29个省级行政区及海外10个国家和地区的285个项目 [3] - 按建筑面积计算，公司在亚太地区新经济领域现代化基础设施提供商中位列前三，国内排名第二 [3] 财务业绩表现 - 2024年公司实现总收入34.2亿元，同比增长19.1% [4] - 2025年前九个月收入已达30.02亿元，超过2023年全年的28.7亿元 [4] - 2025年前九个月经调整净利润达8.23亿元，同比增幅约77% [5] 商业模式与业务构成 - 公司构建了“轻重资产融合”商业模式，破解传统物流地产行业资金占用大、周转效率低的痛点 [5] - 核心支柱为基础设施解决方案业务，2024年贡献收入31.6亿元，占总收入92.6% [5] - 该业务来自外部客户的收入占比已达62.5%，较2023年提升3.2个百分点 [5] - 资产增值收益成为重要利润来源，2020年至2024年年均实现资产增值变现收益13亿元，累计回报率达到初始成本的40% [5] - 基金管理业务快速崛起，成为轻资产转型的关键引擎 [6] - 截至2025年9月，公司已主导设立5只核心基金、1只开发基金、1只收购基金及1个合伙投资平台，并推动“嘉实京东仓储基础设施REIT”在上交所上市 [6] - 基金管理规模达410亿元，占资产管理总规模的33.7% [6] - 2024年管理费收入达1.97亿元，2020至2024年复合增长率达30% [6] 募资用途与未来机遇 - IPO募资计划主要用于拓展海外关键物流节点资产网络、提升境内资产网络密度与质量，以及升级解决方案与服务体系 [8] - 中国智能制造行业持续高速发展，2024年市场规模已突破3.2万亿元，预计2025年将接近3.8万亿元，对高标准、智能化基础设施需求旺盛 [8] - 全球供应链重构背景下，企业对跨境物流节点的布局需求提升，为公司的海外扩张提供了广阔空间 [8] - 公司海外资产管理规模占比已从2023年初的3.7%飙升至12.8% [8] - 国内REITs市场的发展为物流资产证券化提供了更便捷的渠道，公司作为行业先行者有望持续受益 [8] 行业竞争与客户结构 - 行业竞争加剧，普洛斯、万纬物流等头部企业凭借先发优势与资源整合能力占据领先地位 [9] - 传统地产商与电商同行的加速入局，可能导致租赁价格下行、毛利率承压 [9] - 2025年前九个月，前五大客户贡献收入占比36.3%，其中最大客户京东物流占比28.7% [9]

公司概况与市场地位 - 京东智能产发股份有限公司正式向港交所递交上市申请，美银证券、高盛及海通国际为联席保荐人，这是其继2023年3月后再次尝试上市 [1] - 公司是京东集团生态系统的一部分，若成功上市，将成为刘强东旗下第七家上市公司 [1] - 公司管理的资产规模高达1215亿元，总建筑面积2710万平方米，在亚太地区新经济基础设施提供商中位列前三，在中国新经济领域的现代化基础设施提供商中位列前二 [1][10] - 根据胡润研究院《2025全球独角兽榜》，公司排名第96位，估值为550亿元 [16] 业务模式与发展历程 - 业务始于2007年，依托京东集团自建物流体系，建设了“亚洲一号”超大型智能仓库 [6] - 于2018年开始独立运营，凭借对商流及物流的深入洞察，为服务电商和物流客户打下基础 [6] - 公司建立了以高标仓为主的现代化基础设施网络，覆盖中国大陆29个省级行政区及境外十个国家和地区，主要位于门户城市、交通枢纽及制造中心 [7] - 截至2025年9月30日，公司在境内超过90%的现代化基础设施资产位于一线城市及其卫星城市以及二线城市 [7] - 公司还将业务拓展至中国香港、新加坡、荷兰、迪拜和东京等核心物流节点 [8] 运营与财务表现 - 截至2023年末、2024年末及2025年9月30日，公司已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率超过90%，根据仲量联行报告，该出租率高于新经济领域平均水平约10个百分点，稳定运营资产的期末平均出租率达93% [8] - 