行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级 [1][2][3][4] 核心观点 - 2025年第三季度中国物流仓储市场延续温和修复趋势，由降本搬迁需求与内需回暖共同支撑 [3][4] - 全国物流地产市场整体供应规模明显收窄，新增供应区域性集中，导致各城市空置率表现分化 [3][8] - 受新增需求偏弱影响，项目间竞争加剧，市场租金持续调整，业主普遍通过灵活租赁策略加快去化 [3][16][17] - 短期内市场仍将处于温和修复阶段，租金或延续下行态势，但租金调整有望促使租户向高标仓升级，中长期部分核心城市租金有望于2026年底企稳并温和回升 [16][17][18] 市场供需分析 - **需求端**：前三季度社会消费品零售总额同比增长4.5%，实物商品网上零售额增速逐月改善，快递业务量同比增长17.2% [3]；升级类消费品销售额保持较高增速，企业为应对年末购物季提前布局，支撑国内电商平台和第三方物流企业对高标仓的需求 [3]；本季度净吸纳量约123万平方米，较去年同期明显收缩，昆山和嘉兴表现活跃，单季净吸纳量均超过20万平方米 [4]；区域需求特征显著分化，华北地区租赁活动由企业降本驱动的搬迁需求主导，华东地区需求稳定且以成本优化为导向，华南地区需求以国内电商平台、第三方物流和城市零售企业为主，华西地区需求持续活跃，由数码家电零售、白酒及快递快运企业共同支撑 [4] - **供应端**：第三季度全国物流地产新增供应约118万平方米，同比下降逾40%，整体供应节奏放缓 [8]；新增供应区域性集中，上海单季新增供应超30万平方米，广州和东莞面临阶段性供应压力，成都空置率保持在个位数低位 [8]；个别开发商因去化与运营压力推迟项目竣工或调整开发计划，缓解短期新增供应压力 [8]；展望未来，全国物流地产供应端整体趋于平稳但区域分化持续，华南地区及北京进入供应释放周期，华东与华西地区供应压力相对可控，新增供应集中入市地区去化周期预计延长，整体空置水平或将阶段性上行 [12] 租金与空置率表现 - 2025年第三季度全国物流地产租金整体延续下行调整趋势，业主租金策略更趋灵活，新入市项目注重定价竞争力，存量业主在租金谈判中展现更高灵活性 [16][17] - 仲量联行监测数据显示，三季度全国主要物流城市租金同比全部录得负增长，华北地区的廊坊、天津及华东地区的常熟、嘉兴、太仓、上海、昆山和苏州租金同比降幅均超15%，华南和华西地区租金跌幅相对温和，华西地区租金跌幅较前期显著收窄 [17] - 项目间竞争激烈，空置率表现分化，当前市场处于消化存量与结构性调整阶段，部分城市面临短期空置率压力 [3][16]

行业现状与周期拐点 - 商业地产行业经历多年周期性低谷后 凭借长久期 低波动和现金流稳定特性 正再次引起市场关注[1] - 全国商品房待售面积达7.6亿平方米 较五年前增长50% 十大主要城市办公楼平均空置率攀升至24.8% 较疫情前上升6个百分点[2] - 办公楼新开工面积在2024年已降至2019年峰值的四分之一 预计从“十五五”后期开始 新增供应将显著放缓[2] 细分市场表现 - 高标仓市场2026年新增供应预计同比下降30% 2027年将进一步降至300万平方米以下 空置率有望回落至15%左右健康水平[2] - 高标仓2025年前三季度净吸纳量同比增长62% 达720万平方米 创历史新高 资产价格已逐步触底 部分项目估值跌破建设成本[2] - 零售物业展现出抗周期韧性 建议关注区域型购物中心和目的地型奥特莱斯 并适度布局经济发达区域的三线城市龙头项目[2] 城市更新趋势 - 城市更新成为下一阶段城市工作核心抓手 是商业地产从增量扩张向存量提质转变的关键一环[3] - 到2030年 一线城市楼龄30年及以上办公楼面积将从目前114万平方米激增至1000万平方米以上 催生改造与更新迫切需求[3] - 上海已发布全国首个商务楼宇更新专项规定 一线城市核心区内以“职住平衡”为导向的商务楼宇改造将成为重要方向[3] 政策支持与金融创新 - 商办与工业用地续期问题出现实质性松动 上海 北京等城市在《城市更新条例》中提出延长土地使用期限 补缴土地出让金等机制[4] - 公募REITs持续扩围 底层资产已拓展至保租房 消费基础设施 养老设施等领域 办公楼与酒店有望在“十五五”期间纳入REITs范畴[4] - 办公楼开发投资沉淀信贷资金高达2-3万亿元 通过REITs实现资金循环需求迫切 将提升资产流动性并为市场建立价值发现机制[5]

