财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后 EBITDA RE 为 5000 万美元，调整后 FFO 为每股 0.17 美元 [14] - 第三季度整体 RevPAR 同比增长 2%，总 RevPAR 增长 2.4% [14] - 前九个月可比投资组合总 RevPAR 增长 2.3%，利润率较去年同期仅收缩 20 个基点 [15] - 净杠杆率为 3.5 倍（计入优先股后为 4.8 倍），现金及现金等价物总额近 2 亿美元，总流动性达 7 亿美元 [16] - 第四季度 RevPAR 增长预期为中个位数范围，其中 Andaz Miami Beach 贡献 400-500 个基点 [18] - 本年度迄今已回购 1140 万股股票，平均价格 8.83 美元，总投入 1.01 亿美元 [19] - 董事会宣布第四季度普通股股息为每股 0.09 美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 城市酒店 RevPAR 增长基本持平，但实现了 140 个基点的利润率增长，其中 Marriott Boston Long Wharf 的 EBITDA 利润率达到 47% [4][5] - 会议酒店 RevPAR 增长 3.5%，团体业务趋势健康 [5] - 度假村组合表现弱于预期，南佛罗里达和佛罗里达群岛需求环境疲软，毛伊岛市场面临挑战 [7] - 团体业务在第三季度表现强劲，预订房间数同比增长 6%，创疫情以来第三季度最高预订量 [6] - 2026 年团体业务预订进度良好，整体进度同比增长中低个位数 [45] - 其他收入（包括目的地费、水疗、停车费等）表现强劲，有助于抵消客房收入的疲软 [70][71] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场表现突出，RevPAR 增长超过 15% [6] - 新奥尔良市场面临艰难同比，但表现优于预期，并持续获得市场份额 [5] - 华盛顿特区市场受政府及相关需求疲软影响 [6] - 毛伊岛市场出现转机，9 月和 10 月 RevPAR 恢复正增长 [7][52] - 纳帕谷 Four Seasons 度假村因 8 月底 9 月初的 Picket 火灾导致取消和业务量下降，对 RevPAR 增长造成 50 个基点拖累，对收益造成 100 万美元逆风 [8][14] - 安达仕迈阿密海滩进展积极，在 TripAdvisor 上排名升至迈阿密海滩酒店第八位，近期每周瞬时客房预订量超过 1000 间的目标 [11][41] - 奥兰多、波士顿、迈阿密海滩、旧金山和葡萄酒之乡的 2026 年团体业务预订进度强劲 [6][45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略侧重于通过资产循环（出售低质量、低增长资产，收购更优质资产）来创造价值，过去几年已出售超过 6 亿美元资产并收购约 6 亿美元资产 [22] - 致力于保持灵活，通过处置、收购、组合投资和股票回购进行有效的资本配置 [23] - 交易市场仍然低迷，尤其是大宗资产，但出现轻微改善迹象，债务市场对交易活动持支持态度 [13][33] - 对安达仕迈阿密海滩等近期投资持乐观态度，预计将在 2026 年带来超越市场的增长 [10][41] - 在毛伊岛的 YLA 资产拥有未来的开发机会，被视为美国顶级的豪华海滩度假村 [57][58] - 资本支出预计将从此前的高位回落，未来正常化水平预计在 8000 万美元左右，用于周期性的客房和会议空间翻新 [63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境依然波动，政府停摆增加了不确定性，但基于当前情况维持全年收益展望 [10][17] - 预计更强的非客房支出将弥补适度的客房 RevPAR 增长，使全年 EBITDA 和 FFO 达到或接近指引区间中点 [18] - 对 2026 年持乐观态度，原因包括近期投资、积极的团体预订进度以及有利的市场活动（如迈阿密的大学橄榄球全国锦标赛和世界杯） [10][11][41] - 毛伊岛市场出现积极迹象，预计将继续改善 [52] - 尽管行业面临挑战，管理层和董事会仍致力于评估所有可能为股东创造价值的方案，包括与有信誉的资本化交易对手进行交易 [24][26][27] 其他重要信息 - 第三季度完成了银行债务的修订和重述，将平均到期期限延长了三年，并降低了总体借贷成本 [17] - 将利用新修订的定期贷款中的部分资金，在 