2024年，公司获得管理费收入1.97亿元，2020年至2024年的年平均复合增长率高达30% [10] - 2023年及2024年，公司营收分别为28.68亿元、34.17亿元，同比增长19%；同期年度亏损分别为18.29亿元、12亿元 [12] - 2025年前三季度，公司收入为30.02亿元，较去年同期的24.78亿元同比增长21%；期间亏损为1.59亿元，而上年同期亏损为13.75亿元 [13] - 报告期内（2023年、2024年及2025年前三季度），公司毛利率分别高达70.4%、69.7%和67.9% [14] - 同期，经调整盈利（非国际财务报告准则指标）分别为2.605亿元、5.303亿元及8.23亿元 [15] 核心业务与资产组合 - 基础设施解决方案业务是公司的核心支柱，在2023年、2024年及2025年前三季度带来的收入占同期总收入的比例分别为91.8%、92.6%及85.4% [13] - 截至2025年9月30日，公司开发、持有或管理的现代化基础设施资产组合包括259个物流园、20个产业园以及6个数据中心基础设施 [10] - 公司资产管理规模于2023年初至2025年9月30日增长了28.1%，该指标及出租率在同业主要参与者中均位居首位 [10] - 公司基础设施解决方案收入中，来自外部客户的贡献在截至2025年9月底达到62.5% [8] 战略与资本运作 - 公司凭借行业洞察，提前进行战略性规划，建设适合特定垂直领域（如冷链、高标仓、屋顶光伏）的基础设施和智能园区 [8] - 公司通过专有的项目管理平台及智能管理中心等数字化工具提升运营效率 [9] - 自2019年设立首只私募基金，开启向轻资产模式战略性转型，通过设立和管理的基金及投资工具实现资本回收并获取管理费收入及利润分成 [9] - 截至2025年9月30日，公司主导设立了五只核心基金、一只开发基金、一只收购基金、一个合伙投资平台，以及一只在上交所上市的基础设施证券投资基金 [9] - 此次IPO募资计划用于扩展海外关键物流节点的资产网络、建立全球人才团队、提升中国资产网络的密度与质量，以及一般公司用途 [15] 股权结构与融资历史 - 京东集团通过JD Property Holding Limited持有公司74.96%的股权，刘强东通过Max Smart Limited及其他实体间接控制约77.9%的投票权 [17] - 公司进行了两轮融资：2021年完成7亿美元A轮融资，2022年完成8亿美元B轮融资，投资方包括高瓴资本、华平投资、红杉资本、贝莱德等机构 [15] - 华平投资为持有股权设立的特殊目的实体WP Entity与高瓴资本分别持股6.47%，并列第一大机构股东 [18]

京东产发重启IPO - 京东智能产发股份有限公司在港交所重启IPO进程 这是继京东工业上市一个月后 京东系又一重要资本动作[2] - 公司曾于2023年递交招股书 上市进程一度暂停 如今时隔近三年后重启[4] 公司背景与定位 - 公司是京东在产业数字化领域最重要的基础设施平台 被称作京东供应链的“隐形底座”[2] - 其前身是2007年京东自建物流时的内部基建部门 于2012年正式成立公司 2018年开始独立运营[4] - 公司已从一个“后勤部门”成长为资产管理规模超1200亿元的行业巨头[4] 资产规模与运营状况 - 截至2025年9月 公司在国内外29个省级行政区和10个国家拥有285个基础设施资产 总建筑面积达2710万平方米[5] - 旗下已竣工资产平均出租率持续超过90% 较行业平均水平高出近10个百分点[5] - 公司在亚太地区现代化基础设施提供商中稳居前三[5] 财务表现与客户结构 - 2025年前9个月 公司营收突破30亿元 同比增长21.2%[6] - 2025年前9个月 公司经调整净利润达到8.23亿元 