公司战略与定位 - 公司定位为新经济基础设施的提供者与赋能者，而非简单的仓库建造商[5] - 公司核心优势在于整合的泛亚太区平台与深耕本土、深研技术的双重能力[5] - 通过整合开发、基金管理与资产管理全链条服务，为投资者提供跨区域多元化布局，并帮助客户实现高效跨市场扩张[5][6] - 公司在中国市场已超越传统物流地产范畴，转向与产业深度融合的生态构建，例如建设综合产业园区[11] 中国市场业务布局 - 公司自2011年进入中国，已在中国39座城市布局约170处物流资产，资产管理规模约140亿美元[2] - 公司长期看好中国市场，致力于成为中国向高质量增长转型过程中的基础设施赋能者[3] - 在资本层面，公司通过成功的REIT发行（如中航易商仓储物流REIT在上交所上市）等金融创新深化中国市场根基，并探索进一步扩大REIT产品范围[11] - 在ESG方面，截至2024年底，公司已在中国投运522座与光伏系统深度耦合的电动车充电站[12] 行业趋势与驱动力 - 全球地缘政治格局转变凸显供应链韧性的重要性，中国制造业仍是全球生产与贸易的基石[3] - 中国向高质量增长的转型正为物流行业开启一个前所未有的黄金时代[3] - 中国经济结构性转型从政策、产业到技术层面系统性重塑，政府双循环战略持续加码内需供应链、提升区域贸易，为物流基础设施带来持续旺盛需求[8] - 新经济领域（如电商、新能源车、生物医药等新兴产业）的需求不断增长，为高标仓创造新增需求，旨在提效降本[8] 需求演变与未来展望 - 电商蓬勃发展极大地推动了现代、高质量物流设施的需求，客户需要更大的处理能力和更高的效率以承载更高的库存规模和更快的货物周转[8] - 物流的角色发生根本性观念转变，从后台成本转变为各行各业都能撬动的利润杠杆[9] - 未来竞争焦点从区位之争转向建筑的功能与效率之争，人工智能驱动的自动化预计将在物流领域发挥变革性作用，并催生新的租赁与收入机会[9] - 公司响应政策导向，将物流业由劳动密集型转向技术与数据密集型，突破传统物流园区模式，全力助推产业现代化[11]

宏观经济背景 - 2025年上半年中国国内生产总值达66.1万亿元，同比增长5.3% [11] - 2025年上半年社会物流总额为171.3万亿元，同比增长5.6%，其中工业品物流总额同比增长5.8% [12] - 2025年第二季度中国内地物流业景气指数保持扩张，四月51.1%、五月50.6%、六月50.8%，均高于50%荣枯线 [1][19] - 2025年五月制造业PMI录得49.0，处于收缩区间，但物流地产市场受消费与电商需求带动保持活跃 [1] - 2025年五月集装箱吞吐量达560万TEU，同比微增0.6%，较2021年同期增长22% [1] - 2025年上半年网上零售额同比增长8.5% [12] - 2025年上半年工业增加值同比增长6.0% [18] 市场供需概况 - 2025年第二季度大中华区物流地产新增供应量达157,732平方米，上海单季新增供应729万平方米（单位待确认） [2] - 需求端以3PL（第三方物流）企业为主要租赁群体，典型成交案例包括某3PL企业租赁72,000平方米、Lotus Fine Arts租赁25,400平方米、某企业租赁33,900平方米 [2] - 2025年第二季度中国内地高标物流仓储存量达1.29亿平方米 [15] - 2025年第二季度中国内地约110.6万平方米新增高标仓库供应入市 [15] - 