文章核心观点 - 美国住房市场正处于转折点，高抵押贷款利率和有限供应重塑了住房可负担性，导致购房与租房的吸引力发生动态转变，越来越多的美国人选择租房 [1] - 住房市场呈现“两极分化”：尽管利率高企，住宅房价因“锁定效应”导致的供应紧张而持续上涨；而多户型租赁市场在经历美联储紧缩打击后，因相对购房的成本优势及政策转向，需求正在回暖 [1][10][12][14] 住房自有与租赁的历史及决策因素 - 住房自有率被视为“美国梦”基石，在政策推动下，2000年住房自有率已提升至67.7% [3] - 购房或租房的选择取决于个人财务状况、生活方式、未来规划及对房价/租金增长的预期，住房和租金的可负担性是关键限制因素 [3] - 新冠疫情、后续复苏及美联储政策演变，深刻改变了住房和生活方式偏好，影响了住宅与租赁市场的动态 [4] 新冠疫情以来的市场演变 - **疫情早期（2020年Q1至2021年Q1）**：社交隔离和远程办公导致城市公寓外流，住宅市场短暂停滞后强劲反弹，Case-Shiller房价指数上涨12%；同期多户型物业价格仅上涨3%，租金收入下降1% [6] - **疫情后期（2021年Q1至2022年Q2）**：低利率和快速上涨的房价吸引买家，房价上涨26%；多户型市场也表现良好，物业价值上涨25%，租金收入上涨24%，此期间的租金上涨助推了通胀飙升 [6] 美联储紧缩政策的影响与市场分化 - 从2022年第二季度开始，美联储紧缩政策打击了市场情绪，导致住宅和多户型市场双双下滑 [11] - **多户型租赁市场**：面临高利率、上升的运营成本、放缓的租金增长及高供应压力，从2022年Q2到2024年Q4，物业估值下跌了18%，资本化率上升，净营业收入走弱 [12] - **住宅市场**：在2022年Q2至Q4下跌5%后迅速反弹，并在2022年Q4至2024年Q4上涨了10% [12] - 住宅房价上涨受“锁定效应”支撑：许多房主持有的抵押贷款利率远低于市场利率，导致卖家惜售，库存紧张，买家竞价推高房价 [12] 当前市场动态：可负担性恶化与租赁回暖 - 住房可负担性恶化：2020年Q1至2025年Q2，美国房价上涨了53%，而抵押贷款利率维持在6%至7%的高位，将越来越多潜在买家排除在市场之外 [12] - 租房相对成本优势显著：2025年Q2，月度住房自有成本中位数为3,069美元，平均月租金为1,869美元，两者差额达1,200美元，远高于约400美元的历史长期平均水平 [13] - 自2024年9月美联储逐步放松利率政策以来，多户型租赁市场似乎触底，资本化率趋于稳定，通胀缓和，租金收入在租金增长和入住率提升带动下恢复 [14] - 住宅市场在2025年出现温和压力迹象，受高抵押贷款利率、上升的失业率及经济不确定性影响，房屋销售放缓，供应增加 [14] 美联储政策传导的复杂性与阈值 - 在正常周期中，美联储降息会通过降低抵押贷款利率来刺激住房需求并改善可负担性，但当前周期存在多重交叉因素使传导机制复杂化 [16] - 需求方面：尽管30年期抵押贷款利率已从2023年Q4的峰值7.3%降至6.3%，但仍远高于大多数借款人持有的4%的既有抵押贷款利率，削弱了降息对可负担性的改善效果 [16] - 供应方面：对债务发行的担忧导致美国国债收益率曲线趋陡，长期收益率可能在降息后仍保持高位，由于住房融资成本与10年期国债收益率高度相关，这使传导更加复杂 [18] - **4%的抵押贷款利率可能成为关键阈值**：如果利率不能降至4%以下，房主不太可能进行再融资或搬迁；若降至4%以下，可能引发借贷激增，对建筑活动、房价和经济产生非线性影响 [18][19] - 除非抵押贷款利率降至4%以下，否则经济可能继续表现出较低的利率弹性，且相比以往周期衰退风险更小，这有助于解释为何近期收益率曲线倒挂未导致经济衰退 [20] 市场结构性支撑因素 - 住房供应近期虽有所增加，但低抵押贷款违约率、相对较低的失业率以及房主积累的可观房屋净值，意味着强制出售的情况很少 [20] - 全球金融危机后改进的贷款审核标准，进一步促成了总体上良好的抵押贷款信用状况 [20] - 除非出现突然且深度的经济衰退，否则在可预见的未来，历史高位的住房自有成本难以大幅下降，房价出现“硬着陆”的可能性较低，市场存在结构性支撑因素 [22] - 高自有成本将支持租约续签和租赁需求，使买房与租房的天平进一步倾向于租房 [22]