全国租金市场趋势 - 全国租金连续下跌3个月，连一线城市也未能幸免 [2] - 一线城市租金跌幅小于二三线城市，北京5月因毕业季临近出现小幅上涨 [2] - 武汉、成都等城市租金同比跌幅超过10% [2] 租赁需求变化 - 市场带看量不如往年，即便租金下降也难以提振需求 [2] - 传统旺季如春节后和毕业季对租金的拉动作用减弱，深圳某公寓三月底出租率仅50% [2] - 租客对价格敏感度提高，愿意为低价选择步梯高层等非优选房源 [2] 保租房市场影响 - 保租房项目租金比周边小区低近30%，对普通租赁市场形成显著分流 [3] - 单个保租房项目可分流中介手中30%的客户 [3] - 保租房因价格优势和正规性，成为年轻租客的首选，带看客户中八成会先询问保租房 [4] 不同城市层级表现分化 - 一线城市凭借强产业支撑，租金表现出相对韧性，跌幅较缓 [3] - 三四线城市因人口流动慢和租金基数低，租金下跌更为明显 [3] - 威海因旅游热度带动，租金涨幅位列全国前三 [3] 房东策略与心态 - 部分房东为减少空置期选择降价，有广州房东降价12%才将房屋租出 [3] - 另有房东起初坚持不降价，但经历两个月空置后最终妥协 [3] - 租赁公告栏招租信息减少，剩余信息多标注“价格可议”，显示市场议价权向租客倾斜 [4]

行业规模 - 2025年9月TOP30集中式长租公寓企业合计开业房源量达139.8万间，入榜门槛为15004间 [1][6] - TOP30企业合计管理房源量约198万间，入榜门槛为21071间 [1][7] - 开业规模榜中，万科泊寓以205,400间位列第一，龙湖冠寓和瓴寓国际分别以127,000间和87,655间位列第二、三位 [1] - 管理规模榜中，榜首企业规模为280,700间，龙湖冠寓和瓴寓国际分别以164,000间和137,211间位列第二、三位 [3] 企业类型分布 - 开业规模TOP30企业中，房企系企业数量占比37%，但其开业规模占比高达46%，合计达64.7万间，领先优势突出 [6][7] - 地方国企系企业数量占比33%，开业规模占比22%，合计达30.5万间，持续增长 [6][7] - 创业系和酒店系企业开业规模占比均在10%以上，分别为16%（22.2万间）和11%（15.9万间） [6][7] - 管理规模TOP30企业中，房企系管理规模占比接近五成（48%），达95.0万间，优势稳固 [8][9] 轻资产业务 - 部分企业轻资产项目开业规模显著，乐乎集团、瓴寓国际和城家位列前三，规模分别为80,900间、74,934间和37,161间 [10] - 魔方生活服务集团、自如寓和城市家的轻资产项目开业规模也均超过3万间 [10] 市场建设与运营动态 - 9月多地有保租房与人才公寓项目集中上市，如成都城投的“彩领之家”保租房、济南城投集团的雪山地块保租房项目（合计超3,000套）以及武汉城投的立城囍居人才社区（453套） [10][11][12] - 专业化长租公寓运营商积极推出市场化项目，例如龙湖冠寓杭州金沙湖欢肆店、招商伊敦壹间·前湾以及华润有巢的成都蜀府有巢国际公寓社区（提供1,248套房源） [10][12] - 京东集团在北京投资70亿元建成的青年人才公寓正式投入使用，首批实习生可免租金拎包入住 [12] 企业融资动向 - 信贷支持持续推进，招商蛇口旗下3家子公司获兴业银行提供4笔合计13.6亿元住房租赁贷款 [18] - 资产证券化方面，招商基金蛇口租赁住房REIT变更6.99亿元回收资金投向；建信住房租赁基金持有型不动产ABS完成首次扩募，成为市场首单持有型不动产ABS扩募项目 [18] - 宁波兴奉投资获批宁波首单1亿元保障性租赁住房专项债；农业发展银行在南平市、果洛州等地为保障房项目提供贷款支持 [18] 政策环境 - 中央层面，《住房租赁条例》于9月15日正式施行；国家发改委发文明确将市场化租赁住房作为公募REITs的新资产类型并积极探索发行路径 [19] - 地方层面，河南、山西等地支持通过收储转租方式加快筹集租赁房源，河南明确2025年郑州市力争收购存量商品房100万平方米 [20][23] - 北京经开区、广州等地出台人才住房支持政策，为青年人才提供免费或优惠住宿方案，引才助力城市发展 [21][23] 市场租金表现 - 2025年9月全国50个城市住宅平均租金为34.74元/平方米/月，环比下跌0.39%，同比下跌3.76%，市场热度下降 [1][26] - 50个城市中，仅4个城市住宅平均租金环比上涨，较8月减少3个；46个城市租金环比下跌，较8月增加3个，西安环比跌幅最大，为1.22% [29] 土地市场 - 2025年9月重点22城共成交137宗涉宅用地，合计规划建筑面积超900万平方米 [1][34] - 当月共成交6宗涉租用地，租赁住房规划建筑面积合计约1.4万平方米，其中广州成交一宗全自持保租房用地，上海有5宗住宅用地需配建5%的公租房 [1][32][34]