至2027年底中国内地高标物流仓储市场还将迎来超2,442万平方米新增供应 [15] 租金与空置率表现 - 2025年第二季度重点城市优质物流地产平均租金达138.6元/平方米/月，环比上涨8.3% [3] - 上海、深圳等一线城市租金涨幅显著，分别为21.6%和24.5%，部分二三线城市租金涨幅维持在3.5%-6.0%区间 [3] - 整体市场空置率环比下降0.1个百分点至14.0%，核心城市空置率低于区域平均水平，部分热点板块空置率低于10% [3] - 2025年第二季度中国内地高标仓库市场平均租金环比微降3.1%至29.7元每平方米每月，整体空置率环比上升0.5个百分点至17.8% [15] - 香港优质物流仓库存量3,525万平方呎（327万平方米），整体优质仓库空置率环比上升0.2个百分点至8.3%，租金跌幅收窄至按季1.0% [15] 区域市场分析 - 上海市场热度领跑，新增供应与租赁需求双高，港口周边及临空经济区受跨境电商与高端制造企业青睐 [3] - 粤港澳大湾区内深圳、广州需求稳健，3PL与电商企业租赁活跃 [3] - 长三角其他城市如杭州、苏州市场逐步升温，空置率持续走低 [3] - 部分中西部城市及非核心区域因新增供应释放面临去化压力，空置率较高 [3] - 区域存量方面，江苏、广东和浙江的存量位居前三 [25] - 华南区总存量21.1百万平方米，平均空置率10.6%，平均租金37.7元/平方米/月；西南区总存量14.4百万平方米，平均空置率12.7%，平均租金21.7元/平方米/月 [26] 土地交易与行业趋势 - 2025年第二季度全国74个城市一手工业土地出让共计约7.1万亩，其中物流用地占比信息需参考图表 [22] - 拿地企业行业分类中，批发业、运输业和商务服务业是物流土地交易前三名 [22] - 市场呈现"核心稀缺、非核心去化"特点，2025年第二季度高标仓租金涨幅较普通仓储高出5.6个百分点 [4] - 物流地产与产业融合加深，电商、生鲜冷链、高端制造等行业需求成为主要驱动力，绿色物流地产项目占比提升 [4] - 北京、广东和河北未来供应量占现有存量的比例位居前三 [25] 投资市场分析 - 2025年上半年中国内地投资交易市场中，工业/物流类别占比信息需参考图表（2024年占比21%） [34][35] - 投资者关注底层资产的区位优势、租户结构质量及负债水平等核心指标 [36]

全国高标仓市场格局 - 全国高标仓总存量达1.68亿平方米，但分布高度不均衡，主要集中在东部沿海地区 [1] - 江苏、浙江、广东位列全国高标仓存量前三甲，其分布格局与区域经济发展水平高度吻合 [1] - 经济发达地区对高品质仓储设施的需求更为旺盛 [1] 重点城市群市场表现 - 京津冀城市群空置率高达28.56%，租金为21.91元/平方米/月，面临高库存与需求不足的双重压力 [1] - 长三角城市群空置率为25.42%，通过租金下调至25.71元/平方米/月来带动去化 [1] - 珠三角城市群表现亮眼，空置率仅6.12%，有效租金高达35.24元/平方米/月，但未来供应量大可能带来去化压力 [1] - 长江中游城市群和成渝城市群空置率分别为13.33%和8.91%，租金水平相对较低 [1] 全球区域市场分化 - 北美和欧洲云仓市场成熟度高，由亚马逊FBA、SAP等企业主导标准化运营 [2] - 亚太市场因电商爆发呈现“中国技术+本地基建”模式，东南亚市场60%的云仓方案由中国企业提供 [2] - 非洲地区仍在探索数字化，肯尼亚Jumia引入阿里云仓管理系统后库存周转率提升60%，但受限于电力基础设施，自动化设备渗透率不足10% [2] - 区域差异化特征为企业根据业务布局和市场需求采取差异化云仓策略提供了多样化选择空间 [2]

