深圳保障房类型及区别 - 深圳保障房主要分为人才房、安居房、共有产权房、公租房和保租房五种类型 [3] - 人才房面向特定人才配售，购买满10年后可取得完全产权，2023年后已停止规划新项目 [3] - 安居房目前只有轮候库中约18.5万户家庭可申购，2024年已暂停新入库，购买满10年后可取得完全产权 [3][4] - 共有产权房购房者与政府按比例(50%-70%)共有产权，5年后可转让份额给符合条件的家庭 [3][5] - 公租房租金为市场价3折，面向轮候库中的中低收入家庭和公共服务行业人员，按入库时间排名 [3][6] - 保租房分为政府房(市场价6折)和社会房(不高于市场价9折)，重点解决新市民和青年人的过渡性需求 [3][7] 非深户申请条件 - 非深户目前只能申请保租房，需满足人才引进迁户核准条件 [7][8] - 人才引进条件包括：本科以上学历45岁以下或专科以上学历35岁以下 [8] - 其他条件包括：高层次人才、留学人员、高级专业技术资格人员、高级技师等 [8][9] 申请流程 - 人才房：发布配售通告→提交认购申请→按队列顺序认购 [3] - 安居房：发布配售通告→提交认购申请→确定选房队列顺序 [3] - 共有产权房：发布配售公告→提交认购申请→确定选房队列顺序 [3] - 公租房：准备材料入库→申请认租→按排名选房 [3] - 保租房：发布配租公告→提交认租申请→摇号确定选房序号 [3]

市场表现 - 中证REITs全收益指数6月23日至6月27日报收1109.13点，下跌1.38%；中证REITs（收盘）指数报收880.90点，下跌1.46% [1] - 6月23日至6月30日，各REITs板块（除能源）指数均有2%左右回调，消费板块回调幅度最大，能源及产业园板块回调幅度较小 [2] - 6月整体表现中，保租房、市政环保、仓储物流、消费、能源、产业园、高速公路依次上涨4.00%、3.94%、2.82%、1.94%、1.82%、0.59%、0.15% [3] 市场动态 - 6月市场日均换手率为0.62%，环比上升0.02ppt；剔除新发项目后全市场日均成交额5.50亿元，环比上升7.6% [3] - 2025年7月2日，已上市68只公募REITs收盘价较前一交易日平均上涨1.05%，平均换手率1.07%，总成交金额7.58亿元，较前一交易日增加22.23% [7] - 截至2025年6月27日，C-REITs上市产品数量达68只，总市值2060.74亿元；28只REITs等待上市（16只首发申报，12只扩募申报） [4] 政策与资产扩容 - 6月央行等六部门发布文件支持消费基础设施发行REITs，重点探索文旅体育、医疗养老、通信基站等领域 [5] - 2025年6月18日首批两单数据中心公募REITs获批，底层资产类型进一步扩容 [5] - 两家5A级景区启动REITs筹备工作，丽江旅投拟发行规模不低于25亿元，青城山-都江堰景区发布基金管理人选聘公告 [6] 机构观点 - 调整源于机构阶段性止盈需求，债券收益率企稳后REITs市场仍有配置需求支撑 [3][7] - 消费基础设施REITs被认为能抵御新增供给影响，保租房REITs因租金稳定成为机构"压舱石" [7][8] - 中金公司建议关注保租房REITs，中信证券看好头部核心资产及消费基础设施REITs [7][8] 一级市场进展 - 上周两单产品上市交易（中金中国绿发商业REIT和中金亦庄产业园REIT），中银中外运仓储物流REIT完成认购（发行规模13.11亿元） [4]

