行业核心动态 - 2025年11月，国内集中式长租公寓头部企业规模持续扩容，但受传统淡季影响，全国住宅平均租金环比下跌，市场呈现结构性分化 [1] 企业规模与竞争格局 - 截至11月30日，TOP 30集中式长租公寓企业累计开业房源量达140.9万间，较10月增加0.2万间 [1] - 万科泊寓以20.4万间开业规模居首，龙湖冠寓以12.7万间位列第二，瓴寓国际、魔方生活服务集团开业规模均超8万间 [1] - 琴乐寓首次跻身TOP 30榜单，以15082间开业量排名第30位，瓴寓国际等企业因新项目落地实现规模增长 [1] - 11月TOP 30企业累计管理房源量达200.7万间，较10月增加2万间，增幅高于开业规模 [2] - 万科泊寓以28.39万间管理规模领跑，龙湖冠寓（16.4万间）、美寓（15.0356万间）分列二三位 [2] - 美寓、联投新青年、浦发有家、华润有巢等企业通过新收购或新签约项目，管理房源量显著提升，行业资源向头部集中趋势明显 [2] 租金市场表现 - 11月全国50城住宅平均租金为34.36元/平方米/月，环比下跌0.60%，跌幅较10月扩大0.11个百分点 [2] - 租金同比下跌3.57%，但跌幅较10月收窄0.06个百分点 [2] - 租金下跌符合行业季节性规律，反映淡季需求回落及部分城市供给充足的市场整体平衡状态 [2] 行业驱动因素与展望 - 头部企业规模扩张得益于政策支持引导及企业在资产运营、项目拓展方面的核心竞争力 [3] - 租金季节性下跌属正常波动，预计随后续租赁旺季到来，租金有望逐步企稳 [3] - 未来随着保租房供给持续增加及行业规范化水平提升，市场将呈现规模与质量协同发展的格局 [3]

住房租赁服务平台运营成效 - 平台自2017年底上线以来租赁合同备案量已突破780万套，在全国位列第一 [1] - 2019年以来连续7年开展特定服务活动，累计实现签约44.48万套(间) [1]

文章核心观点 - 中国住房市场正经历从“增量扩张”向“存量优化”的历史性转变，租房成为一种主流生活方式，近2.6亿人选择租房 [1] - 租赁市场进入法治化、专业化发展新阶段，政策支持与多元供给推动行业从提供空间向提供综合性生活服务转型 [9][12] - 未来五年行业将保持稳健增长，市场规模预计从2025年的5.2万亿元增长至2030年的8.8万亿元 [13] 01 租房时代，大城市的居住新选择 - 四大一线城市租房人口占比已突破50%，进入“半城租房”时代 [3] - 预计到2030年，中国租赁人口规模将达到3.5亿人，占城镇人口比例突破40% [3] - 租房已成为城市吸引和留住人才的“第一道门槛”，直接影响城市的人力资本积累和创新活力 [3] 02 观念转变，从“有房才有家”到“租房自由” - 年轻一代更看重生活品质与职业发展，不愿为房贷束缚人生选择 [4] - 北京平均房价收入比超过30：1，高房价催生了“租房一代” [4] - 超半数租客可接受5年以上租房生活，近20%租客接受租房10年以上，租客平均换房周期从2018年的14个月延长至2024年的19个月 [4] 03 市场结构，多元化供给格局正在形成 - 个人房东出租仍占据主导地位，占比约八成，机构化运营占一成左右，保租房成为重要供给 [5] - 经营主体多元化，品牌开发商、专业长租公寓运营商、金融机构、国企等纷纷涉足 [6] - 产品类型丰富，向保租房、长租公寓、服务式公寓、高端公寓等多种类型发展，出现集中式、分散式等多种运营模式 [6] 04 经济理性，租房性价比的现实考量 - 近八成受访职场人可以接受租金在月收入的20%以下，其中44%可接受的租金占月收入10%及以下，消费观念趋于理性 [8] - 相比以往，房东和租客各付一半中介费成为主流，租房灵活性可减少通勤时间成本 [8] - 出租原有住房再以租金支付房贷，成为处置原有住房的另一种选择，既保留资产又获得居住灵活性 [8] 05 政策支持，租赁市场进入法治化新阶段 - 《住房租赁条例》于9月15日起施行，为住房租赁市场提供了明确的制度框架和行为准则 [9] - 政策支持加大保障性租赁住房供给，引导支持社会力量运营长期租赁住房 [10] - 金融支持加强，已上市的保租房公募REITs扩容至八支，预计未来保租房REITs累计发行规模将超250亿元 [10][11] 06 未来展望，从“住有所居”到“住有优居” - 35岁以上租客占比超35%，较2021年显著增长4.9个百分点，成为占比提升最快的群体 [12] - 数字化改变租赁体验，预计到2030年智能门锁、线上签约等数字化服务渗透率将突破85%，区块链技术在房源验真领域应用覆盖率预计达60% [12] - 国有住房租赁公司通过政策性房源供给将占据25%市场份额，市场化长租公寓运营商将加速向轻资产模式转型 [13]

