文章核心观点 - 房地产市场正经历结构性变化，保障房与商品住宅双轨制格局逐步成型 [1][5] - 政策导向是让住房回归居住属性，市场资源被重新分配 [5][7] 市场格局变化 - 2025年1-10月全国配售型保障房供应同比激增120% [1] - 同期商品住宅成交面积同比下滑7.2% [1] - 保障房占新增住房供应比例已达38% [3] - 15个省份二手房成交量已超过新房 [5] 中小房企困境 - 2025年已有32家中小房企破产，同比增加35% [3] - 中小企业因“以需定建”模式而几乎无法参与保障房建设 [1] - 中小房企融资成本比国企高出9个百分点，拿地成本高，资金链紧张 [1] 非核心区“老破小”房产市场 - 一线城市老破小挂牌周期平均达182天，同比延长68天 [3] - 保障房对口普通学校且价格低廉，削弱了老破小的学区或地段溢价吸引力 [3] - 案例显示广州白云区60平米老破小成交价从2023年180万降至125万 [3] 文旅地产投资状况 - 文旅地产成交量同比下滑42% [5] - 部分文旅项目价格较峰值下跌超过30% [5] - 案例显示云南某文旅项目投资额从2021年320万降至挂牌价180万且无人问津 [5]

全国老破小市场整体趋势 - 全国范围内房龄过老、面积趋小、居住价值低且曾溢价过高的老房子普遍降价，这并非个别城市现象，而是系统性价格重构 [1] - 老破小的此轮调整被视为对过去房价泡沫的系统性出清，通过价格下跌使虚高价格回归合理区间，市场真实供需关系得以显现 [19] 上海老破小市场表现 - 上海老破小价格在2024年出现最深跌幅，全年跌幅超过13%，价格下跌从2023年下半年开始，由浦东到浦西，从内环到远郊区域蔓延 [4] - 2025年上海老破小价格相比去年下跌5.2%，自2017年峰值43.4%的涨幅后，价格进入深度回调阶段 [5] - 上海各区老破小跌幅差异显著，宝山跌幅达28.4%，闵行跌幅达25.6%，闵行某花园小区单价从2020年11.7万/平跌至2025年4.1万/平，跌幅64.7% [6] - 上海链家研究院数据显示，2025年上半年上海300万以下老破小成交占比达到51.6%，内环内、长风和金杨等区域老破小去化速度较快，显示只要价格合理市场需求仍存 [8] - 截至2025年10月底，上海老破小二手房源已成交约2.45万套，达到去年同类房源成交量的85%左右，显示成交量随价格下滑而逐步恢复 [34] 一线城市老破小对比 - 一线城市中，广州、深圳的老破小跌幅比上海更为显著，三个城市跌幅差距不大，约在31%-34%左右 [9] - 北京老破小跌幅相对温和，比上海、广州、深圳少跌约10%，其单价和总价更低、地理位置优，加之新政降低首付和房贷利率，吸引刚需客入市支撑价格 [11] 新一线及低能级城市老破小表现 - 新一线城市成为老破小跌幅重灾区，武汉房龄20年以上、面积50㎡以下二手房成交价从近2万元/平跌至9千多，跌幅50.6% [11][13] - 青岛、东莞、宁波等新一线城市老破小对比峰值跌幅分别为49.5%、46.5%、45.5% [13] - 新一线城市老破小深度下跌原因复杂，包括多校划片、教师轮岗等政策影响，以及过去多年大力发展新区导致新建商品房供给过剩，例如武汉二手房挂牌量高峰达18.6万套，去化周期42个月，是合理区间的3.5倍 [15] - 至少18个城市在2024年后取消或放松新房限价政策，新房价格市场化下跌，使得老破小失去性价比优势，业主为出货被迫跟跌 [15][16] - 二线及三四线城市中，温州老破小跌幅达55.2%，廊坊跌幅达52.8%，温州市区新田园组团单价从2.5万跌至1.4万，远郊阿尔勒项目从1.4万跌至5000元 [18][19] 抗跌老破小属性分析 - 核心地段或具有使用价值优势的老破小相对抗跌，例如上海内环内、长风和金杨区域去化速度较快 [8] - 北京因单价总价更低、地理优势和政策支持，老破小市场需求增加，跌幅较小 [11] 跌幅最大老破小共性 - 曾具学区属性但利好减弱的老破小跌幅显著，例如北京海淀蜂某园小区单价从22.4万/㎡跌至10.8万/㎡，跌幅约50% [20] - 深圳福田区八某宿舍小区因大学区制度削弱学位优势，单价从高峰期14.6万/平跌至不足4万/平，跌幅约72% [21][25][26] - 改造难度大且无动迁拆迁预期的老破小贬值风险大，全国约18.6万个老旧小区中很大部分无确定性拆迁预期 [27] - 高层无电梯老破小跌幅明显，例如重庆渝中区某居24层无电梯住宅价格接近腰斩，2025年成交均价5792元/㎡对比2020年10328元/㎡大幅下跌 [27][28] 老破小市场新动态 - 一线城市老破小租售比显著提升，北京红庙北里小区租售比约3.75%，上海峨山小区租售比约3.70%，年租金回报率远超当下银行贷款和存款年利率 [29][30] - 链家2025年第一季度数据显示，北京、上海、广州、深圳四个城市老破小成交量同比上涨12% [31] - 克而瑞数据显示，2025年9月北京、上海、深圳、杭州200万以下总价段二手房成交占比环比均有提升，北京环比提升3.40个百分点，上海提升2.19个百分点 [32] - 随着价格筑底和租售比回升，部分城市老破小以更高性价比迎来成交量和租售比的温和回调 [35]

核心观点 - 成都等一线及强二线城市“老破小”二手房市场呈现显著回暖迹象，表现为低总价房源受追捧、成交迅速且价格企稳[1][8][23] - 市场回暖主要驱动力包括低总价自住需求、高租金回报率投资需求以及优质学区资源，购房者群体趋于多元化[9][12][19] - 全国范围内300万以内总价段二手房成交占比持续上升，老破小因价格回调到位、配套完善及潜在改造机会而受关注[23] 市场表现与成交特征 - 成都万象城板块一套总价50万、距地铁500余米的套一老破小挂牌后吸引超10组买家同时看房，凸显低总价房源热度[1][6] - 金象花园二期一套43.6㎡房源以53万总价成交，成交周期仅8天，带看1次即成交，转成交率达100%[12][17] - 成都一季度各区二手房涨幅榜中，排名第一的小区90%为老小区，印证老破小价格已处于底部并开始企稳回升[8] - 上海二手房市场300万以内总价段成交占比从2020年起逐年上涨，2024年达48%，主要为老破小房源[23] 购房群体与需求分析 - 年轻自住群体看重老破小地段好、总价低、改造空间大等优势，与同地段电梯房存在至少1万元/㎡价差，降低购房压力[9][11] - 投资客群关注租金回报率，万象城旁老破小月租金可达2000-2600元，回报率介于4.8%-5.8%，可覆盖甚至超过月供[6][12] - 学区房需求持续坚挺，成都上翔街21号13.64㎡房源以108万成交，单价达79179元/㎡，小户型高单价特征明显[19][21] 资产价值与投资逻辑 - 老破小价格经历回调后处于低位，成都一环单价约1万元，具备价格稳定性与高租金收益的双重优势[8][12] - 投资回报率显著，如金象花园二期53万房源月租金2600元，年化回报率约5.8%，高于普通理财产品[12][17] - 潜在增值机会包括老旧小区加装电梯、城市更新政策等，但需权衡装修成本高、停车难、增值空间有限等风险[23]