他们一般的操作手法是，以低价买入好地段老破小，只要便宜位置好，越破越好。然后廉价 装修换新，对外出租，获取名义上的高租息，通常在5%以上。出租的同时，博取拆迁预期。 可是我看到有部分专业房产投资客也在卖出高租息产品，难道这不是互道SB？ 我想到的坑点 1、未来出现大量的长租公寓或保租房，替代这种老破小，毕竟年轻人很少愿意租老破小。 2、未来有没有可能出累进制的房产税？ 3、拆迁预期落空？ 老破小租金收益率肯定是不如同地段公寓的，后者房龄短、有电梯，通常租金会更高，而房 价却更低。 就凭不能用公积金直接冲抵房租这一点，老破小在保租房面前就毫无优势，而且租金便宜也 没用，如今的大厂青年从小都是养尊处优的小皇帝，对租金根本不敏感，宁肯多花一倍钱租 崭新有青年社区氛围的保租房，看也不看便宜的老破小。 钟爱一玉 peppps 在上海，大批国企（地产集团，城投集团，陆家嘴集团，各区国企）利用划拨土地开发的低 成本公租房，保租房批量上市60万套，已经在严重冲击散客租房市场，年轻人普遍更喜欢这 种干净整洁装修新有气派大堂健身场所社区食堂咖啡厅，而且还能用公积金冲抵月租金的保 租房社区，对租金并不敏感，以新江湾城的城投宽庭为例 ...

中央经济工作会议对2026年房地产工作的核心部署 - 会议于12月10日至11日在北京举行，分析当前经济形势并部署2026年经济工作，对房地产工作作出明确部署 [1] - 核心政策方向是坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，并着力稳定房地产市场 [1][3] - 政策目标是将“稳楼市”与构建“新模式”、建设“好房子”深度绑定，推动房地产从短期工具向长期稳定器转变 [2] 房地产风险防范与底线思维 - 房地产被置于防范化解重点领域风险的范畴，短期内防风险是重点任务，中长期目标是实现行业向民生和保障转向 [3] - 需守牢的底线包括：防止房价出现明显不可控下跌、防止开发商销售和资金回笼出现几乎零成交问题、防止出现如2022年那样重大规模性的烂尾楼事件、防止头部企业出现恶性传染性债务违约事件 [4] - 当前行业风险处置仍在进行，新增龙头企业债务风险强化了市场对风险扩大的担忧，同时新房销售放缓、断供率及银行不良攀升，意味着实现软着陆的任务依然存在 [3] 稳定市场的具体措施：控增量、去库存、优供给 - 着力稳定房地产市场，措施包括因城施策控增量、去库存、优供给，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [1][5] - “去库存”是当前政策重心，数据显示全国百城去库存周期在11月已达27.4个月，为历史新高 [5] - 全国新房待售面积已达7.56亿平方米，较去年同期的7.30亿平方米有所增加，广义库存规模更为庞大 [5] - 2026年供给策略可能依据行政区的库存去化周期来精准调控开工与供地节奏 [6] 存量盘活与保障性住房 - 鼓励收购存量商品房用于保障性住房，旨在实现去库存与保民生的双赢 [1][2] - 存量盘活需匹配民生需求，如困难人群对公租房、新市民对保租房、灵活就业者对配套服务的需求增加 [6] - 过去受限于资金等问题，存量盘活项目落地较少，但2026年有望在资金支持上取得突破，相关落地项目数量将明显增加 [6] 深化住房公积金制度改革 - 会议提出深化住房公积金制度改革，当前制度面临部分城市个贷率低、异地贷款营商环境须优化、支持租购并举需扩大等问题 [7] - 2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条，预计2026年改革将延续，重点方向包括贷款额度进一步提升、使用范围更加灵活、异地互认互贷以及稳步推进灵活就业人员参加公积金制度 [7] 推动“好房子”建设 - 会议提出有序推动“好房子”建设 [1] - “好房子”需避免等同于大房子、贵房子，不能仅堆砌科技与材料，要注重实用与适配，并避免同质化批量供应 [7] - “好房子”标准应覆盖普通商品住房、保障性住房、旧改住房、租赁住房等全品类，并强化“好建造、好服务、好配套”的有机统一 [7] 加快构建房地产发展新模式 - 会议提出加快构建房地产发展新模式 [1] - 与2024年“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的表述相比，2025年政策导向已发生微妙变化，传统救市政策基本出尽但市场止跌回稳压力仍存 [8] - 新模式构建意味着旧模式难以为继，但新模式还未成形落地，这是行业和市场不断下滑的原因 [9] - 政策正从两个维度发力：一是通过就业保障、生育养育教育补贴等修复经济基本面；二是通过城市更新、不动产REITs、“好房子”建设等方式提升房屋使用价值，以供给创新牵引需求 [8] - 稳定市场的关键在于加快构建发展新模式，需强化基础性制度建设，实现供需精准匹配，并通过保障房补短板等举措夯实市场发展基础 [9] 政策表述的历史对比 - 根据克而瑞地产研究整理的历年中央经济工作会议表述，房地产政策重点持续演变 [10] - 2021年：探索新的发展模式，坚持租购并举，因城施策促进良性循环 [10] - 2022年：确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼，推动行业向新发展模式平稳过渡 [10] - 2023年：积极稳妥化解房地产风险，加快推进保障性住房建设等“三大工程”，加快构建房地产发展新模式 [10] - 2024年：持续用力推动房地产市场止跌回稳，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作 [10] - 2025年（部署2026年）：坚持守牢底线化解风险，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房，深化公积金制度改革，推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [10]

