文章核心观点 - 中国住房市场正经历从“增量扩张”向“存量优化”的历史性转变，租房成为一种主流生活方式，近2.6亿人选择租房 [1] - 租赁市场进入法治化、专业化发展新阶段，政策支持与多元供给推动行业从提供空间向提供综合性生活服务转型 [9][12] - 未来五年行业将保持稳健增长，市场规模预计从2025年的5.2万亿元增长至2030年的8.8万亿元 [13] 01 租房时代，大城市的居住新选择 - 四大一线城市租房人口占比已突破50%，进入“半城租房”时代 [3] - 预计到2030年，中国租赁人口规模将达到3.5亿人，占城镇人口比例突破40% [3] - 租房已成为城市吸引和留住人才的“第一道门槛”，直接影响城市的人力资本积累和创新活力 [3] 02 观念转变，从“有房才有家”到“租房自由” - 年轻一代更看重生活品质与职业发展，不愿为房贷束缚人生选择 [4] - 北京平均房价收入比超过30：1，高房价催生了“租房一代” [4] - 超半数租客可接受5年以上租房生活，近20%租客接受租房10年以上，租客平均换房周期从2018年的14个月延长至2024年的19个月 [4] 03 市场结构，多元化供给格局正在形成 - 个人房东出租仍占据主导地位，占比约八成，机构化运营占一成左右，保租房成为重要供给 [5] - 经营主体多元化，品牌开发商、专业长租公寓运营商、金融机构、国企等纷纷涉足 [6] - 产品类型丰富，向保租房、长租公寓、服务式公寓、高端公寓等多种类型发展，出现集中式、分散式等多种运营模式 [6] 04 经济理性，租房性价比的现实考量 - 近八成受访职场人可以接受租金在月收入的20%以下，其中44%可接受的租金占月收入10%及以下，消费观念趋于理性 [8] - 相比以往，房东和租客各付一半中介费成为主流，租房灵活性可减少通勤时间成本 [8] - 出租原有住房再以租金支付房贷，成为处置原有住房的另一种选择，既保留资产又获得居住灵活性 [8] 05 政策支持，租赁市场进入法治化新阶段 - 《住房租赁条例》于9月15日起施行，为住房租赁市场提供了明确的制度框架和行为准则 [9] - 政策支持加大保障性租赁住房供给，引导支持社会力量运营长期租赁住房 [10] - 金融支持加强，已上市的保租房公募REITs扩容至八支，预计未来保租房REITs累计发行规模将超250亿元 [10][11] 06 未来展望，从“住有所居”到“住有优居” - 35岁以上租客占比超35%，较2021年显著增长4.9个百分点，成为占比提升最快的群体 [12] - 数字化改变租赁体验，预计到2030年智能门锁、线上签约等数字化服务渗透率将突破85%，区块链技术在房源验真领域应用覆盖率预计达60% [12] - 国有住房租赁公司通过政策性房源供给将占据25%市场份额，市场化长租公寓运营商将加速向轻资产模式转型 [13]