福州土地市场供应趋势 - 2025年福州土地供应节奏加快，9月、10月、11月各有一场土拍，12月预计还有一场[1] - 2025年已举行7场土拍，合计成交面积759亩，吸金165亿元，出让地块34幅，其中纯商办用地15幅[3] - 后续两场土拍（11月第二场及待定场次）预计供应面积648亩，金额82亿元，地块23幅，其中纯商办8幅，地块质量和金额相对偏低[4] - 假设后续土拍全部成功，2025年全年土地出让金预计为247亿元，面积1407亩，但与2022-2024年每年约350亿元的水平相比，仍有约100亿元缺口，预计12月将再推一场土拍以弥补缺口[5][6] - 土地供应结构发生变化，纯商办用地占比从2021年的41%上升至2024年的84%[5] - 纯商办用地计容面积供应在2024年达到231万方的峰值，2025年预计供应105万方，若年底追加供应，可能回升至140万方左右，但仍较2024年大幅下降[9][10] 新房市场去化情况 - 2025年前三季度福州五区新房住宅成交13474套，面积131.9万方，与2024年同期（13525套，127.2万方）基本持平[15] - 2024年第四季度成交表现异常突出，单季度成交6485套，面积67.29万方，占全年成交面积的32%，远高于25%的历史平均水平，相当于前三季度单季度的1.5倍[15][18] - 剔除安置型商品房（安商房）网签数据影响后的纯商品房数据显示，年去化面积从2022年的170万方持续下滑至2024年的106万方[17] - 2025年10月商品房网签仅约500-600套（剔除异常项目后），同比表现疲软，四季度开局未出现2024年同期的反弹迹象[20][21][22] - 若当前去化趋势延续，2025年全年商品房去化面积可能不足100万方，创下新低[23] 土地供应与新房去化的供需关系 - 采用“生产者-消费者”模式分析，2022年、2023年土地供应（纯商办计容面积）与新房去化面积基本平衡，供需相对均衡[25][27] - 2024年出现严重供需失衡，土地供应计容面积高达231万方，但去化面积仅106万方，导致理论库存积压约125万方，相当于近一年的供应量[25][28] - 2025年预计土地供应105万方，全年去化面积按趋势估算约92万方，将产生约13万方的理论库存积压；若年底追加土地供应，库存积压可能进一步扩大至50万方[25][29] - 持续加大的供需差导致去库存周期压力显著增加，未来若供应目标不变而去化持续低迷，库存堆积问题将加剧[29][32][33] - 主要供应区域如金山、二环内晋安等有大量纯商办地块待上市，可能加剧购房者的观望情绪，进一步抑制消费端去化[31]

市场整体趋势 - 楼市热度冷却范围从外围向核心区扩散，新房普遍出现卖不完的现象[1] - 截至10月16日，杭州市区新房住宅显性库存达到30,346套，为近四个月新高[11] - 按照月均3,800套去化速度计算，当前去化周期已达8个月左右[11] 项目去化表现分化 - 少数热门改善楼盘如奥映鸣翠府、翠隐江粼与拱宸金茂府能够实现100%售罄[1] - 大部分改善楼盘如安璞逸庭、宸云、丽香庭、元起观潮府与咏印明庐出现未售罄情况，部分去化率不足20%[1] - 部分刚需楼盘表现强劲，例如云谷板块的绿城悦海棠三次开盘均实现100%售罄[9] 具体项目去化数据 - 潮语臻境府首开售罄，但9月下旬加推的66套房源仅网签9套，去化率低至13.64%[9] - 英冠春棠雅韵府部分楼幢去化率为0%，如3、8、15幢[3] - 如玺华院部分楼幢去化率为0%，如3幢[3] - 望云润玺部分楼幢去化率为0%，如1、4幢[3] - 滨江鸣湖里部分楼幢去化率为0%，如11、12、21幢[6] - 大华西溪风情部分楼幢去化率为0%[7] 开发商促销策略与市场反应 - 开发商采用涨价后送车位、送加装包等方式进行促销，早期能刺激市场需求[11] - 随着买房客群消耗，促销效果减弱，越来越多项目出现卖不完现象[11] - 业内人士分析指出整体市场下行过程中，当下买房热情不及上半年[11]

新房市场表现 - 2025年上半年龙华区新房住宅成交量4977套，位列全市第一 [1] - 红山华府项目于4月开盘一小时售罄，成为“日光盘” [1] - 鹏宸云筑等项目在2025年内多次加推，去化率均超过80% [1] - 国庆中秋“双节”期间，鹏宸云筑项目合计销售超120套，成交金额突破8亿元 [1] 政策与促销活动 - 9月5日深圳楼市新政发布后，龙华区迅速响应，紧抓“金九银十”销售旺季 [1] - 9月27日举办“金秋置业 宜居龙华”龙华好房嘉年华活动，整合多家开发商推出阶段性优惠促销 [1] - 活动设置政策解读专区，提供限购、信贷、税费政策咨询，截至当日17时现场签约成交业主34名，意向客户近500名 [1] 二手房市场表现 - 截至9月底，龙华区成交二手房住宅共403套，环比增长26.7% [1] - 同期二手房成交面积41006平方米，环比增长23.0% [1] 市场拓展举措 - 龙华区住建局组织辖区优质房企参与深圳市“活力深圳·宜居未来”商品房外出推介活动，前往东北三省拓展市场腹地 [2]