2025年中国房地产市场总结 - 2025年全国房地产市场整体延续调整态势，处于“止跌回稳”过程中，二季度以来新房销售边际转弱，二手房市场持续“以价换量” [1] 2025年市场表现与价格 - 2025年1-11月，百城新房价格累计上涨2.29%，涨幅与2024年同期持平，改善性需求及优质项目入市是重要支撑 [2] - 2025年1-11月，百城二手房价格累计下跌7.46%，市场延续“以价换量”，价格仍面临调整压力 [2] - 2025年1-11月，重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长 [2] - 2025年1-11月，重点50城住宅平均租金累计下跌3.04%，跌幅较上年同期扩大0.32个百分点 [7] - 2025年1-11月，30个城市中有24个城市的集中式长租公寓租金累计下跌 [7] 2025年土地市场 - 2025年1-11月，300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降15.8%，土地出让金同比下降6% [2] - 房企拿地向核心城市聚焦，带动1-11月一、二线城市土地出让金同比增长4% [2] - 2025年土地市场热度“前高后低”，三季度以来核心城市优质地块供应放缓，土拍热度下降 [2] - 2025年1-11月，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为57% [2] - 央国企仍是拿地绝对主力，地方国资托底力度有所减弱 [2] 2026年市场展望与预测 - 中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年有所收窄 [5] - 预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄 [5] - 预计2026年房地产投资同比下降11% [5] - 市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会 [5] - 供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善 [5] - 中长期看，“十五五”期间新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7-8亿平方米左右 [5] 政策环境与导向 - 《“十五五”规划建议》明确要“推动房地产高质量发展”，并清理住房消费不合理限制性措施 [4] - 短期政策聚焦推动市场止跌回稳，围绕稳定预期、激活需求和优化供给落实举措 [4] - 激活需求方面，北上深等城市限制性政策具备优化空间，预计将继续通过降低房贷利率、中介费用及加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本 [4] - 优化供给方面，预计未来有望通过加大“补人头”的住房租金或购房补贴方式落实保障，同时加大存量商品房和闲置土地收储力度 [4] - 2026年是“十五五”开局之年，预计更多增量政策将加速落地，政策力度有望进一步加大，经济增长目标或仍设定在5%左右 [3] 住房租赁市场 - 2025年政策推动租赁住房公募REITs从试点到扩围扩容，首单保租房公募REITs扩募项目上市，《住房租赁条例》正式实施 [6] - 2025年1-11月，各地政府共出台住房租赁政策超150次，供给侧强调完善“市场+保障”住房供给体系 [6] - 截至2025年11月，多个省市完成“十四五”保租房筹集目标 [7] - 截至2025年11月，全国开业、管理规模TOP30住房租赁企业的开业及管理规模均较2024年末增加15万间以上，增量超过上年同期 [7] - “十五五”时期，保租房供给有望从大规模筹建转向以需定建阶段，租赁住房REITs扩围扩容有助于吸引更多社会资本进入市场 [8] 物业管理行业市场表现 - “十四五”期间行业发展明显放缓，上市物企营收增速从2021年的超40%降至不足4%，毛利润增速持续下降，行业“增收不增利”态势延续 [8] - 物业管理面积增速降至3%左右，行业重心已从“规模为王”转向“质效优先” [8] - 2025年二十城物业服务价格综合指数为1073.24，环比下降0.07%，同比下降0.20% [11] - 2025年二十个城市的物业服务均价为2.72元/平方米/月，环比下跌0.09%，同比下跌0.23% [12] - 行业正陷入“收入结构性增长”难以对冲“成本刚性上涨”的利润困境 [12] 物业管理行业资本市场与并购 - “十四五”期间物业管理板块估值经历深度回调，市盈率持续承压 [9] - 行业IPO市场于2020年达到高峰，全年共18家物业企业上市，此后上市企业数量逐年递减 [9] - 行业并购在2021年创下历史峰值，交易总额近400亿元，随后热度迅速下降，2025年并购案例主要集中于集团内部或关联方资源整合 [9] 物业管理行业发展趋势 - “十五五”时期物业企业应探索更适宜的收费机制，逐步提升服务透明度 [10] - 行业应聚焦夯实基础服务、保障服务品质，坚持以满意度评价为导向 [10] - 行业科技化建设重心将从“工具创新”转向“场景落地”，聚焦人、物、空间三大核心场景 [10] - 物业企业应重塑人才理念，搭建员工成长阶梯，设计物质与精神并重的激励机制 [10] - 物业企业应针对性制定品牌发展方针 [10] 物业管理行业ESG表现 - 2025年物业服务上市公司ESG整体披露率达到94.03% [13] - 样本企业ESG得分均值再创新高，但各企业表现出现分化 [13] - “资源使用”和“排放物管理”指标得分率涨幅位居前列，而“产品与服务”指标得分率首次出现下滑 [13] - ESG信息披露正从建议鼓励阶段迈入兼具强制性与结构化披露的新时代 [13] - 物业企业的服务品质是践行社会责任、响应ESG发展理念的重要举措 [14] - 物业企业角色将从“社区管家”演进为“城市管家”和“社区治理者”，深度参与基层治理和城市服务 [14]