较2023年全年水平翻了三倍多[6] - 收入来源已不再依赖京东集团 2025年前9个月外部客户贡献了62.5%的收入[7] - 外部客户包括宝马、比亚迪、良品铺子、永辉超市等知名企业[7] 国际化战略与募资用途 - 截至2025年9月 公司在海外拥有53个项目 海外资产占比从2023年初的3.7%大幅提升至12.8%[7] - 2024年12月 公司联合合作伙伴在新加坡核心物流区拿下4座高标仓 总面积达17.6万平方米[7] - 公司计划将IPO募资额的40%用于海外物流拓展 30%用于境内基础设施升级[7] 京东集团发展背景 - 京东产发是刘强东麾下第七家拟上市公司[8] - 京东集团2025年前三季度累计营业收入达9568亿元 同比增长17.86%[8] - 集团坚持战略聚焦 将资源集中投入核心业务以谋求长远发展[8] 行业发展趋势与建议 - 未来十年 “聚焦”将取代“多元化”成为企业发展的关键词[8] - 突破行业同质化内卷的关键在于制造产品或服务的稀缺性[9] - 企业应聚焦于人群广泛的细分品类 避免精力和能力过度分散[9] - 企业应拒绝无利润、无复购、无客户认可的“无意义业绩” 转而追求合理利润[9] - 内卷时期是品牌建设的良机 消费者对可信赖品牌的认可度会提升[10] - 企业应坚守“真”的底线 秉持“善”的理念 追求“美”的品质 以赢得市场信任[10]

公司概况与上市进程 - 京东产发是京东集团旗下专注于新经济基础设施的提供商，已正式向港交所递交上市申请，若成功上市，将成为刘强东控制的第七家上市公司 [1] - 公司此前曾于2023年3月首次冲刺IPO，并于2024年5月暂缓，此次是时隔近三年后重启上市进程 [1] - 公司估值高达550亿元，管理的资产规模达1215亿元，总建筑面积为2710万平方米，在亚太地区新经济基础设施提供商中排名前三，在中国排名前二 [1] 商业模式与财务表现 - 公司正经历从“重资产”模式向“轻资产”的“资产管理”模式战略转型，核心策略为“盖完就卖，卖了还管”，即开发完成后将资产出售给基金，并继续为基金提供资产管理服务，收取管理费和业绩分成 [1][2] - 2025年前三季度，公司营收为30亿元，录得亏损1.6亿元，但经调整后的净利润同比暴涨77%，显示出轻资产转型对利润的积极影响 [1] - 公司实施资本循环战略，旨在将重资产风险转移至资本市场，减轻自身债务负担，实现轻装上阵 [2] 业务定位与客户基础 - 公司是京东集团供应链体系的“底座”，截至2025年9月，京东集团及其联系人贡献了公司超过三成的收入 [5] - 公司管理的园区有70%以上布局在国内核心都市圈，距离消费者平均不到50公里，是支撑京东物流“当日达”、“次日达”服务体验的物理基础 [5] - 公司业务在一定程度上依托于京东集团，未来收入很大一部分仍可能持续与京东集团相关 [13] 发展战略与募资用途 - 公司募资用途明确指向三大方向：海外物流节点扩张、国内核心区域布局、数智化服务升级 [5] - 海外扩张方面，公司计划“完善海外仓储+配送闭环”，目前其海外资产占比仅为12.8%，主要位于欧洲和东南亚，目标是从“国内基建商”转型为“全球供应链服务商”，服务于中国企业的出海浪潮 [9] - 国内布局方面，公司在巩固核心都市圈的同时，正深入产业带和消费下沉市场，跟随产业和人口流动进行基础设施布局 [9] - 数智化方面，公司强调其“智能园区解决方案”，旨在通过技术提升运营效率与租金溢价能力 [9] 行业意义与生态布局 - 公司的上市是刘强东构建商业生态系统的关键落子，该生态系统涵盖京东集团（主阵地）、京东健康、京东物流、德邦、京东工业、达达等，覆盖从消费到产业、从国内到海外、从线上到线下的完整链条，京东产发在其中扮演基础设施（“土地财政”）的角色 [15] - 此次IPO重启具有战略卡位意义，旨在抓住中国产业出海和全球供应链重构的窗口期，为中国企业补齐海外基础设施的短板 [15] - 公司的业务发展揭示了当前中国商业竞争已进入“基础设施战”阶段，供应链的“水电煤”成为未来竞争的关键 [17] 运营数据与市场前景 - 公司拥有1215亿元的资产管理规模和2710万平方米的建筑面积 [1] - 现代仓储基础设施是支撑电商快递速度、直播带货次日达、社区团购低价等消费体验背后的关键 [11] - 公司的发展着眼于未来消费形态，如预制菜所需的冷链仓、即时零售所需的前置仓、出海电商所需的海外仓等，赌的是中国消费与产业变革的下一个十年 [13]

