投资评级与目标价 - 报告对城建发展的投资评级为“买入”，此评级为维持[1] - 报告给出的目标价为人民币7.42元[1] 核心观点总结 - 报告认为城建发展在2025年于业绩结转、销售改善等方面具备看点，同时有望受益于京沪地产政策优化和城市更新的持续推进[1] - 尽管第三季度因存货减值导致单季利润下滑，但前三季度累计归母净利润仍实现同比增长40%至7.6亿元，营收同比增长64%至193.1亿元[1] - 公司第三季度通过“以价换量”策略推动销售金额同比实现正增长（+3%），预计全年销售金额有望回归正增长[4] 第三季度业绩分析 - 第三季度归母净利润为1.6亿元，同比下降77%，主要因存货减值抵消了股票投资收益[1][2] - 第三季度公司因持有的国信证券和南微医学股价上涨，实现公允价值变动收益和投资收益共计8.2亿元[2] - 同期，公司对部分销售周期较长的项目进行价格调整，计提了8.6亿元存货减值，完全抵消了股票收益[2] 前三季度业绩驱动因素 - 前三季度业绩增长主要得益于地产竣工面积同比增加44%，推动营收增长，其中望坛项目及2022年获取的龙樾天元等项目有所贡献[3] - 金融资产投资收益改善，前三季度实现公允价值变动收益和投资收益10.1亿元，同比增加3.5亿元[3] - 望坛项目商品住宅尚未结转完毕，临河村棚改项目尚未开启利润结转，未来重点项目仍有可观利润释放潜力[3] 销售与拿地情况 - 前三季度公司销售金额为141亿元，同比下降8%，但第三季度单季销售金额同比转为正增长3%，销售面积同比大幅增长103%[4] - 前三季度公司在北京市获取2宗地块，拿地总价53亿元，拿地强度（拿地金额/销售金额）为38%，权益比例为40%[4] - 公司新获取丰台区岳各庄地块，探索了由集团进行一级开发、公司主导二级开发并表的新模式，并于10月30日新获昌平区东小口镇地块（总价28亿元，权益80%）[4] 盈利预测与估值 - 报告维持公司2025年至2027年归母净利润预测分别为8.35亿元、8.40亿元和8.57亿元[5] - 基于2026年预测每股净资产11.42元，给予公司0.65倍市净率，得出目标价7.42元，该估值低于可比公司平均0.74倍的26年市净率，主要因公司业绩受金融资产股价、项目结转节奏及减值等因素影响波动较大[5] 财务数据摘要 - 截至2025年10月30日，公司收盘价为5.24元，市值为108.77亿元人民币[8] - 公司2024年营业收入为254.42亿元，归母净利润为-9.51亿元；预测2025年营业收入为242.38亿元，归母净利润为8.35亿元[11]