行业投资评级 - 报告维持全年大宗物业投资额同比增长5-10%的年初预测 [8] 核心观点 - 上半年全国大宗物业投资交易额达1321亿元，同比增长19%，但交易宗数下降29% [3][5] - 机构型买家重点布局消费和居住领域资产，零售物业与租赁住宅交易额分别同比增长166%和200% [3][5] - 数据中心关注度显著上升，人工智能应用爆发将推升一线城市及周边区域投资热度 [8] - 一线城市核心办公楼资本价值自2022年累计下跌43%，具备安全边际的资产受长期资本青睐 [8] 市场回顾 交易表现 - 险资和基金交易额占比升至63%，太盟联合体500亿元收购万达广场资产包贡献上半年交易额的38% [5] - 办公楼交易额66%来自一线城市核心区位项目，核心板块出租率高于全市平均5-8个百分点 [5] 资本化率动态 - 一线城市甲级办公楼、零售物业、高标仓资本化率较2024年末扩大近20个基点，升幅较2024年下半年收窄 [5] - 资本化率与十年期国债收益率利差创历史新高，超过400个基点 [5] 2025年预测更新 投资策略 - 仓储物流受关税战不确定性影响，投资者寻求更高风险溢价，华东和华南为重点关注区域 [8][9] - 消费和居住领域仍是投资主线，零售物业与租赁住宅保持增长潜力 [8] 资本化率展望 - 高标仓资本化率预计下半年上升20-30个基点，较年初预测调升10个基点 [9] - 办公楼与零售物业资本化率年底预测值基本不变，核心资产上行空间有限 [9] - 北京、上海、广州、深圳甲级办公楼资本化率预计年底升至6.15%、6.05%、6.10%、5.50% [9]

行业与公司分析：高标仓物流地产市场（2025Q2） 一、行业概况 - **行业定位**：全国高标准仓储物流地产市场[1][2] - **核心指标**： - 全国高标仓存量达1.72亿平方米（环比+2%），较2019年底增长近1亿平方米[2] - 平均空置率18%（持续下行趋势），平均有效租金21.6元/平方米（略降）[1][2] - 五大城市群分布：长三角（6000万㎡）、珠三角/京津冀（各2000万㎡）、华南珠三角（1800万㎡）、长江中游（1500万㎡）[14] 二、区域市场表现 1 核心区域 - **长三角**： - 体量最大（6000万㎡），控制率25%，租金25元/㎡[14] - 上海：存量千万级，控制率30%，未来供应集中在浦东（170万㎡）[19][20] - 苏州：存量1400万㎡（全国第一），控制率下降3个百分点[21] - 嘉兴：控制率36%（全国最高），租金<20元/㎡[22][23] - **华南**： - 存量1800万㎡，控制率6.15%，租金领先全国[14][26] - 东莞：租金/空置率表现最佳[15] - 广州：未来将新增600万㎡（增城占50%+）[26][37] - **京津冀**： - 空置率27.1%（下降2.36个百分点），租金19.22元/㎡[14][17] - 廊坊：控制率22%（原25%），未来供应80万㎡[18] - 天津：空置率30%，租金触底14元/㎡[17] 2 其他重点区域 - **成渝**：控制率<10%，成都租金20元/㎡（体量800万㎡）[28] - **华中**： - 武汉：控制率<10%，租金16元/㎡[27] - 长沙：控制率快速下降，租金高于武汉[28] - **西安**：控制率<6%，租金20-23元/㎡（中转新疆产品）[29] 三、供需动态 1 供应端 - **新增供应**： - 2025H2预计1000万㎡，2026年1300万㎡[3][11] - 热点区域：广东（1200万㎡）、北京（200-300万㎡）、上海/东莞（各200万㎡）[11] - **项目特点**： - 设计错位：新项目难以满足快递企业跨度/快运企业回车距离需求[40] - 冷库市场：东部供过于求，沈阳/太原表现较好[42] 2 需求端 - **主力行业**： - 电商/三方物流/快递快运占主导[5] - 618期间京东临时租赁百万平方米（西安/廊坊/佛山等）[8] - **新兴需求**： - 