福州土地市场供应趋势 - 2025年福州土地供应节奏加快，9月、10月、11月各有一场土拍，12月预计还有一场[1] - 2025年已举行7场土拍，合计成交面积759亩，吸金165亿元，出让地块34幅，其中纯商办用地15幅[3] - 后续两场土拍（11月第二场及待定场次）预计供应面积648亩，金额82亿元，地块23幅，其中纯商办8幅，地块质量和金额相对偏低[4] - 假设后续土拍全部成功，2025年全年土地出让金预计为247亿元，面积1407亩，但与2022-2024年每年约350亿元的水平相比，仍有约100亿元缺口，预计12月将再推一场土拍以弥补缺口[5][6] - 土地供应结构发生变化，纯商办用地占比从2021年的41%上升至2024年的84%[5] - 纯商办用地计容面积供应在2024年达到231万方的峰值，2025年预计供应105万方，若年底追加供应，可能回升至140万方左右，但仍较2024年大幅下降[9][10] 新房市场去化情况 - 2025年前三季度福州五区新房住宅成交13474套，面积131.9万方，与2024年同期（13525套，127.2万方）基本持平[15] - 2024年第四季度成交表现异常突出，单季度成交6485套，面积67.29万方，占全年成交面积的32%，远高于25%的历史平均水平，相当于前三季度单季度的1.5倍[15][18] - 剔除安置型商品房（安商房）网签数据影响后的纯商品房数据显示，年去化面积从2022年的170万方持续下滑至2024年的106万方[17] - 2025年10月商品房网签仅约500-600套（剔除异常项目后），同比表现疲软，四季度开局未出现2024年同期的反弹迹象[20][21][22] - 若当前去化趋势延续，2025年全年商品房去化面积可能不足100万方，创下新低[23] 土地供应与新房去化的供需关系 - 采用“生产者-消费者”模式分析，2022年、2023年土地供应（纯商办计容面积）与新房去化面积基本平衡，供需相对均衡[25][27] - 2024年出现严重供需失衡，土地供应计容面积高达231万方，但去化面积仅106万方，导致理论库存积压约125万方，相当于近一年的供应量[25][28] - 2025年预计土地供应105万方，全年去化面积按趋势估算约92万方，将产生约13万方的理论库存积压；若年底追加土地供应，库存积压可能进一步扩大至50万方[25][29] - 持续加大的供需差导致去库存周期压力显著增加，未来若供应目标不变而去化持续低迷，库存堆积问题将加剧[29][32][33] - 主要供应区域如金山、二环内晋安等有大量纯商办地块待上市，可能加剧购房者的观望情绪，进一步抑制消费端去化[31]