50城住宅租金市场表现 - 2025上半年50城住宅平均租金累计下跌1.37%，跌幅较去年同期扩大0.47个百分点 [1][2] - 6月50城住宅平均租金为35.0元/平方米/月，环比下跌0.27%，同比下跌3.71% [2] - 租金呈现季节性波动，2月短暂企稳后3月起持续下跌，6月因毕业季需求增加跌幅收窄 [2] 城市梯队租金分化 - 一线城市租金抗跌性最强，上半年累计跌幅仅0.56% [4] - 二线城市平均租金累计下跌1.83%，三四线代表城市下跌1.47% [4] - 北京、深圳等热点城市租金收入比下降幅度突出，50城均值降至16.4% [6] 租赁投资回报变化 - 50城租金房价比提升至2.17%，较去年同期上升0.08个百分点 [8] - 44个城市租金房价比提升，哈尔滨、常州等地增幅显著 [8] - 优质资产回报率持续改善，租金房价比较2023年初低点提高0.19个百分点 [10] 保租房市场发展 - "十四五"保租房计划完成率达66%，2024年新增180万套 [11] - 江苏、安徽提前完成目标，浙江等地完成超90%，贵州重庆进度不足80% [11] - 2025年多地降低筹集目标，江苏减少11.2万套，浙江减少6万套 [12] 保租房REITs运营 - 6支REITs底层资产平均出租率超90%，中金厦门安居REIT维持99%满租 [14][15] - 招商蛇口REIT林下项目出租率显著回升20.4个百分点至90.8% [14][15] - 一季度REITs整体收益小幅下降，中金厦门安居REIT净利润同比增7.7% [16][17] REITs市场扩容 - 保租房REITs数量增至8支，首发规模近120亿元 [17] - 占公募REITs总规模7.0%，占比较2024年末提升1.1个百分点 [17] - 华夏北京保障房REIT完成扩募发售，市场扩容进程加速 [17]

政策背景与目标 - 西安市出台《关于规范新毕业大学生住房保障管理有关工作的通知》，旨在鼓励新毕业大学生留市工作并规范公租房、保租房管理 [1] - 政策重点解决新市民、青年人的阶段性住房困难问题，为来西安求职创业的大学生提供租金减免优惠 [1] 政策具体措施 - 自6月25日起，希望里·滦溪、希望里·奥体等保租房项目被列为大学生安居试点项目 [1] - 普通高校大学生毕业后3年内或"双一流"院校大学生毕业后5年内首次申请入住试点项目，可享受2年租金减免，减免比例不低于备案租金的50% [1] - 租金减免期内可随时申请退出，到期后由区级住房保障部门重新审核资格 [2] 租金优惠活动 - 保租房运营单位每年推出指定房源开展专项租金优惠公益活动 [2] - 租赁期满1个月的新毕业大学生可享受7天租金减免（不含物业费等） [2] - 租赁期满1年及以上者可享受最多3个月租金减免（不含物业费等），每人限享一次且不可与其他优惠政策叠加 [2]

上海市闵行区保障性租赁住房收购计划 - 上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司发布公告，公开收购存量商品房用作保障性租赁住房，房源需集中分布且单个项目建筑面积不少于7500平方米 [1][2] - 收购标的须为合法合规的新建住宅商品房现房，位于闵行区南部，产权清晰无纠纷，收购价格以评估价值为准 [2] - 通过收购存量房改造为保障性住房可缩短建设周期至3-6个月，加快供给并提升城市人才吸引力 [2][3] 存量房改造保障性住房的实践案例 - 上海城投控股2024年末启动存量房收购用于保障房建设，2025年5月城投宽庭徐汇社区正式启用，该项目通过国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金完成收购 [3][4] - 城投宽庭徐汇社区是上海市首单国资保租房收购项目，由上海城投、仪电集团、国盛集团合作，实现R4地块盘活及国企主业聚焦 [5] - 该项目构建了"投、融、建、管、退"资本循环，未来将采用"重资产投资+轻资产运营"结合模式扩大规模 [5] 保租房REITs市场发展趋势 - 2025年保租房REITs发行规模预计突破250亿元，市场呈现"首发+扩募"双轮驱动格局 [6] - 华夏北京保障房REIT完成国内首单保租房REIT扩募，募集资金9.46亿元，中金厦门安居REIT扩募申请已获受理 [6][7] - 保租房REITs具备抗周期性和抗风险能力，保险机构等投资人看好其民生保障属性与稳健收益的平衡 [7]