核心观点 - 深圳租赁市场进入传统淡季，整体呈现量价齐跌、成交周期延长的降温态势，市场主动权向租客倾斜 [1][10] - 市场内部结构性分化明显：城中村租金回调显著，而部分优质商品房租金坚挺；不同区域和客群需求差异导致市场表现不一 [3][4][7] - 保障性租赁住房供应持续增加，正与市场化租赁共同塑造新的市场格局，但其对整体租金的影响目前有限 [10][12][13] 市场整体表现 - **成交量与周期**：自毕业租房旺季后，深圳租赁市场成交量已连续三个月下降，11月租房成交量环比下降8.2%；成交周期连续三个月延长，11月达到67天，较上月延长3天 [1][10] - **租金水平**：11月深圳商品房平均租金为74.5元/平方米，环比微跌0.3% [1][10] - **议价空间**：11月市场议价率为7.2%，环比扩大0.2个百分点，达到新高，租客议价能力增强 [10] 市场结构性分化 - **区域分化**： - **坂田片区**：作为工业园区，租赁市场特殊性在于“有钱不一定能找到合适房子”，优质商品房选择有限；片区租金水平高于全市均值，商品住房参考价为67元/平方米/月，商务公寓为86元/平方米/月，而全市对应均值分别为51元/平方米/月和60元/平方米/月 [4] - **福田CBD**：黄埔雅苑等项目主要客群为金融从业者及深港通勤人员，承租能力强，淡季下好房源依然好出租，但议价空间扩大，去化时间延长 [7] - **产品类型分化**： - **城中村**：租金回调明显，例如坂田城中村租金下降约20%，拎包入住单间月租从约1500元降至约1200元 [1][5] - **商品房/高端住宅**：部分优质房源租金坚挺甚至小幅上升，市场需求持续存在；但淡季也有业主随行就市调价，例如黄埔雅苑三期约80平方米房源最低报价为9800元/月，较近期11000元/月的成交价下调1200元 [5][8] 供需关系与参与者行为 - **供应端**： - 近期租赁房源供应量有所增加，租客选择范围扩大 [10] - 业主为争取租客采取多种方式，包括通过社交媒体招租、价格松动、添置新家电、更换电子门锁、主动办理停车月卡等 [9] - 部分长租公寓品牌出现因业主收回房源而导致租客被迫换租或退租的情况 [1] - **需求端**： - 新租、换租需求有限，市场处于淡季 [10] - 深圳就业人口规模稳定在1200万人以上，非深户籍人员占比近八成，刚性租赁需求旺盛 [12] - 特定区域客群支付能力强，如坂田的华为员工及跨境电商从业者，福田CBD的金融从业者及深港通勤人员 [4][7] 保障性租赁住房的影响 - **市场占比**：截至2024年底，深圳保租房市场占比达39%，规模在一线城市中仅次于上海 [10] - **市场格局**：市场正逐步迈向“市场化租赁+保障性租赁”并行的格局 [10] - **影响评估**：保租房存在一定准入门槛，且供应节奏相对平稳，对商品房租金的冲击有限 [13] - **政策支持**：深圳支持将闲置或低效利用的商业、办公、旅馆、厂房等非居住存量房屋改建为保租房，并要求其租金不高于同期同区域同品质商品住房租金的90% [14] 行业趋势与展望 - 深圳租赁市场正在进入“结构性调整”的重要阶段，表现为城中村租金回落，高端盘租金稳住；供应增加，选择更丰富 [14] - 更深层的变化在于租客的居住向往与城市的住房供给体系正在重新定位 [14] - 部分租客在市场化租赁波动下，将政府保租房视为更稳定的备选方案 [2][11]