公司上市申请与战略定位 - 京东集团旗下京东产发于2026年1月26日正式向香港联交所递交A1申请文件，再次冲刺港股主板上市 [1] - 公司定位为中国领先的现代化基础设施开发及管理平台，是京东供应链生态系统的基石 [1] - 递交上市申请标志着其作为京东集团供应链基础设施核心平台的战略升级迈出关键一步 [1] 资产规模与业务布局 - 截至2025年9月30日，公司资产管理规模总额超1200亿元人民币，管理的基础设施总建筑面积约2710万平方米 [1] - 超过90%的现代化基础设施资产位于一线城市及其卫星城市和二线城市 [1] - 按建筑面积计算，公司在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二 [1] - 国内仓网覆盖29个省级行政区，海外已进入亚太、欧洲及中东等市场，覆盖新加坡、荷兰、迪拜等核心物流节点 [2] - 截至2025年9月30日，在海外10个国家和地区拥有53个基础设施项目，海外资产管理规模总额占比已增长至12.8% [2] 财务表现与收入结构 - 2024年实现总收入34.2亿元，同比增长19.1% [3] - 2025年前九个月的收入已达30亿元，超过2023年全年水平（28.7亿元） [3] - 基础设施解决方案业务是核心支柱，2024年贡献收入31.6亿元，占比高达92.6% [3] - 2024年来自外部客户的收入占比为62.5%，较2023年提升3.2个百分点，显示在减少关联方依赖、拓展市场化客户方面取得进展 [3] - 2020年至2024年，年均实现资产增值变现收益13亿元，累计回报率达到初始成本的40% [4] - 2023年、2024年及2025年前九个月分别录得净亏损18.3亿元、12.0亿元及1.6亿元 [6] - 同期的经调整盈利（非国际财务报告准则指标）分别为2.6亿元、5.3亿元、8.2亿元，逐年提升 [6] 商业模式与轻资产业务 - 公司构建了轻重资产融合的“超级节点”体系，业务涵盖基础设施解决方案、资产价值提升及基金/合伙投资平台管理三大板块 [5] - 通过基金管理、REITs运作等轻资产模式盘活存量资产，降低资金占用压力，提升整体周转效率 [4] - 自2019年开始设立首只私募基金，截至2025年9月30日，已主导设立5只核心基金、1只开发基金、1只收购基金、1个合伙投资平台及1只基础设施证券投资基金（嘉实京东仓储基础设施REIT） [4] - 基金管理规模从2023年年初的255亿元增至2025年9月的410亿元 [4] - 2023年、2024年和2025年前九个月分别实现管理费收入1.70亿元、1.97亿元和1.47亿元 [4] - 截至2025年9月30日，基金管理规模占到资产管理总规模的33.7%，余下的805亿元资产为未来发展基金/合伙投资平台管理业务提供储备 [5] 利润与公允价值变动影响 - 经调整净利润逐年提升，直观反映核心业务盈利能力增强，得益于稳定的出租率与运营效率优化 [6] - 毛利率下滑主要受国内投资物业公允价值持续亏损影响 [6] - 2023年、2024年及2025年前九个月，投资物业及持有待售资产分别录得公允价值变动亏损18亿元、16亿元和9亿元，该部分公允价值亏损主要受整体宏观经济状况影响 [6] 股权结构与募资用途 - 京东集团通过JD Property Holding Limited持有京东产发74.96%股权，刘强东通过Max Smart Limited及其他实体间接控制约77.9%的投票权 [7] - 此次上市募资主要用于进一步拓展海外关键物流节点的基础设施资产网络，以及进一步提升在中国的基础设施资产网络的密度与质量，另外一部分用于提升解决方案与服务 [7]