公司经营业绩 - 2024年实现营业收入94.32亿元，同比增长268.60%，主要因房地产业务收入增加 [18] - 归属于上市公司股东净利润2.43亿元，同比下降41.58%，主要因房地产业务利润和投资收益减少 [18] - 截至2024年末总资产846.69亿元，同比增长8.62%，负债总额629.14亿元，同比增长11.64% [18] - 净资产收益率1.16%，同比下降0.84个百分点 [18] - 荣获"2024房地产开发企业综合实力TOP50"等多项行业荣誉 [2] 业务发展情况 开发业务 - 在建项目规模约95万平方米，新开工10万平方米，竣工24万平方米 [3] - 露香园二期B地块和D1地块高层、青溪雲邸项目全部售罄 [3] - 获取黄浦区小东门、闵行区华漕前湾项目，新增土地储备7.5万平方米 [3] - 启动闵行区杜行、诸翟两个城中村改造项目 [3] 运营业务 - "城投宽庭"品牌管理规模超13,000套，江湾社区和光华社区出租率超92% [3] - 九星社区2024年5月开业，年底出租率近95% [3] - 品牌定位升级为"新质生活的连接者"，获近20项行业荣誉 [3] - 推出"宽成服务"商品房物业服务品牌，与东湖集团合作酒店业务 [3] 金融业务 - 持有已上市证券市值约46.74亿元，收到分红0.56亿元 [4] - 诚鼎基金全年退出项目回笼资金4.3亿元，对应投资收益0.91亿元 [4] - 成功发行上海国资首单保租房REITs产品，募集规模30.50亿元 [4] - 完成漕宝路R4地块联合收购，探索REITs扩募机会 [5] 公司治理与战略 - 董事会召开3次独立董事专门会议，审议关联交易等重大事项 [6] - 构建"GREEN战略"ESG管理体系，入选上海市ESG蓝皮书 [7] - 与复旦大学、杨浦区政府共建湾谷创新中心，参与孵化器项目 [5] - 启动市值管理提升计划，从经营质量、投资者回报等多维度优化 [9] - 2025年将推进"十五五"规划研究，聚焦开发、运营、金融三大板块 [11] 财务与资本运作 - 2024年经营活动现金流量净额26.56亿元，同比增长26.75% [18] - 2025年计划房地产业务投资支出171亿元，筹资活动净现金流-15亿元 [20] - 拟向全体股东每10股派发现金股利0.40元（含税），合计1亿元 [27] - 2025年度直接融资计划不超过240亿元，用于项目建设及债务偿还 [29] - 拟向20家银行申请短期授信合计177亿元 [30] 重大事项 - 拟变更25,074,866股回购股份用途为注销并减少注册资本 [41] - 取消监事会设置，由审计委员会行使相关职权 [44] - 修订《公司章程》，新增独立董事和专门委员会专节 [44] - 变更注册地址为上海市吴淞路130号19楼 [45]

政策支持与市场发展 - 上海市发改委发布《通知》推动基础设施REITs提质扩容，建立动态储备机制并聚焦优质资产，支持pre-REITs工具加强项目整合和运营提升 [1][2] - 优化项目审核推荐机制，对储备库优质项目开通"绿色通道"优先推荐至国家发改委，同步协助解决项目规划、产权转让等难点问题 [2] - 支持通过资产重组将暂不符合发行条件的项目注入已上市REITs平台，优化扩募审核流程，加快同一原始权益人扩募项目的评估效率 [3] 市场参与与案例进展 - 上海市出台"上海REITs20条"等专项政策，通过优化流程、设立资金、培育人才促进项目落地与创新 [4] - 国泰君安临港创新产业园REIT首次扩募获证监会批复，临港集团强调REITs对盘活资产和推动产业园区品牌建设的战略意义 [5] - 国泰君安城投宽庭保租房REIT完成"城投宽庭徐汇社区"收购，成为上海市属国企首单R4地块并购盘活项目，构建"投融建管退"资本循环 [6] 市场规模与投资机会 - 截至2025年5月30日，国内基础设施公募REITs市场已有66只首发产品上市，募集1743.93亿元，4只扩募募集50.64亿元，总市值近2000亿元 [8] - 预计2025年末市场规模或达2200-2500亿元，若扩募加速可能突破2500亿元 [8] - 广谱利率下行和"资产荒"背景下，公募REITs配置价值凸显，可作为"固收+"策略增厚收益或高股息策略的优质补充 [8] 行业趋势与投资策略 - 常态化发行推动REITs覆盖资产子类型持续丰富，建议优先选择底层资产经营抗周期或"to C"行业赛道 [9] - 产业园区、仓储物流和消费基础设施等领域的运管团队通过招商策略调整和积极调改对冲行业下行压力 [9] - 择券逻辑建议自上而下优选行业beta，其次聚焦头部原始权益人和基金管理人以获取alpha [9]

