房地产资产分类与价格逻辑 - 未来房地产资产可分为三类，其价格逻辑完全不同 [1] - 第一类新房价格跟随产品走，政府和企业在产品上不断做加法以增强获得感，甚至开始提供情绪价值 [1] - 第二类核心二手房价格与其功能性相关，价格段与新房形成差异化互补，其价格表现跟随市场交易量波动，各城市有自身的荣枯线 [1] - 第三类非核心二手房因过去过度供应和居民购买决策，保有量巨大，在存量350亿平方米中约占200亿平方米，未来仍将面临价格压力，需要政策明确支持 [1] 居民购房负担率变化 - 居民购房负担率已从2021年的高点97%显著下降至去年底的54% [2] - 截至今年年中，购房负担率进一步降至48%至49%水平 [2] - 当前购房负担率已进入40%至50%的合理区间 [2] - 新房和二手房市场均正在回归相对常态化的过程 [2]