租房市场变化 - 多个一二线城市房租出现降温现象，房东主动降价、租客从容挑房，市场从"一房难求"转变为需求导向 [2] - 具体案例显示租金显著下降，上海闵行区公寓租金下降近三分之一，杭州市中心老破小房租在两个月内下跌15% [5] - 深圳、成都、昆明等城市出现"6折租房"情况，部分城市一居室月租低至400多元 [5] 市场变化驱动因素 - 政策层面保租房发力，过去两年国家推出700多万套保租房，租金为周边市场价的6折左右，选址贴近地铁和产业园区，满足年轻人通勤需求 [10][12] - 市场预期变化，房价回归理性导致租金预期调整，例如房产市值从500万降至300万后，原有4000元月租显得不合理 [12] - 租房市场从炒作情绪转向理性居住需求，年轻人更看重居住品质、通勤便利度和社区配套 [8] 经济产业结构转变 - 经济产业出现新旧交替，靠房产"躺赚"时代过去，靠科技和能力"创富时代"拉开序幕 [15] - 科技行业呈现繁荣景象，如雷军身价半年翻倍，曾毓群成为香港首富，AI公司为核心人才提供500万年薪 [17] - 国际金融机构如摩根大通、德意志银行看好中国科技企业崛起，认为科技产业而非房价是经济底气所在 [17] 产业机会延伸 - 科技产业发展带来周边服务机会，如新能源汽车带动专卖店，抖音带动电商带货，科技园区带动咖啡馆、便利店等生意 [19] - 普通人可通过服务科技产业参与新财富分配，例如在科技园区开设早餐店或提供后勤服务 [21] - 房产证不再是"铁饭碗"，跟上产业趋势、提升服务能力成为新机会点 [19][21]

昆明楼市成交量价变化 - 上周昆明楼市成交面积9.33万㎡ 环比上涨28% 成交均价12302元/㎡ 环比下跌3% [1] - 市场供应面积6.87万㎡ 环比下跌32% [1] 热销项目表现 - 龙湖天境单周销售金额1.01亿元 成交42套 均价16013元/㎡ 套均价240万元/套 [1] - 筑友·翰林府第单周销售金额0.56亿元 成交82套 均价6368元/㎡ 套均价68万元/套 该项目为房票房源 可选住宅679套 [1] - 中南新城云樾单周销售金额0.42亿元 成交44套 均价7724元/㎡ 套均价95万元/套 [1] - 邦泰春华序单周成交27套 均价10648元/㎡ 中通联大书山成交22套 均价10866元/㎡ 均为呈贡四代宅项目 [2] - 邦泰·观云单周销售金额0.41亿元 均价18158元/㎡ 套均价272万元/套 为滇池路沿线高价项目 [4] 项目加推情况 - 新希望·锦官府加推48套房源 认购11套 去化率23% 均价8500-9200元/㎡ [4] - 义承·丹霞翠屿加推88套房源 认购15套 去化率17% 均价21000-24000元/㎡ [6] 保障性住房动态 - 豪门金座项目1/2号楼将改建为保租房 总建筑面积9.6万㎡ 拟建1297套 含5万㎡办公改住房及配套商业 计划工期260天 [6][8] - 该项目通过法拍以2.4亿元成交 此前烂尾10年 [8] - 盘龙区山水新城保障房项目地下室结构封顶 总面积21020㎡ 总体进度30% 计划12月主体封顶 项目总建面91125㎡ 含601套住宅 [8][10] - 呈贡区吴家营保障房项目配套道路启动招标 合同估算价1828.01万元 道路全长444.71米 [10][12] - 吴家营保障房为昆明首个新建配售房项目 总建面42412.63㎡ 规划348套住宅 [12] 土地市场情况 - 上周昆明主城无土地供应与成交 [4]