北京市2025年保障性住房建设计划 - 北京市发布2025年第二批保障性住房建设筹集计划，包括新建项目17个、房源1.98万套，筹集项目7个、0.24万套，竣工项目7个、房源0.81万套 [1] - 计划包含公租房、保租房和各类安置房项目 [1] - 计划中包含昌平区南百路百善段108号院一区改建租赁住房项目等多个存量非居改建项目，约2300间房源，计划对接周边高教园、研究院、医药制造产业集群等企业人才 [3] 其他城市保障性住房进展 - 广州市2025年第二批配售型保障性住房项目进入选房阶段，涉及萝岗和苑项目和嘉翠苑项目 [1] - 全国各地多个保租房项目和人才公寓项目于10月份集中上市，部分由地方国企筹建，部分由专业化长租公寓运营商运营 [1] - 深圳市明确在住房供需矛盾突出及轨道交通站点附近区域，引导市场主体将既有非居住房屋改建为保障性租赁住房 [3] 全国住房保障体系建设情况 - “十四五”期间，重庆市建成公租房58.3万套，筹集保租房30万套，开工建设配售型保障性住房1.3万套 [2] - “十四五”时期保障性租赁住房发展积极有力推进，“十五五”时期建议延续“以购代建”等做法，在增量和存量两个市场中完善保障房供给 [2] - 住房和城乡建设部部长提到，各地要坚持货币与实物、配租与配售相结合，以需定建、以需定购，增加保障性住房供应 [2] 非居住房屋改建保障房的模式与意义 - 非居改建有利于推进保障性租赁住房建设筹集，同时助力盘活闲置商办用房等存量房屋 [3] - 非居改建属于民生工程，需要在施工设计阶段将消防设计、安全设计审批等环节前置 [3] - 保障性住房发展要以“供给”作为重要抓手，在供给层面做好产品供应和商业模式优化 [2]

北京市保障性住房建设进展 - 2025年计划建设筹集保租房5万套（间）并竣工各类保障房8万套（间）的任务已在10月底全面完成 [1] - 2025年第二批建设筹集计划包括新建项目17个、房源1.98万套，筹集项目7个、0.24万套，竣工项目7个、房源0.81万套 [1] - 第二批计划涵盖公租房、保租房和各类安置房，并包含13个计划年内开工项目的34条市政道路及水电气热配套工程 [1] 租赁类项目产品结构 - 第二批计划中保租房"一间房"（公寓型）、"一张床"（宿舍型）产品占比达98%，其中宿舍型占比40% [1] - 公寓型和宿舍型产品比例较第一批计划的85%有较大提高，产品结构得到优化 [1] - 项目加大了对青年人才、"快修保时洁"群体的房源供给 [1]

