文章核心观点 - 2025年成都商业地产市场呈现分化与重塑的特征 办公楼市场面临供应高峰与租金压力 而零售物业市场在坚实的消费基本面支撑下进入存量深度运营周期 通过调改与创新寻求增长 [1] 办公楼市场 - 2025年成都优质办公楼市场迎来显著供应高峰 全年新增8栋楼宇交付 贡献约51万平方米新增面积 其中89%集中于核心商务区 金融城板块占比达63% 为近八年供应峰值 [2] - 大量新增供应导致市场总存量同比增长4.8% 达到约1037万平方米 规模跻身全国前四 激烈的竞争使业主提供更多优惠 导致全年平均租金累计下跌13.1% [2] - 市场需求呈现结构性变化 全年净吸纳量同比增长37.8% 但主要由企业搬迁驱动 搬迁交易占比同比显著上升18.3个百分点 达到62.2% 而新设立和扩租等增量交易修复缓慢 [2] - 金融业(22.6%)、科技互联网(17%)、专业服务(14.8%)为前三大需求来源 其中泛人工智能细分领域(如大数据/云计算、芯片/半导体)扩张强劲 新租交易同比增长167% 增量交易同比增长36% [3] - 消费服务与教育板块需求占比提升至10.3% 跃居第四大需求来源 主要由教培、医美等服务型消费企业扩张推动 [3] - 展望2026年 预计新增供应将下调至约43万平方米 其中61%仍集中于金融城 供应压力依然存在 但新增供应已在2025年见顶 预计2026-2030年年均供应量将回调至约31万平方米 [4] 零售物业市场 - 2025年成都零售物业市场新增供应同比大幅回落91.5% 全年仅一个购物中心开业 市场总存量达1110万平方米 位居全国第二 标志着市场全面进入存量深度运营周期 [5] - 坚实的消费基本面为市场提供支撑 2025年前11个月 成都社会消费品零售总额首次突破万亿元 达10348.6亿元 [6] - 市场活力由两大引擎驱动 “首店经济”持续繁荣 前11个月共吸引710家首店落户 “入境游”呈现爆发式增长 全年航空口岸出入境人员超640万人次 创六年新高 有效带动高端消费 [6] - 存量竞争加剧与消费内容迭代导致市场表现分化 核心商圈因中高端消费疲软承压 空置率上升 而次级及近郊商圈通过有效调改与首店加持 空置率有所下降 [6] - 成功的存量调改包含四大举措 空间再造、定位重塑、以首店为主的品牌焕新 以及引入大店/旗舰店 [6] - 从业态需求看 餐饮业态首次超越零售跃居第一 占比达42.5% 地方融合菜系首店、咖啡茶饮等表现活跃 攀岩馆、话剧场等新兴体验业态也表现亮眼 [6] - “非标商业”成为市场亮点 2025年由城市更新推动、公园或厂房改造而来的特色商业载体新增14个 它们通常“小而精” 并开始下沉至近郊区域 [6] - 调改的核心逻辑应从“经营商品”转向“经营情绪” 优先投资于视觉锚点、灯光氛围及街区化的社交节点等“轻改造、重氛围”策略 以较低资本支出换取高频感官触达和“情绪价值” [7]