房地产政策信号 - 中共中央政治局会议再次提及房地产 释放积极信号 明确"止跌回稳"政策目标 有利于稳定市场预期 [1] - 降息概率攀升 一定程度上利于房产市场 [1] LPR走势与货币政策 - LPR连续3个月维持不变 货币政策处于相对"舒适区" 没有主动宽松动力但也不会明显收紧 [1] - 7月多项指标显示实体经济修复出现波折 社零增速回落 地产投资承压 信贷需求疲软 外需不确定性未出清 宏观政策保持加码必要性仍在 [1] - 下半年货币政策保持支持性立场 但降准降息时点可能后移 LPR报价下调时点相应延后 [2] - 若美联储9月降息将为中国货币政策创造宽松外部空间 若政策利率和存款利率继续降低 LPR仍有下降可能 [2] - 建议通过单独引导5年期以上LPR报价下行 推动居民房贷利率更大幅度下调 缓解实际居民房贷利率偏高问题 [2] 保障性租赁住房市场 - 深圳保租房申请火爆 因设置较低门槛 无户籍和学历限制 只需在深圳无房且缴纳一年社保即可申请 [4] - 深圳改变以往主要面向企事业单位配租方式 推出较大比例房源直接面向个人和家庭配租 [4] - 北京保租房对申请者年龄和学历有明确限制 需全日制本科学历且年龄≤35岁 [4] 租赁市场现状 - 深圳某房源租金从2.5万/月降至1.9万/月仍无人接盘 承租方掌握话语权 房东相对弱势 [6] - 7月55城个人房源挂牌量达61.8万套 为近三年峰值 [8] - 7月55城个人房源挂牌租金31.65元/㎡/月 同环比双降 已连续11个月环比下降 [8] - 毕业季结束进入传统租赁淡季 预计房租将进入普遍下调周期 [11] 股市与楼市政策对比 - 股指中枢系统性抬升源于去年9月支持资本市场货币工具出台 成交量更为明显 [11] - 本轮股指与企业盈利等基本面显著背离 M1货币活化指标抬升体现资金向股市转移 [11] - 过去三年多轮地产新政产生脉冲式影响但持续时长有限 总量性政策和实际利率调整才是扭转地产关键 [11] - 地产趋弱斜率加大 后续促进"止跌回稳"的结构性政策或加码 总量性实际利率有望边际回落但短期幅度有限 [12]

