行业整体趋势 - 物业管理行业转入存量市场竞争 百强企业管理面积增速降至2.18% 较上年下降4.03个百分点 [1][4] - 房地产下行导致增量空间收缩 2024年新建商品房销售面积9.74亿平方米 同比下降12.86% 新开工面积7.39亿平方米 同比下降22.99% [5] - 行业从"拼面积"转向"拼效益" 部分企业不再披露管理面积数据 转向增值服务和坪效提升 [9] 企业战略调整 - 主动优化项目组合 金科服务退出近2000万平方米低质项目 彩生活终止5860.8万平方米合约面积 [8] - 管理面积负增长企业占比达10% 较上年增加4个百分点 滨江服务等头部企业仍保持20%以上增速 [10][13] - 聚焦深耕战略深化 滨江服务在杭州管理面积占比63.7% 保利物业核心50城新拓项目占比79.5% [34][35] 非住宅领域拓展 - 非住宅管理面积占比稳定在34.21% 经发物业非住宅占比57.6% 但收入占比更高 [14][21] - 细分赛道专业化要求高 医院物业需医疗知识 场馆物业需活动策划能力 轨道交通需设施管理能力 [17][19] - 非住宅项目留存难度大 招标周期1-3年 价格竞争激烈 回款周期延长 [23] 市场拓展与并购 - 第三方管理面积占比54.83% 市场化拓展面临压力 关联房企供给减少但外拓能力不足 [24] - 2024年并购更趋理性 交易金额普遍较小 如绿城服务0.09亿元收购杭州港誉 [26][27] - 外拓能力建设加强 华润万象生活通过定制化服务方案中标豪宅项目 卓越商企服务新拓142个项目 [31][32] 经营效益提升 - 新项目减少影响长期效益 新项目收费高且维护成本低 存量项目质量面临压力 [7] - 非住宅项目边际收益更高 如商企服务可延伸设施管理、能源管理等增值服务 [14] - 聚焦战略降低运营成本 区域集中利于采购共享 后台管理效率提升 [38]