政策导向 - 成都2020年至今出台租赁相关政策超30条，2022年频次最高，内容聚焦保租房筹集方式、租金定价和行业监管 [1] - 当前政策进入聚焦期，重点围绕保障房展开，包括保租房提取公积金等细则逐步明确 [1] - "十四五"期间成都计划筹建保障性租赁住房30万套，截至2024年底已完成21万套（间），完成率70% [3] 市场供应格局 - 成都保租房入市规模占城市整体46%，位列核心八城第二，2025年上半年新增超12000间，市占提升8个百分点 [5] - 供应结构聚焦核心区（占比超60%），发展新区和近远郊各占20%左右 [5] - 机构化房源占比达33%（集中式占67%），机构化率8.2%为二线城市最高 [18] - 年均挂牌个人租赁房源约21万间，2025年上半年达13万间，处核心一二线城市中位水平 [16] 产品特征 - 2025年上半年新开集中式项目均为保租房，地方国企主导，含3个超千套大型社区 [7] - 户型以一房为主（30-60㎡占比最高），套租金区间750-2677元/月 [9] - 租赁大社区公区配置比肩商品房，如天投桐堂·南湖店和香投泊寓·院儿项目均超2000套房源 [10] 租金表现 - 2025年上半年集中式公寓租金69.67元/㎡/月（同比降5.7%），个人房源42.34元/㎡/月（同比降2.7%） [21] - 保租房实际租金为个人房源6-7折，低于政府指导价（不超过周边9折） [21] - 核心区租金抗跌性强，武侯区/高新区/天府新区超78元/㎡/月，新都区仅31元/㎡/月 [23] - 集中式公寓租金坪效为个人房源1.65倍，分散式公寓1.26倍 [27] 企业竞争格局 - 全国TOP30品牌近半数已入驻成都，冠寓以13000间规模居首 [29] - 15家地方国企品牌开业规模合计3.4万套，中西部参与度最高 [31] - 万科泊寓在成都开业7400间+，多项目出租率超90% [34] - 锦邻公寓开业3200间，待开业6200间，单项目出租率均超90% [37] 未来展望 - 预计2028年成都租赁市场规模达601亿元（当前559亿元），人口基底和产业支撑强劲 [42] - 保租房供应遵循市场原则有序推进，未来租金或稳中微降，避免短期集中冲击 [44]