北京市保障房建设进展 - 北京市住建委宣布2025年保障房建设任务已全面完成，包括建设筹集保租房5万套（间）和竣工各类保障房8万套（间）[1] - 2025年第二批保障性住房建设筹集计划正式印发，包括新建项目17个、房源1.98万套，筹集项目7个、0.24万套，竣工项目7个、房源0.81万套[1] - 计划还包括对应13个计划年内开工项目的34条市政道路及水电气热配套工程，项目类型涵盖公租房、保租房和各类安置房[1] 万科A股东支持 - 万科A第一大股东深圳市地铁集团有限公司向公司提供不超过16.66亿元借款，用于偿还公开市场发行的债券本金与利息[2] - 该借款期限不超过3年，利率为每笔借款提款日前一工作日1年期LPR减66个基点，目前为2.34%[2] 房地产企业销售情况 - 旭辉控股10月合同销售金额约为11亿元，合同销售面积约为11.33万平方米，合同销售均价约为1.01万元/平方米[3] - 旭辉控股公司股东权益应占合同销售金额约为5.4亿元[3] - 新城控股10月实现合同销售金额约14.19亿元，同比下降4.38%，销售面积约19.15万平方米，同比下降9.37%[4] 富力地产债务重组 - 富力地产一笔本金余额约16.8亿元的境内债券已在相关持有人会议中表决通过重组方案[5] - 公司将就境内债券重组范围内余下的境内债券召开债券持有人会议，以推进境内债券重组事宜[5]

北京市2025年保障性住房建设计划进展 - 北京市2025年第二批保障性住房建设筹集计划于11月7日正式印发 [1] - 计划包括新建项目17个、房源1.98万套，筹集项目7个、0.24万套，竣工项目7个、房源0.81万套 [1] - 计划涵盖对应13个项目的34条市政道路及水电气热配套工程 [1] 保障房项目类型与年度目标 - 本批次计划内项目包括公租房、保租房和各类安置房 [1] - 2025年北京市计划建设筹集保租房5万套(间)，竣工各类保障房8万套(间) [1] - 截至10月底，上述年度任务已全面完成 [1]

保障性住房建设计划 - 北京市正式印发2025年第二批保障性住房建设筹集计划 [1] - 计划包括新建项目17个 提供房源1.98万套 [1] - 计划包括筹集项目7个 提供房源0.24万套 [1] 项目竣工与配套 - 计划包括竣工项目7个 涉及房源0.81万套 [1] - 计划包含13个年内开工项目的34条市政道路及水电气热配套工程 [1] 住房类型与年度目标 - 计划内项目类型包括公租房 保租房和各类安置房 [1] - 2025年北京计划建设筹集保租房5万套（间） [1] - 2025年北京计划竣工各类保障房8万套（间） [1] - 截至10月底 已全面完成上述年度任务 [1]

全国租金市场趋势 - 全国租金连续下跌3个月，连一线城市也未能幸免 [2] - 一线城市租金跌幅小于二三线城市，北京5月因毕业季临近出现小幅上涨 [2] - 武汉、成都等城市租金同比跌幅超过10% [2] 租赁需求变化 - 市场带看量不如往年，即便租金下降也难以提振需求 [2] - 传统旺季如春节后和毕业季对租金的拉动作用减弱，深圳某公寓三月底出租率仅50% [2] - 租客对价格敏感度提高，愿意为低价选择步梯高层等非优选房源 [2] 保租房市场影响 - 保租房项目租金比周边小区低近30%，对普通租赁市场形成显著分流 [3] - 单个保租房项目可分流中介手中30%的客户 [3] - 保租房因价格优势和正规性，成为年轻租客的首选，带看客户中八成会先询问保租房 [4] 不同城市层级表现分化 - 一线城市凭借强产业支撑，租金表现出相对韧性，跌幅较缓 [3] - 三四线城市因人口流动慢和租金基数低，租金下跌更为明显 [3] - 威海因旅游热度带动，租金涨幅位列全国前三 [3] 房东策略与心态 - 部分房东为减少空置期选择降价，有广州房东降价12%才将房屋租出 [3] - 另有房东起初坚持不降价，但经历两个月空置后最终妥协 [3] - 租赁公告栏招租信息减少，剩余信息多标注“价格可议”，显示市场议价权向租客倾斜 [4]