核心观点 - 全国55城个人房源租赁市场呈现“量升价跌”特征 挂牌量达近三年峰值而租金连续11个月下跌 市场竞争加剧且需求端消费力转弱导致价格普遍下调 [2][4][9][12][17] 市场供需状况 - 7月55城个人房源新增挂牌量达61.8万套 同比上涨12.19% 环比上涨7.03% 为近三年峰值水平 [2][4] - 北京新增挂牌量近8.5万套居首 上海超4.5万套 沈阳超3.5万套位列前三 32城挂牌量环比上涨且涨幅多在10%以内 其中北京环比涨超48% [6] - 二手房业主“以租代售”策略及保租房供应增加共同推动房源供应激增 [17] 租金价格走势 - 7月55城个人房源挂牌租金为31.65元/㎡/月 环比下降3.52% 同比下跌且已连续11个月环比下降 [2][9] - 55城中47城租金同比下跌 上海同比跌幅达11.78% 仅8城同比上涨 武汉因高校集中同比涨约3% [12] - 租金TOP10城市中仅厦门环比上涨 仅武汉同比上涨 其余全线下跌 [12] 区域市场表现 - 杭州房东反映南向次卧租金从1200元/月降至1100元/月 上海浦东同户型房源租金从6300元/月降至5200元/月（降幅17.5%） [2] - 珠海个人房源挂牌量环比降幅最高达20.34% 北京挂牌量涨幅最大达48% [6] 未来市场预期 - 8月重点八城租金预计环比降幅在3%以内 上海/深圳/南京/武汉/成都同比或小幅上涨但涨幅有限 [15] - 北京8月租金预计环比降1.79% 上海环比涨1.48% 深圳环比涨0.44% 杭州环比降2.14% [16] - 2025-2026年保租房供应高峰将持续 市场租金下行压力较大 [17]

住房租赁政策影响 - 《住房租赁条例》实施后租客凭备案租赁合同可让孩子就读对口学校 学区房逻辑被颠覆 广州实证研究显示区级重点小学学区房溢价开始下降 [1] - 北京朝阳房东因新规限制群租 90平米三居室月租金从1.2万元降至7500元 加上5%租赁税年收入缩水6万元 [1] - 深圳房东因租客备案需补缴税费 月租6500元房子补缴全年3900元税费 [1] 租赁市场供需变化 - 北京天通苑群租房被拆除后外卖骑手合租成本从月租2500元升至6000元 上海闵行区单间最低租金从1200元涨至1800元 [2] - 链家数据显示城中村农民房租金上涨 可出租合法房源减少15% [2] - 广州70%个体二房东退出市场 因消防改造需投入20万元且面临10万元罚款 [2] 正规租赁企业发展 - 万科泊寓将深圳龙华废弃电子厂改造成500套公寓 月租2000元起 工业用地建设成本仅为商品房1/3 [2] - 全国新增702个工业用地改租赁房项目 [2] - 龙湖冠寓改造北京朝阳公园旧办公楼为长租社区 月租6000元房源三天售罄 [6] 租客权益与区域分化 - 杭州保租房押金仅需一个月租金 资金进入政府监管账户 中介挪用租金超20万元将担刑责 [4] - 北京西城区金融街80平米两居室月租金从1.5万元涨至1.8万元 丰台区同户型租金下降300元 [4] - 广州黄埔区因投放10万套保租房租金下降15% 深圳福田CBD30平米单间月租稳定在4000元 [4] 租金管制与资产价格 - 上海出台租金指导价 内环一室户限价5500元 景瑞地产新项目按指导价定价 [6] - 海淀学区房挂牌价从950万元降至860万元 租客年租金增加2.4万元 [6]

公司业绩表现 - 上半年项目投资同比增长151.36% [1] - 资产规模从3.8亿元增至54.16亿元 [1] - 资产保值增值率达103.65% [1] 项目推进情况 - 在全省推进6个保障性住房项目并盘活4个经适房项目 [1] - 金城·金秀花园和金邦房源居等安居房和城市更新重点工程加速推进 [1] - 累计提供保障性住房5035套并解决1218套经适房遗留问题 [1] 社会经济效益 - 累计上缴土地出让金及税费5.32亿元 [1] - 带动近500人就业 [1] - 通过保障性住房建设和城市更新构建城乡民生保障网 [1]