京东产发重启赴港上市 - 京东智能产发股份有限公司近期向港交所递交招股书，联席保荐人为美银证券、高盛及海通国际[2] - 此次IPO是公司时隔近3年后重启上市之路[2] - 若上市成功，京东产发将成为刘强东旗下的第七家上市公司[6][7] 公司股权结构与控制关系 - 上市后，京东集团将继续持有京东产发50%以上的股权，保持绝对控股[4] - 截至目前，京东集团通过全资子公司持有京东产发已发行股本总额约74.96%[5] - 刘强东通过Max Smart Limited等实体控制京东集团约76.1%的表决权，进而间接控制京东产发，其个人还通过股权奖励持股2.95%[5] 公司业务定位与发展历程 - 京东产发是京东集团旗下的现代化基础设施开发及管理平台，被称为京东供应链生态系统的基石[7] - 公司通过投资开发、资产管理和多元化增值服务，提供现代化标准仓库、智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施建设与运营的综合解决方案[7] - 业务雏形始于2007年京东自建物流时内部的基建部门，公司于2012年正式成立，并于2018年开始独立运营[10][11] 经营规模与行业地位 - 截至2025年9月，公司在境内29个省级行政区及境外10个国家和地区，开发、拥有或管理285个现代化基础设施资产[12] - 旗下已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率持续高于90%，高出行业平均水平约10个百分点[12] - 按建筑面积计算，公司在亚洲及中国的现代化基础设施供应商中分别排名第三及第二[14] 财务表现与增长数据 - 2025年前9个月，公司营收突破30亿元人民币，同比增长21.2%[14] - 2025年前9个月，经调整净利润达到8.23亿元人民币，较2023年全年2.61亿元增长约215%[14] - 从2023年初至2025年9月30日，公司资产管理规模增长了28.1%，达到1215亿元人民币[12] - 海外资产管理规模占比从2023年初的3.7%大幅提升至2025年9月30日的12.8%[14] 收入构成 - 2025年前9个月，来自基础设施解决方案的收入为25.64亿元人民币，占总收入的85.4%[14] - 来自基金/合伙投资平台管理收入为1.47亿元人民币，占比4.9%[14] - 来自其他收入为2.91亿元人民币，占比9.7%[14] 上市募资用途规划 - 约40%募资将用于未来12-36个月的海外关键物流节点拓展[17] - 约30%募资将用于境内基础设施网络升级[17] - 约20%募资将用于补充基金管理业务资金[17] - 约10%募资将用于补充营运资金，以应对市场波动[17] 分拆上市的战略意义 - 分拆高潜力业务独立上市，有助于实现京东集团资产价值重估，同时降低母公司负债率[1] - 独立上市可为京东产发这一资本密集型业务提供更多元化的融资渠道，支撑其扩张[16][17] - 公司近期联合国际伙伴收购了新加坡核心物流枢纽区内总面积达17.6万平方米的4座高标仓，以支持中国制造出海[25] 京东集团的生态布局演变 - 京东已从一家电商公司，发展为涵盖“零售+物流+健康+科技+工业”的多元化格局[23] - 京东供应链已渗透到生产、流通、消费的关键环节，致力于服务于中国实体经济的基础设施建设与产业升级[24] - 刘强东的资本运作策略具有“成熟一个、拆分一个、独立上市一个”的鲜明标签[1]