行业投资评级 - 报告维持全年大宗物业投资额同比增长5-10%的年初预测 [8] 核心观点 - 上半年全国大宗物业投资交易额达1321亿元，同比增长19%，但交易宗数下降29% [3][5] - 机构型买家重点布局消费和居住领域资产，零售物业与租赁住宅交易额分别同比增长166%和200% [3][5] - 数据中心关注度显著上升，人工智能应用爆发将推升一线城市及周边区域投资热度 [8] - 一线城市核心办公楼资本价值自2022年累计下跌43%，具备安全边际的资产受长期资本青睐 [8] 市场回顾 交易表现 - 险资和基金交易额占比升至63%，太盟联合体500亿元收购万达广场资产包贡献上半年交易额的38% [5] - 办公楼交易额66%来自一线城市核心区位项目，核心板块出租率高于全市平均5-8个百分点 [5] 资本化率动态 - 一线城市甲级办公楼、零售物业、高标仓资本化率较2024年末扩大近20个基点，升幅较2024年下半年收窄 [5] - 资本化率与十年期国债收益率利差创历史新高，超过400个基点 [5] 2025年预测更新 投资策略 - 仓储物流受关税战不确定性影响，投资者寻求更高风险溢价，华东和华南为重点关注区域 [8][9] - 消费和居住领域仍是投资主线，零售物业与租赁住宅保持增长潜力 [8] 资本化率展望 - 高标仓资本化率预计下半年上升20-30个基点，较年初预测调升10个基点 [9] - 办公楼与零售物业资本化率年底预测值基本不变，核心资产上行空间有限 [9] - 北京、上海、广州、深圳甲级办公楼资本化率预计年底升至6.15%、6.05%、6.10%、5.50% [9]

行业与公司分析：高标仓物流地产市场（2025Q2） 一、行业概况 - **行业定位**：全国高标准仓储物流地产市场[1][2] - **核心指标**： - 全国高标仓存量达1.72亿平方米（环比+2%），较2019年底增长近1亿平方米[2] - 平均空置率18%（持续下行趋势），平均有效租金21.6元/平方米（略降）[1][2] - 五大城市群分布：长三角（6000万㎡）、珠三角/京津冀（各2000万㎡）、华南珠三角（1800万㎡）、长江中游（1500万㎡）[14] 二、区域市场表现 1 核心区域 - **长三角**： - 体量最大（6000万㎡），控制率25%，租金25元/㎡[14] - 上海：存量千万级，控制率30%，未来供应集中在浦东（170万㎡）[19][20] - 苏州：存量1400万㎡（全国第一），控制率下降3个百分点[21] - 嘉兴：控制率36%（全国最高），租金<20元/㎡[22][23] - **华南**： - 存量1800万㎡，控制率6.15%，租金领先全国[14][26] - 东莞：租金/空置率表现最佳[15] - 广州：未来将新增600万㎡（增城占50%+）[26][37] - **京津冀**： - 空置率27.1%（下降2.36个百分点），租金19.22元/㎡[14][17] - 廊坊：控制率22%（原25%），未来供应80万㎡[18] - 天津：空置率30%，租金触底14元/㎡[17] 2 其他重点区域 - **成渝**：控制率<10%，成都租金20元/㎡（体量800万㎡）[28] - **华中**： - 武汉：控制率<10%，租金16元/㎡[27] - 长沙：控制率快速下降，租金高于武汉[28] - **西安**：控制率<6%，租金20-23元/㎡（中转新疆产品）[29] 三、供需动态 1 供应端 - **新增供应**： - 2025H2预计1000万㎡，2026年1300万㎡[3][11] - 热点区域：广东（1200万㎡）、北京（200-300万㎡）、上海/东莞（各200万㎡）[11] - **项目特点**： - 设计错位：新项目难以满足快递企业跨度/快运企业回车距离需求[40] - 冷库市场：东部供过于求，沈阳/太原表现较好[42] 2 需求端 - **主力行业**： - 电商/三方物流/快递快运占主导[5] - 618期间京东临时租赁百万平方米（西安/廊坊/佛山等）[8] - **新兴需求**： - 跨境电商：华南租赁占比从7.6%增至30.9%[6][7] - 家电仓储：受国补政策推动[5] - **政策影响**： - 