购房决策因素 - 价格优势显著 老破小单价7100元/㎡ 比新楼盘低5000元/㎡ 总价50万较新房便宜40% [4][1] - 核心地段价值 位于城市中心区 步行通勤15分钟 地铁公交便捷 医疗教育商业配套完善 [5] - 社区活跃度高 老小区夜间亮灯率超70% 居民活动频繁 烟火气息浓厚 [6] 老旧社区痛点 - 基础设施老化 25年房龄顶楼存在漏雨 排水管堵塞 预制板结构隔音差等问题 [3][15] - 停车资源紧张 车位供需失衡 晚归车辆无位可停 挪车纠纷频发 [9][10] - 物业管理缺失 1 2元/㎡月物业费下 垃圾清运延迟 设备维修响应慢 安保形同虚设 [17] 居住体验恶化 - 邻里矛盾突出 公共空间被杂物占用 垃圾堆放门口引发冲突 老年住户管理难度大 [12][13] - 噪音污染严重 麻将声 乐器声等生活噪音穿透隔音差的墙体 影响正常作息 [15] - 资产流动性风险 居住舒适度下降导致转售困难 业主产生置换新房意愿 [18] 产品替代建议 - 租房优于低质购房 短期居住需求可通过租赁解决 避免资产沉淀风险 [18] - 体验式购买决策 建议潜在买家通过短期试住评估顶楼实际居住适应性 [18]