上市申请与公司背景 - 京东智能产发股份有限公司于1月26日正式向港交所递交A1申请文件，联席保荐人为美银证券、高盛及海通国际 [1] - 公司拟通过上市募资，用于扩展海外关键物流节点的基础设施资产网络，提升中国网络的密度与质量，强化核心地理位置及战略物流节点的布局，完善解决方案及服务以吸引及留存客户 [1] - 若顺利上市，京东产发将成为继京东集团、京东健康、京东物流、京东工业后，刘强东旗下又一家上市公司 [1] - 京东集团通过JD Property Holding Limited持有京东产发74.96%的股权，为控股股东，高瓴、华平投资与红杉中国也位列股东名单 [1] 业务模式与资产规模 - 京东产发是京东集团分拆成立的供应链生态企业，最早源于2007年京东集团自建物流体系的战略，2018年独立运营，专注现代仓储、智能产业园、数据中心及新能源基础设施的开发运营 [2] - 截至2025年9月30日，公司开发、持有或管理的现代化基础设施资产组合包括259个物流园、20个产业园以及6个数据中心基础设施 [2] - 基础设施网络覆盖中国大陆29个省级行政区及境外十个国家和地区，中国境内超90%位于一线城市及其卫星城市以及二线城市 [2] - 截至2025年9月30日，资产管理规模总额为人民币1215亿元，其中12.8%位于境外；总建筑面积为2710万平方米 [3] - 资产管理规模在2023年初至2025年9月30日增长28.1%，已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率超90% [3] - 2020年至2024年年均实现资产增值变现收益人民币13亿元，累计回报率达到初始成本的40% [3] 收入构成与财务表现 - 收入主要包含基础设施解决方案、基金/合伙投资平台管理、其他三大类，其中基础设施解决方案的收入占总收入超90% [4] - 2023年、2024年收入分别为28.68亿元、34.17亿元，2025年前9个月收入同比增长21.16%至30.02亿元 [4] - 源于京东集团及其关联方的收入在2023年、2024年以及2024年前9个月、2025年前9个月分别占总收入的42.3%、40.6%、42.1%、33.4% [4] - 公司尚未实现盈利，2023年、2024年分别录得年度亏损18.29亿元、12亿元，2025年前9个月录得亏损1.59亿元，亏损较上年同期大幅收窄 [5] - 同期，公司的经调整净利分别为2.61亿元、5.30亿元，2025年前9个月增至8.23亿元，同比增长近77% [5] - 经调整EBITDA在2023年、2024年及2025年前9个月分别为37.19亿元、36.85亿元、23.06亿元 [5] 基金业务与资本循环 - 截至2025年9月30日，京东产发主导设立了五只核心基金、一只开发基金、一只收购基金、一个合伙投资平台，以及一只在上交所上市的基础设施证券投资基金 [3] - 基金资产管理规模达到人民币410亿元，占资产管理规模总额的33.7% [3] - 公司通过贯彻已经过验证的资本循环战略，构建了一个极具延展性的商业模式基础设施解决方案，产生可持续现金流 [4] 国际化战略与未来目标 - 京东产发的国际化步伐始于东南亚，随后进军英国、德国等成熟市场，近期将重心延伸至中东 [6] - 截至2025年9月30日，公司在境外十个国家和地区拥有53个基础设施项目，海外资产管理规模总额占比持续增至12.8% [6] - 公司的长远目标是成为扎根中国并拥有广泛海外战略布局的全球互联现代化基础设施平台 [6]