美国取消豁免致SHEIN/Temu日活下降25%/50%[9] - 美团优选收缩释放部分仓源（影响有限）[10][33] 四、未来趋势 - **市场分化**： - 华东/京津冀仍面临供应压力[31] - 成渝/华中趋向稳定[31] - **租金走势**： - 全国整体下行，但东莞/西安等优质市场回升[15][29] - 华南新增供应或致短期租金下跌[37] - **行业健康度**： - 非标仓库客户向高标仓迁移[35] - 空置率判断需结合城市基数（北京10%=30万㎡ vs 天津10%=100万㎡）[34] 五、数据亮点 - **电商促销**：京东618租赁面积同比显著增长[8] - **城市对比**： - 合肥：控制率<10%，租金24.5元/㎡（优等生）[24] - 郑州：丰泰项目300亩+中外运项目166亩[13] - **跨境数据**：2025年销售额1.1万亿元，直补1.75亿份[7]

**行业与公司概述** - 行业：高标仓物流地产市场 - 公司：未明确提及单一公司，但涉及普罗斯、京东物流、美团优选等企业[1][8][14] --- **核心观点与论据** **1 市场整体情况** - **存量与增长**：全国高标仓存量达1.72亿平方米，环比增长2%，较2019年（8000万平）翻倍[2][3] - **控制率**：全国平均控制率18%，连续多季度下行，部分区域如华南（6.15%）表现健康[3][18][29] - **租金趋势**：全国平均有效租金21.6元/㎡，同比小幅下降，但部分城市（如西安、东莞）租金触底回升[3][6][19] **2 区域分化与重点城市** - **华东（长三角）**： - 存量最大（6000万㎡），控制率25%，租金25元/㎡，未来供应集中在苏州、上海[18][25][26] - 嘉兴控制率36%为全国最高，租金跌破20元/㎡[27][28] - **华南（珠三角）**： - 存量1800万㎡，控制率6.15%，租金领跑全国（如东莞30元/㎡）[18][29][30] - 广州未来供应600万㎡，或冲击市场[16][31] - **华北（京津冀）**： - 北京控制率超30%，租金下行；廊坊控制率降至20%，租金企稳[21][23][24] - **华中/成渝**： - 武汉、长沙控制率降至10%以内，租金稳定；成都租金受规划影响局部偏低[33][35][36] **3 需求侧变化** - **电商与618效应**：京东物流618期间临租近百万㎡，电商需求占比7.6%[8][10][11] - **跨境电商调整**：美国关税政策导致SHEIN/Temu日活下降25%-50%，华南仓储布局整合[11][12][13] - **美团优选收缩**：退租部分中心仓，但闪购业务新增小仓需求（单城1-2万㎡）[14][15] **4 未来供应与风险** - **供应高峰已过**：2025年下半年供应1000万㎡，2026年1300万㎡，较往年（2000-3000万㎡）下降[15][16] - **区域风险**：广州、佛山未来供应集中（600万㎡+261万㎡），或拉低租金与控制率[31][39] --- **其他重要内容** **1 数据细节** - **租金峰值城市**：上海、东莞、广州、北京平均租金超30元/㎡[6] - **土地交易活跃度**：郑州二季度成交丰泰（300亩）、中外运（166亩）项目[17] **2 行业动态** - **冷库市场**：东部冷库集中，但北京、上海等热门区域供过于求，租金下行[53][54] - **非标仓替代**：高标仓租金下探吸引非标仓租户，促进行业整合[44] **3 未被充分讨论的点** - **华南需求韧性**：跨境电商与制造业支撑需求，但供应激增或打破平衡[46] - **成都双流租金异常**：因规划拆迁预期导致租金背离供需[36] --- **注**：以上分析基于电话会议记录，数据引用原文编号[1]-[55]，部分内容因敏感信息未公开（如华南具体成交案例）[51]