跨境电商：华南租赁占比从7.6%增至30.9%[6][7] - 家电仓储：受国补政策推动[5] - **政策影响**： - 美国取消豁免致SHEIN/Temu日活下降25%/50%[9] - 美团优选收缩释放部分仓源（影响有限）[10][33] 四、未来趋势 - **市场分化**： - 华东/京津冀仍面临供应压力[31] - 成渝/华中趋向稳定[31] - **租金走势**： - 全国整体下行，但东莞/西安等优质市场回升[15][29] - 华南新增供应或致短期租金下跌[37] - **行业健康度**： - 非标仓库客户向高标仓迁移[35] - 空置率判断需结合城市基数（北京10%=30万㎡ vs 天津10%=100万㎡）[34] 五、数据亮点 - **电商促销**：京东618租赁面积同比显著增长[8] - **城市对比**： - 合肥：控制率<10%，租金24.5元/㎡（优等生）[24] - 郑州：丰泰项目300亩+中外运项目166亩[13] - **跨境数据**：2025年销售额1.1万亿元，直补1.75亿份[7]

**行业与公司概述** - 行业：高标仓物流地产市场 - 公司：未明确提及单一公司，但涉及普罗斯、京东物流、美团优选等企业[1][8][14] --- **核心观点与论据** **1 市场整体情况** - **存量与增长**：全国高标仓存量达1.72亿平方米，环比增长2%，较2019年（8000万平）翻倍[2][3] - **控制率**：全国平均控制率18%，连续多季度下行，部分区域如华南（6.15%）表现健康[3][18][29] - **租金趋势**：全国平均有效租金21.6元/㎡，同比小幅下降，但部分城市（如西安、东莞）租金触底回升[3][6][19] **2 区域分化与重点城市** - **华东（长三角）**： - 存量最大（6000万㎡），控制率25%，租金25元/㎡，未来供应集中在苏州、上海[18][25][26] - 嘉兴控制率36%为全国最高，租金跌破20元/㎡[27][28] - **华南（珠三角）**： - 存量1800万㎡，控制率6.15%，租金领跑全国（如东莞30元/㎡）[18][29][30] - 广州未来供应600万㎡，或冲击市场[16][31] - **华北（京津冀）**： - 北京控制率超30%，租金下行；廊坊控制率降至20%，租金企稳[21][23][24] - **华中/成渝**： - 武汉、长沙控制率降至10%以内，租金稳定；成都租金受规划影响局部偏低[33][35][36] **3 需求侧变化** - **电商与618效应**：京东物流618期间临租近百万㎡，电商需求占比7.6%[8][10][11] - **跨境电商调整**：美国关税政策导致SHEIN/Temu日活下降25%-50%，华南仓储布局整合[11][12][13] - **美团优选收缩**：退租部分中心仓，但闪购业务新增小仓需求（单城1-2万㎡）[14][15] **4 未来供应与风险** - **供应高峰已过**：2025年下半年供应1000万㎡，2026年1300万㎡，较往年（2000-3000万㎡）下降[15][16] - **区域风险**：广州、佛山未来供应集中（600万㎡+261万㎡），或拉低租金与控制率[31][39] --- **其他重要内容** **1 数据细节** - **租金峰值城市**：上海、东莞、广州、北京平均租金超30元/㎡[6] - **土地交易活跃度**：郑州二季度成交丰泰（300亩）、中外运（166亩）项目[17] **2 行业动态** - **冷库市场**：东部冷库集中，但北京、上海等热门区域供过于求，租金下行[53][54] - **非标仓替代**：高标仓租金下探吸引非标仓租户，促进行业整合[44] **3 未被充分讨论的点** - **华南需求韧性**：跨境电商与制造业支撑需求，但供应激增或打破平衡[46] - **成都双流租金异常**：因规划拆迁预期导致租金背离供需[36] --- **注**：以上分析基于电话会议记录，数据引用原文编号[1]-[55]，部分内容因敏感信息未公开（如华南具体成交案例）[51]