专题：2025熙说物业年度演讲：深水区 2025熙说物业年度演讲于12月2日在深圳举行，主题为：深水区。中物智库创始人杨熙在演讲中谈到， 物业原本就不是从服务业诞生的，而是从房地产的尾部工序长出来的。 他提到，作为交付闭环的一部分，物业从出生起就不是为服务价值而生的，它是为销售价值而存在的。 在国民经济行业分类中，物业一直从属于房地产的门类，更深的束缚来自于基因与文化。房地产的主线 文化是快、节点、听命令，物业的本质要求是慢、耐心连情绪。一个是硬逻辑，一个是软逻辑；一个是 销售导向，一个是关系治理导向；一个讲绝对服从，一个讲感知与协商。 杨熙表示，在房地产的黄金时代，物业公司得益于地产的助推快速发展，过得也还算不错。但在过去四 年里，一些房地产企业陆续的爆雷，开发商资金紧张，占用透支物业的现金流，项目停摆交付有问题， 迅速传导影响物业。"在项目的现场，所有的不满，所有的委屈，所有的落差，都要找到一个出口。于 是物业在现实中被迫成为了背锅的担当，情绪的吸收层，以及社会压力的缓冲器。" 因此，杨熙强调，脱离地产基因，并非是否定地产，而是要补全服务业的基因。"用服务的逻辑重塑组 织，用长期主义加关系代理，取代短期的 ...

行业起源与基因束缚 - 物业行业并非诞生于服务业，而是从房地产的尾部工序衍生而来[1][4] - 物业从诞生之初的核心目的就不是创造服务价值，而是为了辅助房地产销售价值而存在[3][6] - 在国民经济行业分类中，物业一直从属于房地产门类，其更深层的束缚源于与房地产一脉相承的基因与文化[3][6] 房地产与物业的核心文化冲突 - 房地产行业的主线文化是追求快速、注重节点、强调命令与服从，属于硬逻辑和销售导向[3][6] - 物业行业的本质要求是慢、需要耐心并处理情绪，属于软逻辑和关系治理导向[3][6] - 两者在逻辑、导向和管理思维上存在根本对立：一个讲绝对服从，一个讲感知与协商[3][6] 行业发展阶段与当前困境 - 在房地产的黄金时代，物业公司借助地产板块的助推得以快速发展，经营状况尚可[3][6] - 过去四年间，部分房地产企业陆续爆雷，开发商资金紧张，占用并透支了物业公司的现金流[3][6] - 房地产开发项目停摆及交付问题，其负面影响迅速传导至物业板块[3][6] - 在项目现场，业主的不满、委屈和期望落差需要出口，导致物业公司在现实中被迫成为责任的承担者、情绪的吸纳层以及社会压力的缓冲器[3][6] 未来转型方向 - 行业转型的关键在于脱离地产基因，其本质并非否定地产，而是需要补全服务业的基因[3][6] - 必须用服务业的逻辑重塑组织，用长期主义结合关系代理的模式，取代过去短期的KPI考核和销售思维[3][6] - 只有完成上述转变，才可能在以存量资产为主的时代建立可持续的经营模型[3][6]