2026 年 1 月按期偿还 A 系列高级票据，此后直至 2028 年无债务到期 [17] - 一般行政管理费用全年指引为 2000-2100 万美元，考虑到通胀压力，该水平被认为控制良好 [72] - 管理层回应了投资者关于 Tarsadia 致董事会信函和市场猜测的反馈，强调自 2022 年 CEO 任命以来，行动一直符合股东利益，并保持战略灵活性 [21][25][27] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于第四季度业绩预期和细分市场表现的追问 [30] - 第四季度 RevPAR 中个位数增长预期自年初以来基本稳定，增长基础广泛，安达仕迈阿密海滩贡献约 450 个基点，葡萄酒之乡、奥兰多表现强劲，YLA 开始好转，Bayfront 酒店因去年劳工活动影响同比有利，可平衡新奥尔良和华盛顿特区等市场的疲软 [30][31][32] - 全年 EBITDA 预计在 5 亿美元低段 [32] 问题: 关于2026年交易市场前景和潜在资产处置/收购机会 [33][37] - 交易市场相比上一季度略有改善，定价更趋理性，但大宗资产交易仍不活跃，买方需求较为冷淡 [33][38] - 推动市场需要更积极的前景或定价调整以反映 modest 的增长预期 [34] - 当前市场更支持小型资产交易，超过数亿美元的大宗资产买家有限，预期随着前景改善资本将回流 [38][39] - 公司将继续寻求资产循环机会，过去几年已积极处置资产并回购股票（占流通股14%） [38] 问题: 关于安达仕迈阿密海滩2026年EBITDA增长路径 [41] - 2026年实现1200万-1600万美元的EBITDA目标范围是可行的，第三季度符合预期，第四季度入住率正攀升至60%-70% [41] - 瞬时预订加速，达到每周约1000间的目标，2026年第一季度团体预订强劲，且市场有大型活动（大学橄榄球全国锦标赛、世界杯、F1）支撑 [41][42] 问题: 关于2026年全公司团体业务预订进度 [45] - 目前2026年团体业务预订进度约为80%，与去年同期持平，整体进度同比增长中低个位数 [45] - 安达仕迈阿密海滩、旧金山、湾区、葡萄酒之乡、奥兰多和Long Wharf等酒店进度尤为强劲 [45][46] - 第三季度团体预订量良好，甚至看到2027年和2028年的企业需求 [45] 问题: 关于第三季度股票回购量较少的原因 [48] - 公司并未受到限制，回购活动与交易时间安排和价格敏感性相关，当股价相对于NAV有足够折扣时会进行回购，季度间的回购量会有波动 [49][50] - 长期来看回购策略一致，过去几年已回购近3亿美元股票（占流通股14%） [49] 问题: 关于毛伊岛YLA资产近期的表现和展望 [51][56] - YLA在9月和10月实现RevPAR正增长，团体业务预订强劲，第四季度团体业务大幅增长，节日期间收入与去年同期持平 [52][53] - 该资产被视为美国顶级豪华海滩度假村，拥有不可替代的地理位置和未来的开发机会，公司正在推进增加客房数量的规划，但完成仍需一年以上时间 [57][58] - 长期价值显著，待市场进一步恢复和开发方案明确后将评估回报 [58] 问题: 关于奥兰多Renaissance酒店的管理合同和未来计划 [59] - 该酒店与万豪签有长期管理合同，目前对2024年的预订进度感到兴奋，未来会评估包括翻新或重新定位在内的任何机会 [60] 问题: 关于未来资本支出水平的框架 [62] - 资本支出将从今年的高位回落，未来正常化水平预计在8000万美元左右，用于周期性的客房和会议空间翻新 [63] - 策略上是错开各酒店的翻新时间以最小化影响 [63] 问题: 关于为股东创造价值的潜在方案评估 [64] - 考虑到行业REITs持续交易于NAV折价，董事会持续评估所有可能创造价值的方案是履行受托责任的表现，这是一个持续的过程而非偶发行为 [65] - 董事会定期与顾问评估市场价值和流动性，以决定当前可用的方案以及对未来价值的预期 [65] 问题: 关于其他收入增长的具体构成和利润率 [70] - 其他收入增长强劲，主要得益于团体业务相关的宴会、视听设备、餐饮等收入，这有助于抵消客房RevPAR的疲软 [70][71] - 企业团体需求保持强劲，其非客房支出同比持平或较2019年显著增长 [71] 问题: 关于第三季度G&A费用较低的原因和未来趋势 [72] - G&A费用在季度间会有波动，全年指引2000-2100万美元，略高于去年但相较于2019年且考虑通胀后控制良好 [72]