新房市场表现 - 2025年上半年龙华区新房住宅成交量4977套位列全市第一[1] - 红山华府项目于2025年4月开盘一小时售罄成为日光盘[1] - 鹏宸云筑等项目在2025年内多次加推去化率均超过80%[1] - 鹏宸云筑项目在国庆中秋双节期间销售超120套成交金额突破8亿元[2] 政策与市场活动 - 深圳于2025年9月5日发布楼市新政龙华区住建局迅速响应推出一系列创新举措[1] - 龙华区于2025年9月27日举办金秋置业宜居龙华好房嘉年华活动整合开发商推出阶段性优惠[1] - 活动设置政策解读专区提供限购信贷税费咨询截至当日17时现场签约成交34名业主意向客户近500名[1] 二手房市场情况 - 截至2025年9月底龙华区成交二手房住宅403套环比增长26.7%[4] - 截至2025年9月底龙华区二手房成交面积41006平方米环比增长23.0%[4] 市场拓展举措 - 龙华区住建局组织辖区优质房企纳入深圳市活力深圳宜居未来商品房外出推介活动体系前往东北三省进行展示[4]

深圳新房市场 - 7月深圳新房住宅成交量2664套 环比下降18.7% [1] - 新房供应量达年内新高 共14个项目获批售 住宅供应5398套 环比增长252.6% [1] - 现房成交1223套 占比呈波动上升态势 1月占比22% 6月达42% [1] - 新房预售成交1441套 环比下滑24.1% 为近17个月最低 [1] 深圳二手房市场 - 7月全市二手房成交5624套 环比增长5.4% 其中住宅成交4656套 环比增长3.4% [2] - 二手房成交均价52987元/平方米 环比下跌1.3% 同比下跌3.6% [2] - 市场呈现"以价换量"态势 业主议价空间扩大带动均价下行 [2][3] 住房租赁市场 - 7月全市商品房平均租金74.9元/平方米 环比小幅上涨0.4% [3] - 套均租金5608元/月 环比上涨0.3% 同比上涨0.9% [3] - 核心区域成交增多及租赁旺季结构性拉升租金水平 [3] 市场特征与趋势 - 现房销售模式探索深化 部分预售楼盘逐步转入现售阶段 [1][2] - 市场分化明显 人才房项目出现"日光盘"现象 [1] - 传统销售淡季叠加天气因素导致市场观望情绪浓厚 [1][2] - 重点城市成交略显乏力 房地产市场仍处于波动调整期 [3]

公积金贷款利率下调政策影响 - 中国人民银行自2025年5月8日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 随后北上广深等城市同步实施 [1] - 深圳新政后首个周末新房住宅成交152套 二手住宅成交128套 中原二手房带看量环比上涨53% 乐有家门店二手房签约量较"五一"均值上涨35% [1] - 深圳上周二手房录得量达1407套 环比上涨106.6% 购房者更倾向选择公积金贷款或组合贷 [1] 市场反应与数据表现 - 深圳4月选择公积金贷款的二手房置业者占比达17.9%（年初为13%） 套均贷款金额128万元 [2] - 武汉5月8日-9日新建商品房日成交量分别为257套和243套 同比分别增长213%和74% 5月10日成交量进一步升至279套 [2] - 多地公积金政策调整方向包括提高贷款额度 降低提取门槛 扩大适用范围 [2] 行业专家观点 - 公积金政策满足本地刚需改善需求 4月及"五一"期间降价刚需项目成交量占比更高 显示市场对价格敏感 [3] - 降息政策显著提振市场信心 北京上海等城市5月将推中高端改善项目 政策与优质项目叠加有望促进需求释放 [3] - 公积金低利率特征明显 地方自主权较高 与商业贷款形成差异化支持 [3]

公积金利率下调政策影响 - 中国人民银行自2025年5月8日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，北上广深等城市同步跟进[1] - 深圳新政后首个周末（5月10-11日）新房住宅成交152套，二手住宅成交128套，中原二手房带看量环比前一周上涨53%[1] - 深圳乐有家门店二手房签约量较"五一"均值上涨35%，客户决策速度加快[1] - 深圳市二手房录得量达1407套，环比上涨106.6%，刚需购房者更倾向公积金或组合贷[1] 城市楼市数据表现 - 深圳4月选择公积金贷款的二手房置业者占比从年初13%升至17.9%，套均贷款金额128万元[2] - 武汉5月8-9日新建商品房日成交量分别为257套和243套，同比涨幅达213%和74%，5月10日成交量进一步增至279套[2] - 多地公积金政策调整方向包括提高贷款额度、降低提取门槛、扩大适用范围[2] 市场结构与需求分析 - 热点城市高端改善型项目销售亮眼，但成交量主力仍为降价刚需/刚改项目，显示价格敏感特征[3] - 北京、上海、杭州等城市5月将推中高端改善产品，政策与优质项目叠加有望促进改善需求释放[3] - 公积金低利率和属地化特性使其更适配本地刚需改善需求[3]

公积金新政对深圳住宅市场的影响 - 公积金新政后首个周末（5月10-11日）深圳全市新房住宅成交152套（预售118套、现售34套），二手住宅成交128套 [1] - 新政后首个周末中原二手带看量较前一周（5月3-4日）上涨53%，显示市场活跃度显著提升 [1] - 5月1-11日深圳全市新房住宅累计成交727套（含预售466套、现售261套），认购754套，二手住宅累计过户1023套 [1] 深圳住宅市场成交结构 - 新房成交中预售占比达77.6%（118/152套），现售占比22.4% [1] - 5月1-11日新房预售成交量占总量64.1%（466/727套），现售占比35.9% [1] - 同期二手住宅过户量（1023套）超过新房成交总量（727套）40.7% [1]