保租房REITs市场表现 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT因涨幅过快连续触发停牌，5月23日收盘价4.178元/份较发行价2.734元/份涨幅达52.82% [2] - 5月26日该REIT收盘价4.133元/份，连续3个交易日累计涨幅16.29%再次触发停牌 [2] - 该产品网下认购倍数216.91倍，公众认购倍数高达829.78倍，显示市场追捧热度 [3] 保租房REITs受捧原因 - 国家利好政策频现构成积极影响 [3] - 公募REITs产品具有强制分红和收益优势特征，在高收益产品供给稀缺环境下成为优选标的 [3] - 项目多位于租房需求旺盛的一二线城市，投资风险有限 [5] 保租房REITs潜在风险 - 价格波动风险：短期资金炒作可能导致交易价格大幅偏离资产净值 [4] - 高额溢价风险：华泰REIT二级价格每上涨1%将导致净现金流分派率下降约1% [4] - 运营风险：保租房项目面临区位竞争和供给过剩风险，可能影响出租率和租金 [5] 投资评估关键因素 - 城市和区域租房需求持续性及充足度是核心考量 [7] - 项目运营品质和效率包括成本管控和租客满意度 [7] - 需关注来自其他保租房产品和分散式租赁市场的竞争压力 [7] 城市租金水平差异 - 北京上海2024年平均租金水平显著高于其他城市，因高端公寓供给集中且需求稳定 [6] - 城市地价和市场供需关系对租金水平影响显著 [6]

住房租赁市场供需结构 - 2025年4月重点50城住宅平均租金单价为32.29元/平米/月，环比微涨0.49%，同比下跌4.2% [2] - 连续四个月50城单月平均住宅挂牌租金表现不及去年同期，租金增长动力不足 [2] - 保租房大规模入市增加租赁房源供给，对市场租金产生平抑作用 [7] - 经济环境不确定性导致居民收入预期下降，租客对租金价格更敏感 [7] 住房租赁行业前景 - 未来五年住房租赁行业预计为利好行情，国有企业加持的保租房板块前景向好 [2][7] - 政策支持深化、供需结构优化和租房市场机制发展完善将推动市场健康可持续 [2] - 租赁企业加强品牌建设、提升运营能力、降本增效以在市场中脱颖而出 [8] 保租房公募REITs发展 - 已上市保租房公募REITs扩容至八支，预计未来累计发行规模超250亿元 [3] - 公募REITs进入"首发+扩募"双轮驱动格局，为租赁企业提供资产证券化与资本退出新路径 [3] - 首批上市REITs如华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT等已启动扩募进程 [3] - 非改保项目成为重要资产类型，产权清晰的"非居改保租房"项目存在较大机会 [4][5] REITs市场多层次发展 - 截至4月底已上市公募REITs为65支、市值1900亿元 [4] - 公募REITs面向合规成熟优质资产，私募REITs面向发展阶段未达标资产 [6] - 多层次REITs市场建设有利于满足全周期投融资需求 [6] - Pre-REITs基金、ABS、CMBS等多元融资渠道为行业发展注入活水 [5] 租赁企业战略方向 - 公司投资战略明确"以退定投"原则，持续关注保障性租赁住房拓展机会 [3] - 通过扩募实现资产规模、多样性及分散度提升 [4] - 数字化是行业落地执行战略战术并取得效果的基础 [8] - 位置是项目成败关键，好位置加产品力决定成功 [8]

住房租赁行业蓬勃发展 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日涨停30% 次日再涨10% [1] - 2025年4月前30名集中式长租公寓企业累计开业房源量达1328万间 环比增加09万间 [1] - 行业呈现三大新看点：租赁需求多样化、供应主体多元化、REITs扩募改善投融资环境 [1][2][3][4] 租赁需求多样化 - 一线城市租房人口规模近4000万人 占比50% [1] - 需求从单一功能性转向品质化多元化 "住房+服务"成核心诉求 [1] - 人才公寓需求扩容 科创企业通过租金补贴吸引高端人才 [2] - 年轻家庭催生教育医疗等延伸服务需求 [2] - "绿色+智能"升级带动家具家电换新及适宠化改造需求 [2] 供应主体多元化 - 供给主体包括保租房和市场化长租房两类 [2] - 2024年中央支持收购存量商品房转保租房 配套金融政策助力供给渠道扩展 [3] - 运营机构盘活闲置非居住房屋 项目类型涵盖人才公寓服务式公寓等 [3] - 智能化运营管理平台提升资管能力 为REITs提供优质底层资产 [3] REITs扩募改善投融资环境 - 保租房REITs通过首发与扩募双轮驱动 打通"投融管退"渠道 [4] - 2025年已上市保租房REITs价格回升 表现优于其他基建板块 [4] - Pre-REITsABS类REITs等工具优化资金配置 "Pre-REITs+债权联动"方案受关注 [4] - 国内外资本积极布局长租公寓资产 [4]