公司概况与市场地位 - 京东智能产发股份有限公司是一家现代化基础设施开发及管理平台，聚焦物流园，并在全球持续扩张[5] - 公司是京东集团供应链生态系统的基石，拥有对商流及物流的深刻洞察力，具备整合业务资源、促进区域经济发展的独特能力[5] - 公司利用在项目获取、融资渠道、资产管理及资本循环方面的综合能力，持有并管理覆盖核心物流节点的庞大资产网络，并加速向轻资产模式转型[5] - 根据仲量联行报告，截至2025年9月30日，公司资产管理规模总额为1,215亿元人民币，其中12.8%位于境外[5] - 截至2025年9月30日，公司总建筑面积为2710万平方米，在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二[5] - 据《2025年胡润全球独角兽榜》，京东产发估值550亿元人民币，排名第96位[6] 财务表现 - 2023年，公司实现收入28.68亿元人民币，年度亏损18.29亿元人民币[5] - 2024年，公司实现收入34.17亿元人民币，年度亏损12.00亿元人民币[5] - 2025年前三季度，公司实现收入30.02亿元人民币，同比增长21.16%；期间亏损为1.59亿元人民币，而上年同期亏损为13.75亿元人民币[5] - 从利润表看，2023年、2024年及2024年前三季度，公司毛利率分别为70.4%、69.7%和69.1%[6] - 2023年、2024年及2024年前三季度，公司税前亏损率分别为46.2%、24.1%和50.2%[6] - 公司披露非国际财务报告准则指标，2023年、2024年及2024年前三季度，经调整盈利分别为2.61亿元人民币、5.30亿元人民币和4.65亿元人民币[6] - 2023年、2024年及2024年前三季度，公司经调整EBITDA分别为37.19亿元人民币、36.85亿元人民币和15.71亿元人民币[6] 股权结构与公司治理 - IPO前，京东集团通过其全资子公司间接持有4,902,584,473股股份的权益，约占公司已发行股本的74.96%[9] - 京东集团创始人刘强东通过Max I&P Limited持股为2.95%，这部分股权是京东产发对刘强东的股权奖励[9] - 刘强东担任公司非执行董事兼董事局主席[11] - 刘强东目前分别担任京东科技控股股份有限公司、京东健康股份有限公司、京东物流股份有限公司和京东工业股份有限公司董事局主席及董事[11] 上市进程与意义 - 公司于1月26日在港交所递交招股书，美银证券、高盛及海通国际为联席保荐人[5] - 京东产发有可能成为刘强东旗下的第七家上市公司，其旗下已拥有京东集团、京东健康、京东物流、德邦物流、京东工业等5家上市公司，加上已经退市的达达集团[13]

公司上市与战略规划 - 京东智能产发股份有限公司于1月26日向香港联交所递交A1申请文件，启动赴港上市进程 [1] - 此次上市将成为京东供应链技术与服务走向全球的关键节点 [2] - 公司计划利用此次募集资金用于在全球核心物流节点推行项目开发，以在境外市场进一步扩大业务规模与客户基础 [2] 业务规模与全球化布局 - 截至2025年9月30日，公司的高标准物流基础设施已在海外10个国家和地区落地 [1] - 公司业务正拓展至亚太、欧洲及中东等海外市场，展现出深耕中国并战略性拓展国际市场的目标 [1] - 公司致力于构建一张扎根于中国、以亚太为支点、辐射全球的稳定高效的“超级供应链”网络 [1] 核心能力与商业模式 - 公司凭借在中国市场积累的核心能力、业务资源和运营专长支持业务发展 [1] - 商业模式一方面是通过服务京东生态系统的海外拓展来支持中国企业的全球化发展，另一方面是投资具有高价值创造潜力的资产 [1] - 公司依托行业洞察能力、运营专业知识和涵盖全业务周期的全方位能力进行扩张 [2] 项目案例与运营协同 - 在肇庆鼎湖，公司与希音合作，仅用三个月完成项目大面积复杂改造，投产后分拣操作量可达400万件/日，速运操作量达5000吨/日，该项目将作为其在大湾区的大型智能化供应链枢纽 [2] - 在金华金东，公司与集牛科技合作，以高标基础设施助力汽车零部件产品从中国工厂送达海外消费者 [2] - 京东集团的生态系统为众多中国企业打开海外通道，其海外业务发展与京东产发的国际项目形成天然协同效应，使京东产发成为推动中国企业出海的重要桥梁 [1]