政策核心内容 - 国务院总理李强签署国务院令公布《住房租赁条例》[1] - 条例自2025年9月15日起施行[1] - 住房租赁市场发展应贯彻党和国家路线方针政策及决策部署[1] 行业发展方向 - 坚持市场主导与政府引导相结合的发展模式[1] - 鼓励通过多渠道增加租赁住房供给[1] - 培育市场化、专业化的住房租赁企业[1]

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为同步 [1] 报告的核心观点 - 中国内地房地产市场现“止跌回稳”信号，2025年住宅市场有望更稳定，预计一手房销售额8万亿 - 8.5万亿元，政策将延续收储、盘活存量土储等，偏好估值不高的国企/国企背景开发商等 [2] - 中国香港房地产市场虽受宏观不确定性影响，但关键因素现转机，预计2025下半年、2026年及2027年住宅价格分别增长3%、5%、5%，零售市场有挑战，办公楼市场待复苏，偏好零售房地产投资信托等 [2] 根据相关目录分别进行总结 中国内地房地产：市场初步止跌回稳 - 市场现“止跌回稳”信号，国家层面楼市支持政策落地，2025年前四个月全国新建商品房销售额27,035亿元，同比降3.2%，降幅收窄，东部地区是主力区域，库存压力集中在三四线城市，1季度300城住宅用地出让金同比增26.5% [2][5][6] - 市场展望方面，2025年住宅市场有望更稳定，预计总销售额约17万亿元，一手房8万亿 - 8.5万亿元，二手房份额将增大，一线城市成交量相对稳定，复苏势头较好 [8] - 政策落地促进市场回稳，房企温和复苏，国企领先，未来关注销售回暖可持续性，一线城市需求平稳，土储以一线及强二线/特大城市为主的开发商销售更有保证 [18][19] 2025年中国房地产市场投资与市场新趋势 - 政策方面，将延续收储政策，一线城市和主要二线城市政府或购商品住宅作社会住房；盘活存量土储，收回闲置土地重新划分用途；推进现房销售试点，稳定市场预期；微调住房金融政策，释放住房需求；发展住房租赁市场，增加有效供应 [27][28][29] - 行业竞争与发展模式上，企业竞争格局变化，行业集中度提高，房企多元化转型，房地产转向“好房子”竞争，产品与服务升级，存量房改造更新可带动消费、提升城市品质 [29] - 投资建议为关注国有企业或大股东为国企的开发商，以及少部分土地储备质量高的民企领头羊，维持对内地房地产偏好排序 [30] 中国香港房地产：房贷利率下行–“房贷比租化算” - 降息迎来拐点，虽受宏观不确定性影响，但人口反弹和利率下降等因素助市场稳定，住宅和零售租金价格相对稳定，办公楼待复苏 [35] - 住宅方面，价格和租赁市场分化，预计2025年租金上涨2 - 3%，部分地区涨5%+，HIBOR下跌降低购房成本，预计未来三年住宅价格稳健增长 [36][40][41] - 零售方面，电商包邮冲击本地实体零售，2025年前三月零售销售货值同比降6.9%，但北上出行放缓、游客量增加部分缓解压力，预计整体零售租金温和回升 [42][47][50] - 办公楼市场仍充满挑战，空置率处高位但开始下降，新项目租赁进度分化，预计2025年中央商务区租金下降3 - 5%，2026年或止跌 [52][53][65] 投资建议 - 对中国香港房地产行业审慎乐观，不同子版块分化，看好住宅和零售，办公楼待复苏，偏好零售房地产投资信托等，首选领展（823 HK/买入） [66] 选股建议：领展（823 HK/买入） - 领展是亚洲最大房地产信托基金，预测派息收益率约6.6%，与美债收益率差大，利率下行助降利息支出，房地产信托或入港股通提升估值 [67]