市场结构 - 2025年上半年中国住房租赁行业进入高质量发展阶段，集中式公寓新增以保租房为主导，地方国企平台项目集中入市推动保租房占比高位 [1] - 核心八城集中式公寓供应规模合计超125万套，上海、深圳、武汉保租房规模持续攀升，形成"市场化+保租房"并驾齐驱格局 [1] - 保租房在集中式长租公寓市场占比从2024年上半年的80%上升至2025年上半年的90%，市场化项目供应同比下滑42.75% [3] 供应规模 - 核心八城集中式公寓规模约126万套，保租房52万套占比超40%，上海以39万套规模居首且保租房占比近60% [6] - 2025年上半年全国22城新增集中式长租公寓房源11.73万套，同比增长2.97%，其中保租房供应10.45万套占比89% [3] - 重点22城新开项目中新建方式占比77%，改建占比23%，长春改建占比超80% [15][17] 租金表现 - 核心八城七城租金下滑，广州出现回弹，成都、武汉、上海、深圳保租房占比高导致租金跌幅达4-7% [1][20] - 上海集中式公寓租金坪效同比降5.78%，北京同比涨3.72%，武汉个人房源租金同比涨9.85% [21] - 北京、上海等集中式公寓规模大的城市租金降幅低于个人房源，武汉等保租房占比高的城市租金受个人房源影响更大 [23] 品质升级 - 行业呈现产品设计、运营管理、服务标准同步升级趋势，通过空间优化、绿色技术、智能化应用提升居住品质 [8][9] - 成都天投桐堂项目配备独立厨卫阳台，采用节能建材和休闲设施，实现绿色宜居设计 [9] - 成都锦邻公寓构建10大生活场景，植入宠物友好空间和共享厨房，打造青年社区体验闭环 [10] 服务创新 - 浦发有家×漫柏M寓项目提供"金钥匙"标准服务，构建隐私管理体系和社群活动，实现"解决生活需求"的跨越 [12] - 行业服务从基础管理转向增值服务，通过专属管家和社区生态促进邻里互动 [12] 政策动态 - 2025年保障性住房供给新增收购方式，专项债券和补助资金支持存量房转化，未来供应将转向以存量为主 [19]

政策导向 - 成都2020年至今出台租赁相关政策超30条，2022年频次最高，内容聚焦保租房筹集方式、租金定价和行业监管 [1] - 当前政策进入聚焦期，重点围绕保障房展开，包括保租房提取公积金等细则逐步明确 [1] - "十四五"期间成都计划筹建保障性租赁住房30万套，截至2024年底已完成21万套（间），完成率70% [3] 市场供应格局 - 成都保租房入市规模占城市整体46%，位列核心八城第二，2025年上半年新增超12000间，市占提升8个百分点 [5] - 供应结构聚焦核心区（占比超60%），发展新区和近远郊各占20%左右 [5] - 机构化房源占比达33%（集中式占67%），机构化率8.2%为二线城市最高 [18] - 年均挂牌个人租赁房源约21万间，2025年上半年达13万间，处核心一二线城市中位水平 [16] 产品特征 - 2025年上半年新开集中式项目均为保租房，地方国企主导，含3个超千套大型社区 [7] - 户型以一房为主（30-60㎡占比最高），套租金区间750-2677元/月 [9] - 租赁大社区公区配置比肩商品房，如天投桐堂·南湖店和香投泊寓·院儿项目均超2000套房源 [10] 租金表现 - 2025年上半年集中式公寓租金69.67元/㎡/月（同比降5.7%），个人房源42.34元/㎡/月（同比降2.7%） [21] - 保租房实际租金为个人房源6-7折，低于政府指导价（不超过周边9折） [21] - 核心区租金抗跌性强，武侯区/高新区/天府新区超78元/㎡/月，新都区仅31元/㎡/月 [23] - 集中式公寓租金坪效为个人房源1.65倍，分散式公寓1.26倍 [27] 企业竞争格局 - 全国TOP30品牌近半数已入驻成都，冠寓以13000间规模居首 [29] - 15家地方国企品牌开业规模合计3.4万套，中西部参与度最高 [31] - 万科泊寓在成都开业7400间+，多项目出租率超90% [34] - 锦邻公寓开业3200间，待开业6200间，单项目出租率均超90% [37] 未来展望 - 预计2028年成都租赁市场规模达601亿元（当前559亿元），人口基底和产业支撑强劲 [42] - 保租房供应遵循市场原则有序推进，未来租金或稳中微降，避免短期集中冲击 [44]