行业核心观点 - 济南市通过创新政策与多方协作，积极探索并实践利用各类闲置社会资源（如幼儿园、商业大厦、旧厂房）改造为养老服务设施的模式，以应对中心城区土地紧张、养老需求迫切的挑战，为城市更新与养老服务融合提供了可借鉴的路径 [2][4][11] 具体转型模式与案例 - **幼儿园转型养老院**：济南仁德至护天桥区宝华街道三角线综合养老服务中心由幼儿园改造而成，原幼儿园因生源减少从近300个孩子萎缩至三个班后关停，在街道推动下转型为“民建公助”型普惠养老机构 [2] - 该中心进行了适老化改造，如整平儿童台阶、加装扶手，将大教室隔成单人间、双人间和三人间，可容纳40–50位老人，每月费用3000–5000元，面向老龄化率达37%的社区提供日间照料与全托服务 [2][3] - **商业用房转型养老公寓**：原交电五金大厦（纯商业用房）拟改造为燕柳老年公寓，初期因缺乏政策依据在投入200余万元后项目停滞，后经济南市民政局牵头8部门协调，于2018年底出台政策允许商业用房改造用于养老 [4][5] - 燕柳老年公寓于2019年6月开业，大楼面积4000平方米，设有单人间、双人间及多人间，内设护理院实现“医养结合”，目前入住约150位老人，其中约60人为自理老人 [5] - **旧厂房转型综合养老中心**：历下区大明湖街道将原山东塑料试验厂旧厂房投入500余万元改造为综合养老服务中心，采取“公建民营”模式，被评为三星级机构 [7] - 该项目通过“民建公助”政策获得省、市、区三级补助共计261万元，覆盖一半以上改造投入，中心托养区已入住27人，并累计为2400余人次提供上门社区服务 [7][8] 运营与服务特色 - **医养结合与智慧养老**：燕柳老年公寓内设护理院，配有医生、护士团队提供专业医疗照护 [5] 大明湖街道综合养老服务中心研发智慧医养平台，建立1.9万余份健康档案，通过数据分析为老人精准匹配服务，并推进“五床联动”以破除养老与医疗资源壁垒 [8] - **普惠定位与社区融合**：转型后的养老机构多定位普惠，面向普通家庭，费用在每月3000–5000元区间，并强调选址于市中心或社区内，方便子女探望和老人维持熟悉的生活圈 [3][5] 政策支持体系 - 济南市出台《关于利用闲置社会资源举办养老服务机构有关问题的通知》，核心是建立多部门（民政、规划、住建、消防等）联动机制，为举办者提供清晰操作路径 [9][10] - 政策允许利用主城区闲置房产开办养老服务设施时，在不改变原有产权、用地和规划性质的前提下，由民政部门牵头出具“联办单”，协同相关部门快速赋予养老服务资质 [10] - 济南市将社区养老服务设施建设纳入老旧小区改造“必选项”，例如在2020年启动的50个老旧小区改造项目中，同步配建了12处养老服务设施 [10] - 民政、自然资源和规划部门主动梳理主城区内闲置边角地块、零星土地，形成可利用地块清单并向社会推介，以解决“找不到地”的问题 [10]