行业与公司 * 行业为中国的房地产市场[1] 核心观点与论据 **当前市场阶段与表现** * 房地产市场处于成交量止跌回稳筑底阶段 即止跌回稳三阶段中的第一阶段[2] * 二手房市场先行复苏 新房市场因开发商债务和信用问题恢复缓慢[2] * 自2021年6月高点以来 二手房同质可比价格持续下行 累计调整幅度已达35% 高低线城市普遍下跌[1][3] * 四轮政策刺激对成交量有短期积极影响 但未能从根本上改变疲软态势[1][2] **2026年关键指标预测** * 预计2026年二手房销售面积约为6亿平米 同比下降约3%[3] * 预计2026年新房销售面积接近7亿平米 同比降幅将有所收窄[3] * 预计2026年新开工面积约为5亿平米 同比下降16%[3] * 预计2026年竣工面积超过10亿平米[3] * 施工面积将继续下降至60亿平米左右 同比下降接近10%[3] * 预计2026年房地产开发投资额约为7万亿元 同比下降约15%[1][3] **影响房地产周期的关键因素分析** * 地产周期向上取决于需求、支付能力、杠杆空间和供给四个关键因素[9] * 需求方面 人口增长放缓 城镇化率提升空间有限 标记为浅红色[8][9] * 支付能力方面 全国平均房价收入比有所下降（从8倍降至6倍） 但绝对水平仍较高（一二线城市新房9.8倍 二手房7.8倍） 处于改善中 标记为浅绿色[8][9] * 杠杆空间方面 居民家庭杠杆相对较低有空间 但企业债务压力大 居民端标记为绿色[8][9] * 供给方面 新房库存压力未明显改善 二手房挂牌量持续上升 库存压力非常大 标记为红色[2][8][9] **国际经验对比** * 资产价格与货币供应密切相关 但货币是否进入房市取决于具体因素[1][3] * 德国和日本货币增速不低但房价增速较低 主因在于货币流向受需求、支付能力、杠杆空间和供给情况影响[4][5] * 美国2012年后房地产市场迅速恢复 因杠杆率下降、人口需求增加、房价收入比合理（5.4倍）等因素有利[6] * 日本经历"失去的20年" 因人口负增长、支付能力虽改善（房价收入比从13倍降至7.8倍）但仍偏高[7] 其他重要内容 **政策建议方向** * 刺激需求 通过城市更新、城中村改造、放宽购房资格、提供生育补贴等方式[10] * 提升支付能力 通过增收入、降税负、稳经济、保就业、下调按揭贷款利率和交易税费等[10] * 适度引导居民家庭扩杠杆 降低首付比例、放松公积金使用、推出过桥贷款等[11] * 压降住房供给 加快落实存量项目和土地收储 试点存量住房收购纳保 减少配售型保障住房供应[12] **未来展望与核心问题** * 市场压力依然存在 各项指标可能继续下滑 但降幅会收窄[1][3] * 企业债务和资产匹配问题需要政策决心来解决[9] * 房地产库存是使用寿命长且不可移动的超级慢变量 是当前最核心的问题之一[12] * 对周期性行业要有信心 需要耐心等待政策效果 政策制定者要有决心推动市场止跌回稳[13]